合同评审：细节防控瑕疵
一、合同与合同评审
在现代社会，任何一项经济活动的开展、经济贸易的达成，都有赖“合同”作用的发挥；可以说，经济高速发展的社会是信用社会，因为这事关双方的诚实信用和平等协商，它同时更是合同运作的社会。以权利和义务为内容的合同，承载了经济规则的多方面的规定和要求。
合同的顺利签订、生效和全面履行，前提是合法合规、遵循政策规定；基础是权利义务相符、平等一致、符合商业规则；目的是合乎当事人利益、达成合作目的。以上功能的实现和目的的达成，需要做好很多合同签订前的评审工作。在房地产开发公司，由于合同标的额巨大，很多合同目的的实现与否直接影响着某个开发项目甚至整个公司能否顺利运行；同时，再加上房地产开发中的合同多属工程建设总包、分包等专业合同，合同文件多而复杂，专业技术条款与一般条款方面众多，合同评审的重要性尤为突出。为此，必须重视合同评审工作，强化合同评审质量和效率，发挥合同评审的作用。
合同评审，其实是合同法律风险防范的事前控制、事先防范机制的一个关键部分、程序和步骤，具体是指合同相关审核、审批部门和上级机关对上报的合同草案的文本（包括通用条款和专业条款、合同核心组成要素）进行审查和核准，提出修改批示和意见等，确保合同符合公司利益、遵守法律法规、政策和商业规则，保障合同的顺利履行和合同目的的实现。
二、合同评审主体与内容
以房地产开发项目公司为例，就目前而言，合同评审涉及到以下相关部门和机构：公司法务部门、受聘的外部律师事务所、上级公司法务部门和合同涉及相关专业条款的业务部门（如成本管理部、规划设计部、工程部、财务部等）。
合同评审主体不同，评审的关注点和评审时间先后就有所区别，一般遵循先内后外、先下后上，层层筛选、条条把关，以确保合同评审的效果和质量。
合同评审主体不同，评审的内容和关注点就会有所区别和侧重。公司内设的法务部门负责人员会先就合同草案进行初步审核，将相关意见反馈给合同经办部门；与此同时，合同经办人员会将合同草案提交给外聘的律师事务所的对口主责律师，由其出具法律意见书。经办人员对内部法律专员和外部律师出具的意见进
行参考后，对合同进行初步的修改，将修改后的合同上报给上级公司的法律合规部门和其他相关的诸如财务、工程、规划设计等部门，由其审核后提出意见并反馈给合同经办人员。我对此进行了初步分析，认为目前本公司的合同审核程序包括了三大程序，一是外聘法律顾问出具法律意见书，二是公司领导及法务人员通过合同审批表对合同进行层级审批，三是集团公司法律合规部对公司上报的合同进行审核并出具审核意见。这三种审核各有侧重点。外聘法律顾问的审核和集团公司法律合规部的审核是形式审核和实质审核兼具的、针对法律条文约定的专业性审核；公司以“合同审批表”为形式进行的审核则更多意义上是一种监督、批准式的审核，其审核的目的主要是保证合同标的内容是公司经营中所必需的、合同相对人的确定对公司审批而言是公示化的。
三、合同评审的精细化
公司开展合同评审工作，成本控制只是一方面的因素，更重要的是发现合同草案中的瑕疵，尤其是条文中可能隐藏的重要漏洞，防止在出现合同纠纷时，合同的另一方当事人利用合同漏洞，损害公司应有的合法权益；将“精细化”理念引入到合同评审工作中来，虽然不是一种工作思路上的创新，却是一种规范化、标准化在合同评审工作开展时的一种思维引导和理念植入后的一种行动上的贯彻。
实现合同评审的精细化，首先各审核主体要完成观念上的转变，各司其职，各尽其责。对于经办人员来说，一定要对相关部门的审核意见详加参考，确属合理、必要的，必须对相关方面加以修改，不能过分依赖于合同范本或外聘律师事务所的意见。要破除对“法律意见书”的迷信，一方面是由于法律意见书的固有缺陷，因为法律意见书的出具所参考的事实仅限于该法律意见书形成之前委托公司所提供的有关信息不，而这样的信息是不完整的、不详尽的；另一方面因律师事务所每天要面对诸多的业务处理，主责律师受时间和专业所限，出具的法律意见书之于合同的瑕疵控制的目标要求和委托单位的预期是有差距的。同时，对于律所意见书、公司内部法务人员及上级公司就专业技术条款提出的意见，合同经办人员要与公司相关专业部门多沟通、多交流，确保专业条款涉及到的数据、规格、质量准确、完整。
合同精细化审核工作的开展，需要法务主审部门与专业、业务主管部门的联
合协作。在房地产项目开发经营过程中，工程相关合同是主体，其中的内容从展开招标投标活动、编制招标文件开始，就涉及到大量的专业知识，也需要专业技术人员的参与并适时提供合理的专业化意见。一方面，法务主管部门主要审核合同的基本构成要素，如标的、标的额、权利义务、履行期限、履行地点、违约责任、争议解决方式等。具体说来，法务主管部门要严格审查对方当事人的主体资格，一般体现为对营业执照、资质评级文件以及代理人的代理身份和代理资格，这一般体现为审查代理授权委托书等。同时，法务主管部门要严格审核合同条文，尤其是合同中涉及履行期限、付款方式和期限、违约金等违约处理、争议的解决方式等。要加强合同经办部门、合同审核部门以及财务部门的沟通与协调，确保各项约定符合公司既有制度和规定。另一方面，项目公司上级公司的业务主管部门要加强合同所涉及专业条文的审核，尤其是招投标文件和合同协议条款约定是否一致，工程相关指标是否明确等。比方说，财务部门一定要注意约定的付款方式是否符合公司的财务制度，对于乙方提供的格式合同要认真复核，注意其中的条文约定是否与公司的通行做法相一致，是否损害公司的其他经济利益，尤其是其中的付款方式，注意约定乙方要提供等额完税发票等。
合同评审的精细化，要求相关合同评审人员、经办人做到认真、负责、细致，重视合同签订的细节问题。各相关评审主体要严格要求自己，具备极高的职业素养、职业标准，切实履行自己的职责，抱着“公司利益无小事、合同评审必须精”的态度，真正做到把到关、把严关、把好关。
四、合同瑕疵的防控与合同评审
通过合同评审实现合同瑕疵的防范与控制，体现精细化运作，关键在于做到将流程起止与跟踪、渠道责任落实到个人的同时，经办人员要做到全方位的掌控。以项目公司为例，由于合同范本建设与推进工作正在进行中，公司仍有大量合同草案来源于外部委托的咨询代理公司。鉴于合同类别多数为工程建设类，因此在形成并经常使用的示范合同中，存在诸多的固定条款。在以小市政、水电等工程建设或设备安装等为标的的合同中，使用示范合同中难免有诸多不适用于此类分包合同的条文，诸如关于总包人的责任、义务等——由于合同相对性原理，这些约定很难实现对总包人义务的限制。为此，作为经办人首先必须将分包合同的签订与总包合同结合起来，将示范合同中一些无关条款加以修改和删除，避免因部