三种估价方法的具体运用
一、成本法
成本法的运用分为两类：
（一）新建好的房地产
基本思路为：
评估价格=土地取得成本+土地开发成本+建安成本+管理费+销售费+财务费（投资利息）+销售税费+开发利润。

如果是新建房屋不包括土地，则土地取得成本、土地开发成本去除。

该方法类似制作房地产投资估算表，运用较为繁琐，一般需要工程结算资料、报建规费收费文件等，实际操作中主要运用于当地无房屋重置价格规范文件，周围无可比销售案例、租赁收益案例等情况下。

（二）旧房地产
基本思路为：
评估价格=土地重置价格+建筑物（地上房屋）重置价格-建筑物折旧
1、建筑物（地上房屋）重置价格
建筑物（地上房屋）重置价格的计算方法有三种：
（1）单位比较法：即每平方米多少元乘以房屋建筑面积。

我们常用的房屋重置价格文件即采用该方法。

该方法运用简单，是较为常用的方法，但需要重置价格文件经常更新，否则往往计算出来的价格差距较大，这时需要估价员有艺术的进行技术处理，把部分修正系数调高或者调低。

另部分大都市由于房屋交易及其活跃，当地估价师协会也不建议采用重置价格，要求多采用收益法和市场比较法。

长沙也属于此类情况，但湖南省其他地市仍广泛使用房屋重置价格。

（2）分部分项法：该方法把建筑物每部分的工程费用估算出来并累计计算总的工程造价，具体是：评估价格=基础工程+墙体工程+楼地面工程+屋面工程+给排水工程+供暖工程+电气工程+绿化工程+承包商间接费+开发商管理费、财务利息、税费等，如还有其他分部分项工程可在继续添加。

该方法同样必须获得工程结算资料，否则估价人员面对房屋无法有理有据的计算分布分项工程费，同时由于承包商间接费、开发商管理费、税费种类繁多，也很难去一一计算，按照某一比例计提又相当不准确，所以该方法因为很难获得有理有据的资料而经常无法运用。

（3）工料测量法：即把所有的工程用料如水泥、沙石、木材、钢铁等的用量乘以价格得到材料费用+加上人工费+机械台班费+税费+其他=房屋重建价格，该方法同样需要工程结算资料，否则无法运用，能够获得结算资料还要调整时间价差，使用比较繁琐，较少采用。

2、建筑物折旧
建筑物折旧的原理是物质折旧、功能折旧、经济折旧（周边环境恶化）。

折旧的计算方法：
（1）年限法
年限成新率即房屋重置价格中的年限成新率表。

（2）分解法
其具体运用就是完损系数打分法。

（3）市场提取法
大量市场折旧案例的平均值，现实中基本无法运用，虚无缥缈。

注：我们一般使用年限法成新率和完损法成新率一起确定一个综合成新率。

3、土地重置价格
（1）基准地价法
在政府公布的基准地价基础上乘以一系列修正系数（也为国土资源厅颁布，4年更新一次，该本包含修正系数的报告名称是《某市城区基准地价更新及地价动态监测技术报告》）得到土地重置价格，他分为大体商业用地、住宅用地、工业用地三大块基准地价及修正体系。

公式如下：
评估价格P=基准地价⨯（1+∑ Ki）×Ky×Kv× Kt×Ka×Ks×∏Kbi土Kf
Ki——宗地修正系数表中各区域因素修正值之和
Ky——使用年期修正 Kv——容积率修正系数
Kt——估价期日修正 Ka——宗地形状修正
Ks——宗地面积修正
∏Kbi——住宅（商业、工业）用地特殊个别因素修正系数
Kf——开发程度修正
具体见土地估价报告
（2）假设开发法（剩余法）
基本思路：土地价格=开发完成后的房地产价值总额-地上房屋价值总额。

其中开发完成后的房地产价值可用比较法等方法计算，地上房屋价值可用成本法计算其投资估算表。

该方法用在单项土地估价报告中，不用在房地产估价报告中。

（三）综合确定较为适用的成本法的计算方法是
1、评估价格=土地重置价格+建筑物（地上房屋）重置价格-建筑物折旧
=评估价格P=基准地价⨯（1+∑ Ki）×Ky×Kv× Kt×Ka×Ks×∏Kbi土Kf
+房屋重置价格⨯（1+房屋重置价格修正系数（朝向、楼层等））⨯综合成新率
2、综合成新率=年限法成新率⨯40%+完损法成新率⨯60%
二、收益法
基本原理：将该房地产每年的净收益按照一定的利率按照折现。

（一）净收益（代码a）
净收益=潜在收入-空置等情况的损失-运营费用。

1、潜在收益为估价员询问到的该房地产的租赁收入或者经营收入，该处要注意要根据房地产的主体权属情况及房地产使用情况来综合确定是用使用租赁收入还是经营收入。

如无租赁价，则要运用市场比较法询问周边房地产的租赁价格，并通过打分法进行租赁情况修正、租赁日期修正、区位状况及实体状况修正来得到一个租赁价格，如月租1万元没平方米。

2、空置率会造成房地产没有满负荷运行，因此要减去空置率这部分房产产生的收益。

3、年运营费用=年管理费+ 年维修费+ 保险金+ 年税金+ 年折旧费，该处注意，对于剧名住宅类租赁没有的费用不能强加，对于一般的商业房地产，该类费用均存在。

（1）房地产经营管理费
是出租房屋所必要的管理和服务费用，其标准一般按出租物业收益的一定百分比确定（2%），或者按询问的费用总和取。

（2）房屋维修费
该费用是为了保证房屋用设备的正常使用而进行的定期修缮和日常维修养护的费用（取照询问的维修费取或者取房屋重置价的1%-2%）。

（3）保险费
房屋出租人为了使房产避免意外损失而向保险机构支付的费用（取房屋重置价的1%-2%）。

或者按询问的具体数额取。

（4）税金
是房屋出租人必须交纳的营业税和房产税，根据规定，营业税和房产税按租金收入的一定比例征收（17.5%），或者按实际情况计算。

（5）折旧费
一般居民用房不存在财务上的折旧费提取，可不取。

商业房地产，公司经营用房等因存在会计账目上的固定资产折旧，应该提取。

可按直线折旧法或者具体会计账目折旧额提前。

（二）资本化率（即折现率，代码r）
两种提取方法：
1、累加法：即资本化率=无风险利率（安全利率）+风险调整值（风险利率），无风险利率一般取5年期国债利率，风险利率根据市场情况综合考虑通胀、流动性等情况确定，这里比较艺术，多靠估价人员经验。

2、市场提取法
寻找市场上类似可比的房地产的净收益与价格的比值，然后算术平均或者加权平均。

如寻找到可比案例甲房地产，甲房地产每年收入10万，收益年限38年，而甲的房地产价格是102万，则可比案例甲房地产的资本化率是10/102。

该方法简单，但误差很大，一般不采用简单除法，而采用计算内部收益率的方法，取一个较大的利率，使得38年每年收入10万元折现值小于102万，取一个较小的利率，使得38年每年收入10万元折现值大于102万，则可算出真实的资本化率。

（三）年限（代码n）
只要是每年收益均等，不管收益是有限年还是无限年，均可使用公式V=a/r［1-1／(1+r)n］。

如每年收益不等，请查书寻找公式。