我国房价影响因素的实证分析【摘要】：作为国家的支柱产业，房地产的稳定发展关乎国计民生。
近几年，房地产价格飞速上涨，连创新高。
在这种情况下研究房价的影响因素，具有重要的理论和现实意义本文针对我国房价快速增长的现象，从人均可支配收入、房屋平均造价、房屋销售面积和房屋竣工面积四方面入手．依据收集到的相关数据．利用计量经济学软件Eviews对房价影响因素进行回归分析，得出房价受人均可支配收入、房屋平均造价和房屋竣工面积三方面因素影响的结论。
【关键词】房价 Eviews回归分析一、引言住房问题关系到群众的安居乐业和切身利益,关系到社区的安定。
经过十多年的发展，我国房地产业已经成为国民经济的支柱产业之一，市场体系趋于完善，住房消费成为扩大内需的新动力和消费热点。
但是近年来，我国房地产价格上涨较快，部分地区房价持续飙升，上涨幅度大大超过经济总体增长水平及其它行业产品与服务的上升幅度。
房价增长过快的趋势，不仅极大地影响到城市居民的生活质量，也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素，房价问题已经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。
如何解决我国目前房地产市场价格居高不下的问题，对于提高城镇居民生活水平、缓解社会矛盾、保持经济持续发展具有重要意义。
写作目的：通过对我国30个省份的有关资料进行分析，了解对其主要因素和次要因素。
并对这些因素进行统计推断和经济意义上的检验。
选择拟和效果最好的最为结论。
二、文献综述近几年来，我国房价持续上涨，不断创出历史新高。
关于房价上涨的原因,住房和城乡建设部课题组(2004)分析为地价上涨推动多种住房需求旺盛,而深层次的原因在于消费者预期改变[1]。
中国社会科学院与社会科学文献出版社(2007)联合发布的《2006年中国房地产发展报告》预测我国房地产价格长期趋势是上升的,其原因在于市场需求旺盛;供给结构失调;国家信贷的积极支持;地方政府的推动;缺乏规范有效的信息披露制度[2]。
沈悦、刘洪玉(2004)认为如果房地产价格的上涨只是投机造成,缺乏相应的经济基础支持,这种价格上涨会向市场发出错误的信号,造成房地产市场和经济的虚假繁荣[3]。
关于房地产市场的调控方式,梁云芳,高铁梅(2006)通过实证认为我国房地产市场只存在局部泡沫,通过利率来调控房地产市场,成效不大,但是信贷规模的变化对房地产投资有较大的影响[4]。
许经勇、马原(2005)认为应当把宏观调控的切入点放在直接调控房地产供求上。
稳定房地产价格的关键在于实现有效供求平衡[5]。
关于房地产市场的调控效果,聂学峰等(2005)运用相关分析、Granger因果关系检验和协整分析方法对我国货币政策影响房地产市场的效应与时滞进行实证分析,表明货币政策能够影响房地产投资和价格,货币供应量对房地产市场的影响比利率政策更为显着[6]。
李健飞等(2005)利用Johansen协整检验分析了银行信贷与房地产价格的长期关系和因果关系[7]。
对这一轮的房地产调控的效果,何艳(2006)认为:一是普通商品房供应增加,小户型房价上涨得到一定控制;二是投机行为得到抑制,外资炒房更为规范;三是信贷收紧,购房者更为谨慎;四是房地产开发企业囤地囤房受到抑制[8]。
杨玉珍、文林峰(2005)认为在金融政策方面,可以采取严控信贷政策的措施。
在土地政策方面可以实施最严格的土地控制政策[9]。
张琦(2006)认为我国房地产业的调控效果不尽如人意的原因有以下几点:决策层对市场判断有分歧;政策执行环节(管理机制)有问题;房价信息失真;宏观调控政策在综合应用中不协调、不规范[10]。
程建胜(2007)认为2003年以来,国家综合运用行政、财税、金融、土地等手段逐步加大了房地产宏观调控力度,但效果并不尽如人意,房价持续上涨、市场秩序混乱等问题依旧比较突出[11]。
从上述文献中可以看出,学者们对房地产市场的判断存在分歧,对房地产市场宏观调控的效果存在争议,本文对我国30个省份的有关资料进行进行理论与实证分析。
以期从中找出影响房地产价格的重要因素，并相应地提出解决措施。
根据一些专家、学者的研究及现实生活经验，我认为这些因素为：1、人均可支配收入人均可支配收入是居民购买力的体现，居民购买房屋一般是在其购买力达到一定水平后．因此分析、房价影响因素需要考虑人均可支配收入2、房屋平均造价，房地产行业属于成本投入比较大的行业．研究房价就必须考虑其单位成本，即房屋平均造价。
3、房屋销售面积，房屋销售面积是房地产市场需求的直观体现4、房屋竣工面积，房屋竣工面积是房地产市场供给的主要体现二、模型的建立（一）模型初步提出为全面反映我国房屋价格的现状，选择分地区的“商品房平均售价”为被解释变量．包括31个省、市、自治区和直辖市的商品房平均售价。
令解释变量“人均可支配收入”为X1．“房屋平均造价”为 X2，“房屋销售面积”X3为，“房屋竣工面积”为X4。
从(2007年中国统计年鉴》收集到如下数据，见表1表1 2006年我国房屋价格及影响因素数据地区人均可支配收房屋平均造房屋销房屋竣商品房平均入价售面积工面积售价北京2393 8280 天津2327 2723 4774 河北1423 2111 山西1350 1988 内蒙古1120 4222 1811 辽宁1336 3073 吉林1201 2010 黑龙江1230 2196 上海3089 7196 江苏1502 17056 3592 浙江1679 14925 4774 安徽1235 2322 福建1372 3994 江西867 1708 山东1279 2541 河南1100 2012 湖北1608 2556 湖南1172 1928 广东2142 4853 广西914 2195 海南1491 3787 重庆1415 2269 四川948 2271 贵州943 1780 云南1413 2380 西藏1620 1976 陕西1587 2461 甘肃957 1780青海 1311 1921 宁夏 1021 2063 新疆10761858建立线性回归模型为：Y= β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+U i （二）参数估计利用Eviews 软件进行回归估计，结果见表2 表2 Eviews 回归结果分析 根据表2数据．模型估计的结果为：(381．4455) (0．061330) (0．370257) (0．149396) (0．037343) R 2（三）多重共线性的检验与修正 t(27)计算各解释变量的相关系数．得相关关系矩阵，结果见表3。
表3 解释变量的关系矩阵X1X2X3X4X1 X2Dependent Variable: Y Method: Least Squares Date: 06/07/11 Time: 20:17Sample: 1 31 Variable CoefficientStd. Error t-Statistic Prob.C X1 X2 X3 R-squared Mean dependent var Adjusted R-squaredAkaike info criterionSum squared resid 7018247. Schwarz criterionLog likelihood F-statisticX3X4由解释变量的关系矩阵可以看出，有些变量之间的相关关系不明显。
进一步精确地研究该模型的多重共线性．需采用逐步回归的办法。
分别做Y对X1 X2 X3 X4 的一元回归，结果见表4。
表4 解释变量的一元回归变量x1 x2 x3 x4参数估计量70t统计量39R27Adjusted41R-squared其中，加入x1的方程Adjusted R-squared最大，以x1，为基础，顺次加入其他变量逐步回归，结果见表5比较得知，新加入X2的方程修正的可决系数 =0．8874，改进最大，且各参数的t检验显着，选择保留x2再加入其他新变量逐步回归,结果见表6表6t(27)最后修正多重共线性影响的回归结果为：—t= (一6．3340)(6．4968)(2．1826)(-1．8313)R2 =0．9065 F=87．2759（四）异方差的检验与修正采用怀特检验的估计结果如表7F-statistic ProbabilityTest Equation:Dependent Variable: RESID^2Method: Least SquaresDate: 06/09/11 Time: 00:16Sample: 1901 1931C 1897429. 1621624.X1X1^2X2X2^2X3X3^2X4R-squared Mean dependent varAdjusted R-squaredAkaike info criterionSum squared resid Schwarz criterionLog likelihood F-statistic由表7可以看出Obs*R-squared六、自相关检验与修正，dlx<DW<4一d ，表明模型中不存在自相关性最后得到的模型结果为：—R2结论：经检验结果表明，人均可支配收入、房屋平均造价、房屋竣工面积对房价具有显着性的影响。
其中人均可支配收入和房屋造价对房价具有正相关的关系，房屋竣工面积与房价具有负相关的关系。
面对我国房价飞涨的局面，这个模型对于如何解决我国目前房地产市场价格居高不下的问题，对于提高城镇居民生活水平、缓解社会矛盾、保持经济持续发展具有重要意义。
政策建议一、最高限价法的调控地方政府在土地拍卖时,明确所建房产的房价上限,然后在此基础上以价高者购得。
这样有利于资源更合理的分配,房地产开发商不能再盲目抬高拍卖价格,而必须进行开发核算,这样一来土地开发权将流入到具有开发成本和开发质量优势的开发商手中,这不仅可以很好的遏制房价而且还可以提高资源利用率。
当然最高限价法调控政策是一剂猛药,使用需谨慎。
二、政府必须加快廉租房和保障房建设我国正处于工业化和城市化高速发展的时期,房地产需求旺盛。
住房需求是人类的基本需求,保障人民的住房需求是政府的职责所在。
在商品房价格水平较高的情况下,政府需要加大廉租房和保障房建设力度,发挥公共财政职能,为中低收入者提供公共产品性质的住房,保障居民的住房需求。
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