买房谈判技巧和策略【篇一:购房谈判宝典】购房谈判宝典对比路段掌握先机对于置业者来说,找出心目中理想的楼盘是置业的第一步。
由于各人的要求不同,因此对即将购买的楼盘作出准确定位,将是奠定讲价基础的第一步。
这时需要仔细收集同类楼盘的相关资料,详细了解不同楼盘的价格和周围的配套设施。
完成了这些工作,心中将有详实的资料,具备了成为“谈判专家”的基本资格。
目前发展商对楼盘的定价更多是参考同类型、同素质楼盘而定,即发展商普遍采用的是随行就市的定价法,与成本不一定有绝对的关联,所以在价格上有一定弹性。
置业者只要对类似的地段、楼盘素质等有了全方位的了解,在实际买楼时就能够根据市场行情,作出相应的价格的判断来和发展商讲价了。
用心看楼找出缺陷置业者绝不能忽视对心水楼盘的考察,大至楼盘的区域环境、楼盘内环境,小至有意购买的那套房的室内空间设计、朝向、通风采光和景观等,留意其不足之处,暗记在心,这可是跟发展商讨价还价的“本钱”。
如果看的是现楼,则更要留意房屋的建筑和装修质量等。
如果可能的话,还应尽量选择在不同的时间和天气里去看,这样既可表示强烈的购买愿望,也更全面地考察房子的综合素质。
观察楼盘外部环境和配套设施的缺陷,是买楼砍价的必备“撒手锏”。
对某些交通还不大完善的郊区新盘而言,这点尤其重要,因为公交车线路少,购房者如果没有私家车就很不方便,发展商为了吸引更多的置业者,势必低价入市,更有甚者不惜血本送各种家电和家具,旨在吸引人气,同时为第二期、第三期的推出做准备。
置业者可以抓住这个有利时机,争取让发展商在价格上作出最大让步。
细心计价不动声色销售人员计价通常会按照置业者选择的付款方式计算所购房屋的实际价格,如果正好适逢该楼盘开展销会,往往还会有额外折扣。
这时,置业者应该仔细核对销售人员所计算的每一项付款内容和数据,然后不动声色地进行考虑,就算该售价很“抵”,也不要欣喜若狂,否则善于察言观色的销售人员在接下来的讨价还价中往往不会轻易让步。
在计价的时候,置业者要多留心其它成交者的价格,因为对于发展商来说,能和别人成交的价钱其实也能和你交易。
比如有些发展商推出旧业主介绍新业主买楼,新业主可获额外九八折的花招,这时就算没有旧业主介绍,但在买家的凌厉攻势下,说不定也可以获得相同的优惠。
就算发展商不让步,要找旧业主介绍也不是一件难事———只要填个名字就可以免掉一年管理费,这样大的便宜事谁都愿意做。
另外,不要轻易被广告上宣称或现场售楼人员号称的额外折扣所迷惑,因为某些楼盘可能会采取提高面价、增大折扣的做法,如果你不清楚楼盘的“历史”价格,很有可能会吃亏。
抓住弱点大胆压价大多数情况下,销售人员计算的“实价”其实还是有松动的可能,因此这时置业者应很诚恳地、一点一点地将楼盘或该套房子的不足之处讲出,然后露出犹豫不决的表情。
销售人员虽然会针对买家的疑问进行解释,但肯定有些“底气不足”。
然后,置业者就可以用“这样的质量,似乎不值这个价钱之类”的话开始压价。
有时候,销售人员可能没有进一步降价的权限,可让他向上级主管请示,以获取更实惠的价格。
对方这种可供压价的弱点是多方面的,比如说装修,你可以从材料方面批评,房内的间隔是最容易“各花入各眼”的,可以指出种种理由。
此外,还可以举例同区其它楼盘的优点来作比较,使销售人员心理防线步步退缩,不得不作出最大的价格让步。
要坚信,不可能没有弱点的楼盘。
审时度势以守为攻经过前面的努力,置业者可能已经拿到了特别优惠的价格了,这种情况下,若是你所选择的楼盘非常旺销,则要尽快决策,以免被别的买家捷足先登。
但现在这种楼盘并不多见,因此你可以运用“拖延决策”的手法,以守为攻,迫使发展商给你进一步的优惠,如送家电或送一年管理费之类,省下的钱不会很多,可是也值得争取。
谈判前的准备购买房产要投入相当大的一笔资金,因此投资的安全性是每一个购房者必需要考虑的首要因素,否则稍有不慎,购房人的利益就会受到侵害。
而要想确保房产安全无误,了解房屋的产权状况,则是每一个购房人在购房前必需要做的事情。
购房前对所购房屋的产权有清楚的认知,不但可避免受到可能的坑害,而且购房后自己的利益也可以受到法律的保护。
��要了解房屋的产权状况,购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件,包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。
��产权证件是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。
��身份证件是指身份证、工作证和户口薄。
��资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格,例如:商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书;代理人要查验代理委托书是否有效;共有房屋出售,需要提交其它共有人同意的证明书等等。
其它证件是指:出租房产,要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明;共有房产,要查验共有人放弃优先购买权的协议或证明;中奖房产,要查验中奖通知单和相应的证明等。
��第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源,查验的具体方式是:��查验产权记录。
包括:��一、原房是是谁,假如为共有财产,则应注意各共有人的产权比重及拥有权形式;��二、档案文号,即该宗交易的文件编号,假如查询者希望获得整份文件,可依此编号向有关方面取阅该文件副本;��三、登记日期,此日期为该宗交易的签订日期;��四、成交价格,即该项交易的成交价,查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”,则代表该成交价不单只包括该房屋,并且包括其它房地产成品;��五、其它内容,如房屋平面图等。
����第三步是查验房屋有无债务负担。
房屋产权记录只登记了房主拥有主权的真实性以及原始成交情况,至于该房屋在经营过程中发生债务和责任,则必需查验有关的证明文件。
包括:抵押贷款的合同、租约等,还要详细了解贷款和偿还额度、利息和租金的来源,从而对该房产有更深的了解。
��另外,购房者还需了解的内容有:所购房有无抵押,房屋是否被法院查封等。
��总之,要了解房屋产权的真实情况,购房者除了要向卖房方索要一切产权文件,仔细阅读外,还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录,两相对照,才能清楚地知道该房的一切产权细节,不至于有所遗漏。
购房杀价小窍门有人说,买房屋胜败的关键就要看你杀价的本领了,这话不无道理,对于想做投资的购房者而言更是如此。
只有买到便宜的房屋才有自己的利润空间.否则抛出之后,不但没赚甚至要赔本。
房地产买卖谈判的技巧在于掌握市场动向,心中有数,同时,了解对方情况,知己知彼。
最后,心要狠,狠狠杀价买卖谈判的学问大得很,只有做足功夫,才能胸有成竹,胜券在握。
��一要不动声色、多方了解��1.看房屋。
房子是实物,一切都可收入眼中,看房子里,应表现也自己有兴趣,太冷淡卖主对方也会没有心思同你多谈,同时细心观察房子结构,采光,保养,周围环境等,还要多听卖主解释,多问卖主问题。
��2.掌握背景材料。
房屋推出市场多久了,有多少人出过价,出价多少,可作一个参考系数。
愈是多人出价的房屋,表示其转售力愈强。
��3.让卖主知道你购房是自住,非为转卖。
通常卖主不希望房屋销售人员居间获利,而且喜欢自住之买家,一可卖得高价,再者比较简单。
��二要摸透卖方心理��1.卖方多久内必须卖屋,对于在什幺时候杀价非常重要,愈接近卖主要卖的期限,卖主愈急切出售,这就是你最有利的杀价时刻。
��2.了解卖主售得屋款拟作何用途。
如果卖方信得屋款,并不急用,则房屋杀价,必遭许多挫折,遇此情形,是你罢手或者转向的时候.��3.定金方面。
定金多少才算恰当,并无一定标准,视各人需要而定,由双方协商。
��杀价原理:��1.暴露房屋的缺点,对于卖主的房屋所有缺点加以揭露,使卖主对自己所开高价失去信心借以达到杀价的目的。
��2.拖延战术。
若卖主急欲脱手,可刻意拖延时间,如谎称需时间汇集资金等,等到临近期限的最后一个阶段,给予杀价。
��3.合伙战术。
你可以告诉卖主是与合伙人共同投资的,所出价格需同合伙人商议略施小计杀价。
��4.欲擒故纵。
对于所看的房屋,明明中意,仍要表示不喜欢的各种理由,借此杀价。
��总之,杀价的方法很多,买主只要头脑清晰,灵活运用,见机行事,必能心想事成,大功告成。
��有人说,买房屋胜败的关键就要看你杀价的本领了,这话不无道理,对于想做投资的购房者而言更是如此。
只有买到便宜的房屋才有自己的利润空间.否则抛出之后不但没赚甚至要赔本。
房地产买卖谈判的技巧在于掌握市场动向,心中有数,同时,了解对方情况,知己知彼。
最后,心要“狠”,狠狠杀价买卖谈判的学问大得很,只有做足功夫,才能胸有成竹,胜券在握。
多听多看买房杀价的窍门多听“窃听”销售人员与其它客户的对话。
比较销售人员对自己说的与对别人说的是否一样,考察楼盘的可信度。
听听别人能砍到什幺价位,好让自己心中有个底。
多看主要是看工地,看工地的管理水平,看工程进度,从中可了解发展商对工程质量是否精于把关,后续资金是否有保障。
不露声色当与销售人员开始接洽的时候,不能流露自己对楼盘的喜欢。
他一个劲地吹嘘楼盘的优点,你就要不温不火地告诉他这没什幺稀奇,在周边的什幺什幺楼盘也有。
火候的把握在于,既要堵上他的嘴,又要给予他希望:对这个楼盘我还是欣赏的。
拉近距离当优点都“不成为优点”的时候,缺点也就明明白白地显露出来了。
这时候你要让他感觉到,想掩盖是没意义的,但这些缺点我还是可以“包容”的。
晾晾何妨这时差不多可以讨论合同了。
凡是销售人员口头答应过的事,都尽量让他“落笔为安”。
当然他会为难,因为一般公司都不允许这样做的。
但你要让他明白,你不是为了日后找茬儿打官司,只是需要一种诚信的表示;如要较真儿,你现在就能告他:哪条法规规定违约赔偿只是发展商单方面约定的5%而不能是3%?最后才切入正题———砍价一手楼砍价诀窍要砍价,既要有颠倒黑白的本事,又要有求真求实的精神。
【篇二:价格谈判技巧和策略】价格谈判技巧和策略开局:为成功布局规则1:报价要高过你所预期的底牌,为你的谈判留有周旋的余地。
谈判过程中,你总可以降低价格,但决不可能抬高价格。
因此,你应当要求最佳报价价位(maximum plausible position),即你所要的报价对你最有利,同时买方仍能看到交易对自己有益。
你对对方了解越少,开价就应越高,理由有两个。
首先,你对对方的假设可能会有差错。
如果你对买方或其需求了解不深,或许他愿意出的价格比你想的要高。
第二个理由是,如果你们是第一次做买卖,若你能做很大的让步,就显得更有合作诚意。
你对买方及其需求了解越多,就越能调整你的报价。
这种做法的不利之处是,如果对方不了解你,你最初的报价就可能令对方望而生畏。
如果你的报价超过最佳报价价位,就暗示一下你的价格尚有灵活性。
如果买方觉得你的报价过高,而你的态度又是“买就买,不买拉倒”,那么谈判还未开始结局就已注定。
在提出高于预期的要价后,接下来就应考虑:应该多要多少?答案是:以目标价格为支点。