新密房地产市场调研简析
城市发展规划——以新密市城区为中心，重点向西发展， 兼顾向北发展，控制向东、南发展
➢城市性质——新密市城区是郑州都 市圈的重要卫星城市，新密市的政治、 经济和文化中心，以发展能源科技工 业和管理服务业为主的工贸城市。
➢城市发展方向——调整完善中心城 区组团、老城组团和城东组团；重点 发展城西组团、科技园组团和城北组 团；重点向西发展，兼顾向北发展， 控制向东、南发展。
丹尼斯等等，聚集了休闲、娱乐、服务、购物、居住等复合功能；
区域楼市特征
➢ 价格特征：板块内项目不多，但商业、休闲配套完善，房价较高，集中在 3200-3800元/平米之间。
➢ 产品特征：主要是以小高层、高层为主，多层已成为稀缺；主力户型为8792平方左右两房、125-135平方左右的三房。
金成花园
➢ 客户特征：配套齐全，主力客户为私营业主及企业中高层和附近县城客户为 主，与新区客户特征相近。
房地产市场格局
➢新密在售住宅项目
主要分布在西部新城 未 政 中强御 平
开
区，其次是位于新老
来 大
通 路
金湾 4200元/
平方
安
瑞祥花 园
路 3100
阳 路
城区过渡的商业中心 道
元/平
方
长
区青屏广场附近，东
乐
永威金
城区暂无新项目销售， 域蓝湾
这主要与政府对新区 未开盘
的规划方向和政策倾
荣域华 新城区板块 府
片区印象
➢ 道路交通：板块内路网完善，对内对外交通较为便利； ➢ 板块配套：区域内市政配套较为完善，但档次偏低；
区域楼市特征
➢ 价格特征：在售项目较少，以中低档住宅为主，价格一般集中在2500-2800 元/平米之间，目前是新密的房价洼地。配套档次低，非重点规划区域，楼 盘升值潜力有限。
➢ 产品特征：在售项目主要是以多层为主，户型面积普遍偏大，主力户型为 95-100平方左右两房、110-140平方左右的三房与150-170（中心组团、老城组团、
郑煤集团组团、新华路组团、西区组
团、东区组团），同时以双环、方格
路网、单中心和南北主轴线结构进行 空间组织。
新城西区规划
新城西区组团以行政及文化娱乐、体育、 商业为主，用地面积6.0平方公里，人口 规模9万。以近、中期为卡发重点，在青 屏山以南，安排一类居住用地。成片开发 新居住区，以中档多层为主，综合解决道 路、水、电等市政基础设施和公共服务设 施建设，完善社区服务，形成一定的吸引 力，引导中心城区人口向新区转移。
典型楼盘分析——中强御金湾
开发商：河南中强房地产有限公司 项目地址：新密市溱水路与政通路交汇处 规模：总占地196亩，总建筑面积16万平方米， 目前正在销售的是二期住宅，以多层电梯房和小 高层为主 物业类型：别墅、多层、小高层、高层 建筑风格：新古典主义 建筑规划：围合式 销售情况：一期已售完，二期正在销售中 均价：4200元/平米 推广语：成就家族 至高荣耀
路
金源新 天地
3200元/ 平方
金城花 园
3500元/
平雪方 天园城
向性有密切关系。
未开盘
➢根据目前已入市但
西大街 御景天
城 3700元/
花 中城
青屏街广场32平板00方元块/
尚未正式销售的项目
平米
领秀城
分布情况综合分析，
永威金 域华府
3700元/ 平米
预计未来几年新密房
未开盘
农北
密
业密
州
路新
大
路
道
主力户型：两房89.8-94.8㎡，三房125-176 ㎡，四房 162-191㎡
该项目整体品质较高，但 周边配套设施尚不完善，项目 主要以高端品质住宅打动消费 者，加上位于新城区，投资和 升值空间较大，未来发展潜力 大。
一期楼王三房174-176㎡
二房89-94㎡
三房99-104㎡ 三房141-148㎡
区域前景判断
➢ 区域未来可供开发的土地有限，住宅供应以中小规模的小高层、高层产品 为主，价格方面在3500元/平方左右。
新城区板块——供应热点，城市新核心区、起点较高，潜力巨大
片区印象
➢ 道路交通：内向、外向交通都较为便利，多条交通枢纽主干道； ➢ 板块配套：未来的城市行政、居住中心，但人气不够，生活、商业配套正
在完善中。
金御华府
区域楼市特征 ➢ 价格特征：板块项目较为集中，品质以中高档住宅为主，价格集中在
3500-4000元/平米。行政新区，政府重点规划，楼盘升值空间较大。
➢ 产品特征：产品较为多样，多层、小高层和高层、别墅，以多层为主；户 型以舒适型为主，主力户型为90平方左右两房、130平方左右的三房与160 平方左右的四房。
典 型 楼 盘 分 析——御景天城
项目地址：西大街与福寿街交叉口（电业局对面）
规模：总建面约5万平方米，由2栋12层和4栋16层 高层组成。共336套
新城区新入市项目，
物业类型：小高层、高层住宅
工程已封顶，规划6栋小
建筑规划：行列式布局
高层和高层，售楼处包
➢ 客户特征：新密市较早开发的区域，最早的别墅项目凤凰山庄已成熟入驻， 但后续没有高品质楼盘接替，目前在售项目多为中档楼盘，主力客户以附近 企业工薪阶层和事业单位等中等收入人群为主。
区域前景判断
➢ 板块内市政生活配套档次较低，属非规划主要方向，未来区域内房地产开 发主要以改造项目为主，供应量有限；
➢ 但随着新密整体房地产市场的快速发展，板块内房价也有望被拉升，未来 价格有望达到3000元/平方以上。
溱水路
东城区板块
青屏大街
本 案
东大街
嵩山大道
地产发展方向仍将以
新城区为主。
市场格局清晰，新城区板块将成为近几年城市房地产供应的热点区域。
青屏广场板块——核心商业区，配套完善，价格升值空间大
领秀城
片区印象 ➢ 道路交通：板块内向、外向交通都较为便利，长乐路、青屏大道、西大街等
多条交通主干道贯穿东西南北； ➢ 板块配套：板块内生活、商业配套较为齐全，休闲广场青屏广场、金博大、
➢ 客户特征：主力客户以私营企业主和行政机关单位员工等高收入人群为主。
中强御金湾
区域前景判断
➢ 区域房地产发展过度依赖于市政建设速度，且潜在供应量加大，区域竞争 激烈 ；
➢ 高档品质楼盘不断增加，区域竞争升级； ➢ 高层产品逐渐成为区域主流，区域未来均价有望达到4000元/平方以上。
东城板块---较早开发区域，目前板块内供应量小，价格洼地