➢酒店：项目标志性物业，定义项目整体档次 ➢商业：可实现较高利润，承担某种社会职能，可以 塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。 ➢写字楼：价值标杆，可树立项目高端形象。 ➢公寓：保证开发企业现金流来源，满足中长期居住 者需求
•在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业 所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比。
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世联地产城市综合体复合开发研究
•世联研究：综合体四种发展模式
•模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 •例如：香港太古广场、 北京华贸中心
•模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 •例如：广州中信广场、深圳信兴广场
•模式三：以酒店为核心功能的发展模式 •例如：上海商城
•高水准规划设计——各功能共融不互扰
•内因
•功能化体 系
•五星级酒 店 •甲级写字 楼 •高档/中高档购物中心
•顶级酒店式/服务式公寓 •开发商强劲的实力和丰富的经验
•专业的管理团队——物业管理/经营管理
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世联地产城市综合体复合开发研究
模式二以写字搂为核心的模式
•成功关键因素 •外因
世联地产城市综合体复合开发研究
模式四以商业为核心的模式
•成功关键因素 •外因
•地理位置——城市核心区 •交通可达性——地铁口/主干道沿线 •区域功能的缺乏、需求旺盛 •人流及商业气氛
•内因
•明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级 /… •独具特色——建筑形式/业态/服务内容/…
•功能化体系——商业为主导，其他功能为辅
•正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有 着极为重要的意义。
➢首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差 异。例如商业入市必须在社区成熟以后，而为了树立 项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。 ➢其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定的选 择。例如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销 售。
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世联地产城市综合体复合开发研究
•世联观点
•3. 各种物业类型之间的相互影响
与单个物业的研究方 法不同的是，在研究
▪ 外向性较强的组成
综合体项目过程中需 采用相关分析法。
例如在确定项目的整
▪ 公寓为商业提供客
源
体规划时，必须考虑
▪ 公寓可能降低项目
各个物业之间的相互 影响从而确定建筑单
•一流的合作团 队
•规划设计 •经营管理
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世联地产城市综合体复合开发研究
•世联模型
区域属性： 环境资源： 开发目标：
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影响综合体构成的主要因素：区域属性、 环境资源、开发目标
世联模型
区
商业中心区
域 属
商务中心区
性 旅游区
拥有自然资源
环 境
拥有产业资源
资 源
通达性、昭示性强
人流量大
开 租（长期持有） 发
目 标
售（回笼资金）
商业 ——
写字楼
酒店
公寓
—— ——
——
——
—— 主导物业的拟合度
世联地产城市综合体复合开发研究
不同模式的收益方式
功能种类
酒店 写字楼 商场 公寓
体验式的
较小
单功能物业 单一性
根据功能确定 单一 较大
相对较小 较小
全部来自于外部
目的性的
较大
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世联地产城市综合体复合开发研究
•世联观点
•综合体项目在定位过程中的思考关键点
•1. 综合体物业的发展模式及核心驱动力 2. 不同类型的物业在综合体中承担的功能 3. 各种物业类型之间的相互影响 4. 开发时序与物业价值最大化的关系
办公提供共享的服 务和配套设施
▪ 酒店可以提高项
目整体档次
▪ 提升整体档次
的有力手段
▪ 标志性（尤其
是对外地和外籍 人士）
户
▪ 写字楼可提高商业
整体档次
▪ 写字楼与酒店可共
享大堂
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世联地产城市综合体复合开发研究
•世联观点
•4. 开发时序与物业价值最大化的关系
•综合体物业价值的最大化包含两个方面的含义， •一、最大限度的实现各个物业自身的价值 •二、避免各物业之间的负面影响。
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世联地产城市综合体复合开发研究
•世联观点
•1. 综合体物业的发展模式及核心驱动力
•根据项目的区位及 产业资源，结合市场 条件，确定有可能成 为项目核心驱动力的 物业类型，进而确定 项目的发展模式。
都市综合体的四种发展模式
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世联地产城市综合体复合开发研究
•世联观点
•2. 不同类型的物业在综合体中承担的功能
•模式四：以商业为核心功能的发展模式 •例如：深圳华润中心、日本福冈博多运河城
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世联地产城市综合体复合开发研究
•成功关键因素 •外因
模式一各种功能均衡发展的模 式
•优越的地理位置——CBD/城市中心
•便利的交通条件——主干道沿线/地铁 口 •较大的规模 ——建筑面积20万㎡以上
•强制性的视觉冲击——超高层/建筑群
世联地产-城市综合体复 合开发研究
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2020/11/1
世联地产城市综合体复合开发研究
•综合体特性
综合体和单一物业的比较
比较因素 功能 区位
建筑形式 投资风险 总投资 经济风险
客户来源
客户活动 客户综合使用
成本
综合体 复合性、适应性 一般在城市核心区域
多样化 较小
一般较大 较大
具有自我寄生功能，部分来自于 内部
•客户（产业）支撑——已形成产业簇群/引 入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区
•内因
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•强制性的视觉冲击——超高层/建筑群 •写字楼大堂昭示性 •功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其 他功能的规模与档次 •配套完善——商场、公寓
世联地产城市综合体复合开发研究
模式三以酒店为核心的模式
整体档次
体的位置排布。
▪ 保证开发企业现金
流的来源
▪ 满足中长期居住者
需求
部分
▪ 可以塑造与其他项
▪ 商业为写字楼、酒
店和公寓提供配套
目较大的差异
▪ 商业可能对公寓带
Hale Waihona Puke 来负面影响商 公寓业 办公
▪ 实现较高的销
售价格
▪ 保持物业形象
酒
店
▪ 写字楼为商业、酒
店和公寓带来潜在客
▪ 作用 ▪ 相互关系
▪ 酒店为公寓或者
•成功关键因素 •外因
•地理位置——不远离城市核心区 •交通可达性——主干道沿线 •客户支持——商务客户
•内因
•定位差异化——通过提供顶级差异化服务 而非直面竞争建立其核心地位
•功能化体系——五星级酒店带动公寓、写字楼， 并定位其的规模与档次
•开发商有足够的经济实力
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•配套设施——顶级商场