关于郑州市白沙敬业路牟政出〔2016〕199号地块可行性研究报告审查情况的汇报
郑州公司
2017年1月3日
2017年1月3日，山东鲁能亘富开发有限公司组织召开郑州市白沙敬业路地段牟政出〔2016〕199号地块的可研报告审查会，并于2017年1月3日通过亘富公司总经理办公会决策，现将有关情况汇报如下：
一、可研基本情况（详见附件1：地块可研报告）
（一）基本情况
199号地块位于白沙园区敬业路东侧、玉溪路南侧、龙福街西侧、绿博大道北辅道北侧。

白沙片区功能定位为构建以省级行政服务区、公共文化活动示范区、高端商务区为主要功能的生态智慧的省公共服务核心区。

目前区域热度较高，是郑州市改善居住密集区域，地块属于城市近郊，开发价值较大。

地块所属区域内道路交通路网规划较为完善。

目前城市主干道东四环、郑信路、南康庄路、万三公路、人文路及G220等均已建成通车，且地块临近郑开大道、绿博大道、京珠高速及地铁8、13、20号线。

宗地周边有白沙镇白坟小学、大有庄小学、莆田小学、郑州市第101中学、陆港酒店、洛阳正骨医院、郑州有源中医院。

项目建设用地面积约3.11
万平米，用途为居住，规划建筑面积约7.78万平米。

详细规
（二）目标地块区位
1、宗地区位图
2、地块四至示意图
（三）挂牌价格及相关要求1、出让价款
2、出让时间
公告时间：2016年12月24日-2017年1月19日
竞买保证金截止时间：2017年1月19日
竞拍时间：2017年1月22日
3、竞拍规则
（1）在整个交易过程中若无竞买人触发熔断地价（最高土地限价），按价高者得的原则确定土地竞得人。

土地竞得人须同时执行该宗地综合房价最高限价规定。

（2）在网上自由报价期内或限时竞价期内若有竞买人报价触发熔断地价,网挂系统自动关闭所有竞买人出价功能并经竞买人确认后转入网上竞综合房价环节。

所报综合房价最低者确定为土地竞得人。

（3）进入网上一次竞综合房价环节的土地竞买人报价不得高于该宗地的综合房价最高限价,否则,视为无效报价。

若2个及以上竞买人所报综合房价相同,以网挂系统记载时间为准,先报价的竞买人确定为土地竞得人,其所报综合房价即为竞得房价,熔断地价即为该宗地成交价。

（四）周边竞品情况及项目定位
区域内主要别墅竞品项目有6个，分别为融创象湖一号、吉地澜花语、南熙福邸、东润城、碧桂园翡翠湾、保利罗兰
香谷。

区域主要竞品概况
项目整体定位：城市菁英公园美宅。

借势郑州向东发展的规划利好，未来城市发展潜力地块，针对城市青年精英，打造高端刚需样板社区，通过融入年轻时尚、休闲运动元素，打造社区主题公园，嫁接智能系统，将项目塑造成刚需及首改客户的理想住区。

客户定位：产品目标客户为品质刚需类客户，客户核心特征为经济实力一般，大多为城市白领阶层，能承受总价范围100-250万，客户的基本要求：总价能够承受、客厅主卧朝阳。

统一规划的园林景观、配套社区商业中心、社区诊所、
（五）周边近年成交土地情况
2014年-2016年项目周边成交地块
项目预计整盘住宅均价39984元/㎡,销售周期2017-2018年，项目销售总收入为108550万元（除税）。

按照2439万元/亩地价计算，项目总地价约36115万元，综合楼面价约17337元/平米，利润总额约23831万元，销售利润率为10%。

（七）土地获取建议
本项目对于集团公司布局中原，扩张战略版图和提升品牌影响力具有较大意义。

建议：
1、同意郑州公司参加该项目竞拍。

2、建议在熔断价3.45亿元的基础上，以销售利润率为10%为控制线进行竞拍。

3、同时请集团财务资产部予以资金支持。

二、山东鲁能亘富开发有限公司总办会意见（详见附件2：总办会纪要）
会议原则同意山东鲁能亘富开发有限公司提报的关于郑州市白沙敬业路地段牟政出〔2016〕199号地块可研报告的汇报，要求做好该项目参加集团投资评审会议的相关准备工作。

建议提交集团投资审查会审查。

附件：
1.郑州市白沙敬业路地段牟政出〔2016〕199号地块可行性研究报告
2. 亘富公司总办会会议纪要。