第二章 酒店工程项目规划与管理
• 【引例点评】
• 该酒店在规划建设过程中，未能进行科学、系统、切 合实际的可行性研究，在市场需求分析、目标市场定 位、酒店选址与布局、经济效益评估等方面存在严重 失误。同时，该酒店建设项目能够获得当地政府有关 部门的批准而得以实施，表明当地有关政府部门在酒 店建设审批过程中执行政策不力，或审批程序流于形 式，这也是导致该酒店陷入目前被动局面的原因之一。 要避免这种违背市场导向原则的盲目主观投资决策和 长官意志决策，就必须坚持市场导向原则，并根据国 家有关旅游涉外酒店规划建设审批政策和程序对此类 酒店建设工程进行科学的规划和严格的审批。
二、酒店建设项目规划
• （三）项目建设书的编制与审批程序 • 2．项目建设书的审批 • （1）局直属项目 • （2）地方项目
第一节 酒店建设项目规划与管理
二、酒店建设项目规划
• （四）设计任务书的编制与审批程序
• 1．任务书（可行性报告）的主要内容
• （1）建设项目提出的背景、投资的必要性和经济意义。 • （2）根据经济预测、市场预测所确定的项目建设规模和方案
单位评估并经批准后，委托勘察设计，编制初步设计文件。 • （4）初步设计文件经批准后，列入年度基本建设计划，进
行施工准备。 • （5）建设项目经批准列入年度基本建设计划后，申报开工
报告，经批准后进行施工。 • （6）工程竣工后，通过竣工验收，交付使用。
第一节 酒店建设项目规划与管理
二、酒店建设项目规划
• （三）项目建设书的编制与审批程序
• 1．项目建设书的主要内容
• （1）项目提出的必要性和依据。 • （2）拟建规模和建设地点的初步设想。 • （3）建设条件、协作关系和资源情况。 • （4）投资估算和资金筹措设想。 • （5）项目的进度安排。 • （6）经济效益和社会效益的初步测算。
第一节 酒店建设项目规划与管理
• 3．建设条件
• （1）建筑物成本：建筑物总面积×每平方米造价。 • （2）设施设备成本：基础设施与设备＋室内设施与设备＋室外设施
与设备。 • （3）软成本：咨询费＋设计费＋筹资用资成本＋营业费用。 • （4）土地成本：一般占酒店总资产的10%～20%。
第一节 酒店建设项目规划与管理
二、酒店建设项目规划
（扩建和改建项目应说明对原有固定资产的利用情况）。 • （3）建设条件和选址方案（包括拟建址的地理位置、气象、
水文、地质和地形条件，社会经济状况，交通及供水、供电、 供热、供气等市政公用设施条件）。 • （4）建设内容、建设标准、主要设备选型及相应的技术经济 指标。 • （5）环境保护、城市规划、消防、人防、文物保护等部门的 要求和采取相应措施的方案。
第一节 酒店建设项目规划与管理
二、酒店建设项目规划
• （一）基本建设项目分类 按工作阶段，酒店建设项目可分为新开工项目和续建项 目：
• 新开工项目 • 续建项目
第一节 酒店建设项目规划与管理
二、酒店建设项目规划
• （一）基本建设项目分类 按总额投资，酒店建设项目可分为大中型项目和小型 项目：
• 大中型项目 • 小型项目
• （一）基本建设项目分类 按行政隶属关系，可分为局直属项目和地方项目：
• 局直属项目 • 地方项目 • 建设项目
第一节 酒店建设项目规划与管理
二、酒店建设项目规划
• （一）基本建设项目分类 旅游酒店按建设性质可分为建设项目、扩建改建项目和 恢复建设项目三种类型：
• 建设项目 • 扩建改建项目 • 恢复建设项目
第一节 酒店建设项目规划与管理
一、酒店选址
• （二）酒店选址程序
• （1）确定酒店长远经根据目标市场确定酒店功能类型。 • （4）根据功能类型进行选址。根据功能，本书将酒
店粗略划分为普通酒店、商务酒店、度假酒店、机 场酒店和汽车旅馆五类。
第一节 酒店建设项目规划与管理
一、酒店选址
• （三）酒店选址的基本依据
• 1．交通条件
• （1）交通集散点：适于机场酒店、普通酒店和商务酒店。 • （2）干线交叉点：适于商务酒店、汽车旅馆和普通酒店等。 • （3）长途干线终点：适于度假酒店和普通酒店。
• 2．市场环境条件
• （1）商业圈：商务酒店和普通酒店。 • （2）游览圈：普通酒店、汽车旅馆和商务酒店。 • （3）度假圈：度假酒店和普通酒店。 • （4）交通枢纽圈：机场酒店、汽车旅馆、商务酒店和普通酒店。
第一节 酒店建设项目规划与管理
二、酒店建设项目规划 • （二）酒店建设程序
酒店建设程序是指酒店建设项目从酝酿、提出、决策、设计、施 工到竣工验收整个过程中各项工作的先后次序，一般包括以下六 个步骤：
• （1）提出项目建议书。 • （2）项目建议书经批准后，进行可行性研究，编制设计任
务书（可行性研究报告）。 • （3）设计任务书（可行性研究报告）经有资格的工程咨询
第一节 酒店建设项目规划与管理
一、酒店选址
• （一）酒店选址变化趋势
• （1）酒店选址取决于供求关系。 • （2）从供给上看，郊区酒店总量与增长速度均大于其他位
置类型的酒店。1998年，美国各种地理位置酒店平均增长率 为3.9%，只有郊区酒店增长速度超过该平均速度，而且比其 他位置类型的酒店增长速度快两倍。 • （3）高速公路酒店出现明显的下降趋势。 • （4）城市酒店需求和供给增长速度双双减缓。 • （5）尽管机场和度假地酒店出租率略有下降，但仍高于郊 区和高速公路 酒店。 • （6）城市特别是机场酒店由于保持较高的出租率，其日均 房价也高于其 他地理位置的酒店。其中，机场酒店是美国 1998年各种位置酒店中惟一实现日均房租上涨的酒店类型。
第二章 酒店工程项目规划与管理
• 【引例】
• 某酒店选址在一个非旅游城市，按涉外四星级 标准建设，成为当时该省最豪华的5家酒店之 一，并以其档次之高而倍感自豪。由于地价低 廉，该酒店采取分散布局，客房区、餐饮娱乐 区、行政与职工宿舍区围绕酒店中心花园独立 分设，导致酒店设施设备零散分布于各个功能 区。投入运营以后，该酒店出租率一直未能达 到赢利所需的水平，致使经营陷入严重亏损的 被动局面。