资产评估的基本方法-成本法
• 或:资产重置成本=资产历史成本×X • 其(中1+xa=n)(×1+1a010)%×(1+a2)×(1+a3)…… • 式中, n=1,2,3……n。 • x为物价指数 • an为第n年环比价格变动指数 • (1+an)为第n年的环比价格指数。
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第三节 成 本 法
• 【例2】某被估资产购建于2004年,账面原 值为50000元,当时该类资产的(定基)价 格指数为95%,评估基准日该类资产的定基 价格指数为160%,则:
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第三节 成 本 法
• 3.成本法的基本公式 • 资产评估价值 • =资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功
能性贬值-资产经经济性贬值
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第三节 成 本 法
• 二、成本法的基本前提 • 1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处
于继续使用状态。 • 只有被评估资产继续使用,再取得被评估
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第三节 成 本 法
• (5)物价指数法和重置核算法相同点
• 都是建立在利用历史资料基础上。因此,都需要 注意判断、分析资产评估时重置成本口径与委托 方提供历史资料(如财务资料)的口径差异。
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第三节 成 本 法
• 3.功能价值类比法 • (1)特点 • 寻找一个与被评估资产相同或相似的资产
第三节 成 本 法
• 一、成本法的含义 • 1.定义 • 指在评估资产时按被评估资产的现时重置
成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资 产价值的方法。
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第三节 成 本 法
• 一、成本法的含义 • 2.基本思路 • 重新建造或购置被评估资产的成本,作为
被评估资产的价值,如果该资产是旧的, 按照该重置成本扣除使用损耗等贬值因素 作为该资产的评估价值。
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第三节 成 本 法
• (2)生产能力比例法
• ②计算公式
被评估资产重置成本 被评估资产年产量 参照物重置成本 参照物年产量
被评估资产重置成本
参照物重置成本
被评估资产年产量 参照物年产量
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第三节 成 本 法
• (2)规模经济效益指数法
• ①运用的前提条件和假设:资产生产能力和成本之间只 成同方向变化,而不是等比例变化
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第三节 成 本 法
• 2.重置成本分类 • (1)复原重置成本:指运用与被评估资产原来相
同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术 等,以现时价格水平复原购建这项全新资产所发 生的支出。
• 复原重置成本与原始成本的内容构成是相同的, 而二者反映的物价水平是不相同的,前者反映的 是资产评估日期的市场物价水平,后者反映的是 当初购建资产时的物价水平。
自建型。 • 购买型按照购买该项资产的模式来估计所
需要的重置成本。 • 自建型按照自己建造该项资产的模式来估
计所需要的重置成本。
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第三节 成 本 法
• (3)资产的重置成本应包括开发者的合理收益 • 如果是建造,建造成本中当然应该包含建造商或
者生产商的合理利润,不过该收益应该以现行行 业或社会的平均资产收益水平为依据。
方法。
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第三节 成 本 法
• 4.统计分析法 • 步骤: • (1)在核实资产数量的基础上,把全部资
产按照适当标准划分为若干类别; • (2)在各类资产中抽样选择适量具有代表
性资产,应用功能价值法、物价指数法、 重置核算法等方法估算其重置成本。
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第三节 成 本 法
为参照物,计算其每一单位生产能力价格 或参照物与被评估资产生产能力的比例关 系或者指数关系,据以估算被评估资产的 重置成本。
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第三节 成 本 法
• (2)生产能力比例法 • ①运用的前提条件和假设 • 资产的成本与其生产能力成线性关系,生产能
力越大,成本越高,而且是成正比例变化。
• ②资产评估时物价指数指的是评估基准日(或能够代表评 估基准日)的物价指数,而且应是资产的类别或个别物价 指数。(越是分类具体的物价指数越准确)
• 一项科学技术进步较快的资产,采用价格指数法的重置成 本往往会偏高。
• ③物价指数法估算的重置成本,仅考虑了价格变动因素, 因而确定的是复原重置成本;
• ④物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资 产的物价变动水平上。
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第三节 成 本 法
• (二)实体性贬值 • 1.含义 • 指资产投入使用后,在使用年限内,由于
使用磨损和自然力的作用,在物质形式上 受到损耗,其物理性能会不断下降,价值 会逐渐减少。
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第三节 成 本 法
• 2.资产的实体性贬值通常用相对数计量,即实体 性贬值率,用公式表示为:
• 被估资产重置成本 • =50000×(160%/95%)×100% • =84210(元)
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第三节 成 本 法
• 【例3】被估资产账面价值为200000元,2002年建 成,2007年进行评估,经调查已知同类资产环比 价格(变动)指数分别为2003年为11.7%,2004年 为17%,2005年为30.5%,2006年为6.9%,2007年 为4.8%,则有:
• 注意:如果有无效支出应该扣除
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第三节 成 本 法
• 2.价格指数法
• (1)特点 • 利用与资产有关的价格变动指数,将资产历史成
本(账面成本)调整为重置成本。
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第三节 成 本 法
• (2)计算公式
资产重置成本 资产账面价值 物价指数
或:资产重置成本 资产历史成本 (1 物价变动指数)
• 计算公式: • 被评估资产重置成本=∑某类资产账面历史
成本×K
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第三节 成 本 法
• [例]评估某企业某类通用设备,经抽样选择 具有代表性的通用设备5台,估算其重置成 本之和为30万元,而该5台具有代表性通用 设备历史成本之和为20万元,该类通用设 备账面历史成本之和为500万元,则:
• ②计算公式
被评估资产重置成本 参照物重置成本
被参评估资产重置成本
参照物重置成本
被参评照估物资年产产年量产量
x
• 公式中的X是一个经验数据,称为规模经济效益指数。 在美国,这个经验数据一般在0.4~1间。我国到目前为
止尚未有统一的经验数据,评估过程中要谨慎使用这种
获得复原重置成本和更新重置成本的情况下,应 选择更新重置成本。在无法获得更新重置成本时 也可采用复原重置成本。
• 原因:一方面随着科学技术的进步,劳动生产率 的提高,新工艺、新设计被社会所普遍接受。另 一方面,新型设计、工艺制造的资产无论从其使 用性能,还是成本耗用方面都会优于旧的资产。
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而使得原有资产的建造成本超过现行建造 成本的超支额(复原重置成本和更新重置 成本的差额) • (2)原有资产超过体现技术进步的同类资 产的运营成本的超支额。
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第三节 成 本 法
• (四)经济性贬值 • 1.含义 • 指由于外部的变化引起的资产闲置、收益下降等
造成的资产价值损失。 • 经济性贬值从概念上讲,是由于企业外部的影响,
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第三节 成 本 法
• 该机器设备重置成本为:
• 直接成本=50000+1000+800=51800(元)
• 其中:买价,50000元
•
运杂费,1000元
•
安装费用,800元
•
其中,原材料,300元
•
人工,500元
•
间接成本(安装成本),400(=500×0.8)元
• 重置成本合计,52200元。
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第三节 成 本 法
• 四、成本法运中各个参数的计算方法 • (一)重置成本估算 • 1.重置核算法 • (1)概念 • 利用成本核算的原理,根据重新取得资产
所需的费用项目,逐项计算然后累加得到 资产的重置成本。
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第三节 成 本 法
• (2)分类 • 根据资产取得的方式可以分为:购买型和
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第三节 成 本 法
• (4)物价指数法与重置核算法的区别 • ①物价指数法估算的重置成本,仅考虑了价格变
动因素,因而确定的是复原重置成本;而重置核 算法既考虑了价格因素,也(可以)考虑生产技 术进步和劳动生产率的变化因素,因而可以估算 复原重置成本和更新重置成本。 • ②物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚 至全部资产的物价变动水平上;而重置核算法建 立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。 • ③一般情况下,价格指数法和重置核算法相比, 核算的结果可能有误差,其准确度没有后者的高。
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第三节 成 本 法
• (4)重置核算法考虑了价格因素,费用项目的构 成上可以考虑生产技术进步和劳动生产率的变化 因素,因而可以估算复原重置成本和更新重置成 本。
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第三节 成 本 法
• 【例1】重置购建设备一台,现行市场价格每台5 万元,运杂费1000元,直接安装成本800元,其中 原材料300元,人工成本500元。根据统计分析, 计算求得安装成本中的间接成本为每人成本0.8元。
资产的全部费用才能够构成其价值的内容
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