四、作为投资产品，公寓理财分析？
1、政策利好 国务院明确“积极发展短租公寓、长租公寓 等细分业态”，出台”营改增“等利好政策， 给予了公寓投资客很大的一个收益点。现今， 大量的投资客把目光更多放在受到国家房地 产调控政策小，且有稳定回报的公寓产品上。
2、公寓的多重价值 公寓具有自住、投资等多重价值，不仅可以 自住，还可以出租或者装修成办公室等等， 用于租赁投资和办公室打造，一套公寓使用 极为多元化！
5、投资回报率高 房租随着通胀水涨船高，投资者的收入只会越 来越稳定而且不断上涨 ! 目前郑州酒店式公寓回报率高于银行收益，远 高于住宅租金。
6、公寓便于出手 关注楼市的人都知道，对生活质量有追求的 白领青睐公寓者居多，所以公寓位于政府规 划的办公园区周边或是核心商圈。而且地段 好配套全的项目向来是置业者的心头好，出 手不成问题。
当下行情分析
1、公寓量价齐升的喜人势头。 上半年公寓销量同比涨123%，价格涨11.7% 下半年预计15万㎡公寓上市
在不少开发商眼中，公寓这块曾经很难啃 的“骨头”，如今也渐变成了“香饽饽”。
据研究机构数据，今年上半年公寓销售面 积达到了27.2万㎡，同比大涨123%；全市 住宅销售面积上涨了126%。从价格上来看， 公寓产品在这段时间同比上涨了11.7%。
2、政府投入、多做附加值成公寓“硬指标” 未来市场格局或大变
政府部门大力推举发展租赁市场，这对公寓 市场可以说绝对是个利好。 “流动人口对公寓的发展提供了很好的市场 需求，且住宅房价的高度攀升，对公寓租赁 市场的需求也是一个大的刺激。”
另外，圈中好友某项目营销总监认为：住宅 在走升值概念，看的是一次性买卖的升值空 间，而商业、办公、公寓走的是长线，在核 心地段、核心位置的核心物业是走的长线， 不是看到增值多少，而是看到稳定的收益回 报。
针对此前郑州被定位为国家中心城市这一事件，也谈谈 自己的看法： 根据各方面指标的评判，郑州定位为1.5线城市。郑州 目前还是在持续的发展，房价涨的原因是什么？就是信 贷扩张，货币会不会收缩，收缩的情况下会缓一缓，这 个曲线还会上去。 但是这个城市有足够的吸纳力，人口足够吸引进来，房 地产还是会持续稳健发展的，在未来一段时间内，很长 一段时间内，我们都要忍受房价的上涨，你只有逐步地 再去调换，才能不被这个城市淘汰，其实这一点上是有 点残忍的。
公 寓 的 类 型
普通公寓： 用地性质：住宅 产权性质：公寓 产权年限：70年 户型面积小，30~60平米; 精装修交房标准，拎包即可入住;配套设 施完善; 物业管理提供高于普通住宅的额外优质 服务; 销售价格一般高于区域整体水平
商务公寓： 用地性质：商业用地 产权性质：商务公寓 产权年限：40年 一般处于城市核心地段及商务中心区，既可居住， 又可办公; 具备写字楼功能，在部分城市可注册公司， 价格相对写字楼较低; 首付最低可达2成，按揭可达20-30年(如深圳); 产权性质为商务公寓，非纯写字楼
酒店式公寓： 用地性质：商业用地 产权性质：酒店式公寓 产权年限：40年 面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高 大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便 按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现 档次与舒适性 一般以只租不售和产权式经营为主 大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专 业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高
3、投资风险小 购置股票、期货期权、贵金属等需要承担巨 大的风险，而伤心伤神。 投资公寓，获得的却是不用耕耘，也有收获， 日常的工作和生活均不受影响，轻轻松松就 可赚钱！
4、不限购总价低 公寓不受限购令约束，投资者想买几套就能 买几套。 再者，公寓总价低。投资者都希望收益最大 化，用最少的投入得到最多的回报，花一套 住宅的钱一般能买到两套左右的公寓。
3、租房or买房
关于租房还是买房这一争论也一直存在，戴德梁行 南京分公司副总经理杨煜提出我们可以借鉴德国， 德国这几年经济发展非常好，但是房价没有涨，很 多年轻人在租房。租房在欧美发达国家是常态的事 情，把租房生活带给年轻人，应该是一种时尚的生 活方式，也是一个远景。 长租公寓未来的发展趋势是社群生活模式，长租行 业也带来集中式管理模式。健康有序的房地产市场 一定是租售并举，中国有足够的人口基数，有人买 得起，也有人买不起，先租房一步一步搭建自己的 小窝，各取所需。
公寓销售数据的增加主要来源于个人创业与 小微公司办公，较高收入的白领自住型客户， 作为过渡型用房的年轻家庭，他们把公寓作 为自已生活需求居所，或初创型公司的办公 地。郑州正在向服务经济为主转型，将带来 长期潜在的公寓市场新需求。 公寓销售中，投资比例总体超过住宅，投资 人对小面积公寓的需求比较明显。 在城市新区和商务集中区的大型项目中，公 寓已成大型开发项目的常规配置。据统计今 年下半年预计会有15万㎡的公寓产品推出。
需要注意的方面
1、居住成本 商业性质的水电，物业费用较住宅高、不通天 然气等
2、政策因素 无法迁入户口，不过可以就学
3、多关注配套好的公寓 地段决定价值、配套决定地段。 市区、主干道、地铁房、商圈
4、多选择精装修的公寓 装修是个体力费心活，开发商统一装修设计， 对空间利用率高
董永辉
目录
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公寓的定义
公寓的类型
公寓的市场分析及现实背景
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公寓的投资理财利好分析
公寓的解释
公寓为集合式住宅的一种，可以理解为具有相对 完全的配套及功能齐全的小面积住宅或商住公寓。 一般分为住宅公寓、服务式公寓，服务式公寓主 要以酒店式公寓、创业公寓、青年公寓、白领公 寓、青年SOHO等多种业态存在。