周边目前尚无较大的餐饮休闲娱乐设施,且生活配套设施也十分不完善,目前在周边广场、港口、游乐园等项目建设没有实质性进展，开发条件尚不成熟。
第二部分 成*酒店式公寓的现状与趋势
一、酒店式公寓供应特征
目前酒店式公寓主要分布于市中心的一环内,去年底、今年初二环附近的南门区域也有少许项目上市,但郊区除龙泉以外,在酒店式公寓物业开发上尚属于空白点,尤其是发展较为迅速的南部新区和西部产业区，只好进行合理定位，市场开发前景良好。
本项目东侧分布着丘岭,依山傍水,更项目的开发提供了良好的区位价值.
交通环境
已经建成的华阳客运中心,设计发班能力为2000班/日,日运送旅客3-5万人,目前经营状况良好,每日接送旅客3万人左右,每日发送1500班次,分别开往成*、乐山、简阳、仁寿、南充、黄龙溪等省内城市,另还开通了深*、广*、惠州、贵州等地的班次,大量旅客将对旅馆存在一定的需求.
四、物业定位
第七部分：项目投资收益测算
前 言
酒店式公寓是当前房地产行业发展的一个新型的产品，他是由消费者或个人投资者买断独立单元住宅并享有完全产权，可以自住或委托给酒店经营获取汇报，这个概念首创者是瑞士的亚力山大.奈特，故其在国外的发展已经相当充分，尤其是与旅游业、中心城区的小型办公需求的结合更是密切。
机关领导干部
2公里
合协电力厂
机关领导干部
2公里
凉山氮肥厂
机关领导干部
2公里
天然气输气公司
机关领导干部
2公里
石油二大队
机关领导干部
2公里
成*市教育厅（规划）
教育人士
3公里
中澳合作医院（规划）
医师
4公里
这些机关事业单位的存在也将带来一定的居住需求。
自然环境
本项目紧邻府南河,流经河面宽150余米,河对面为规划中的市政公园,观景效果好,尤其是对高层建筑,效果更好,项目的景观价值较大.
该物业多为精装房,装修价格300-1000元/平米不等。
多数酒店式公寓的单个项目规模较小,多数在5-7亩左右,处于地块建筑规划条件的考虑,多建设小高层和高层项目。
04年，作为酒店式公寓不完全拷贝版的精装小户型公寓大量面市，对酒店式公寓的发展造成了一定的冲击，销售节奏有所放慢，但今年以来，精装小户的开发和销售节奏明显放慢了脚步，作为升级版的酒店式公寓的发展以其独特的管理模式将赢得市场。
酒店式公寓的市场分析
前言
第一部分：地块特征析
一、地块情况简介
二、地块周边环境
第二部分：成*酒店式公寓的现状与趋势
一、酒店式公寓供应特征
二、酒店式公寓发展趋势
第三部分：典型酒店式公寓项目现状
第四部分：成*酒店行业发展态势
第五部分：本项目SWOT分析
第六部分：本项目开发思路
一、产品定位
二、客户定位
三、价格定位
本地块占地规模较小，但容积率限制较为宽松，在产品类型考虑上，倾向于高层住宅。
二、地块周边环境
产业环境
本项目位于成*市规划的南部副中心区，区域规划四大功能区，即总部办公区、科技产业区、会展商务区、市政办公区，此四大功能区组成的南部副中心区将是一个高收入、高消费、高身份的财智人士的集聚地，同时，大量外资企业的入驻也带来了巨大的居住和办公需求。副中心区已建成和待建项目与本项目的联系可从下表看出：
本项目开发酒店式公寓的决定正式在这样的背景做出，本文将用以下篇幅来论证酒店式公寓开发的市场可行性。
第一部分 地块特征分析
一、地块情况简介
本地块位于南延线的终端，距成*市16公里，车程20分钟即可到达。地块东临占地280余亩的终端广场，西临成*客运码头－成*港和府南河，周边自然环境优越。
华阳客运中心、地铁终点站口也分布于此，新成仁路途径此地，优越的交通环境将带来较大的人流和车辆。
该物业的面积区间都相对较小,面积多集中在30-50平方米,也有基于办公需求的50-70平米的区间分布。
该物业的销售价格从前几年的3300元/平米,持续涨幅,目前市场均价达到6000元/平米左右,品质较高的项目销售价格高达7500元/平米。
从使用功能上,该物业集中为自住和办公两种功能。
从消费者购买该物业动机上看,70%的客户以投资为主,仅有30%的客户是以居住为主。
在国内市场，真正意义上的酒店式公寓并不多，发展较为迅速的主要是北*、上*、广*、深*等地，这种物业是高收入阶层、外籍人士、小型企业和大量中小投资客较为喜爱的物业产品。
成*的酒店式公寓的发展尚属于起步阶段，市场上真正意义上的酒店式公寓项目较少，而大量的精装小户，作为其替代产品也赢得了一定的空间，总体来看，酒店式公寓在成*的发展前景十分乐观。
商业环境
280亩的终点广场,将成为成*,乃至西部的第一大广场,广场内设置了大量的商业配套设施和休闲娱乐设施,将带来更多的人群来此地消费.
360亩规划中的海洋游乐园,也将是四川,乃至西部的一大景观,必将吸引大量的省内外地和省外游客的参观游玩,他们将对酒店产生最直接的需求.
周边存在着的大量档次较低、价格也相对便宜的招待所,但由于卫生条件相对较差,经营状况较差,相反较多的农家乐成为人们吃住的首选之地.
成*港,作为西部地区最大的旅游客运港口,预计将于年底动工建设,建成后将迎接乐山、重庆、上*等地的游客,该港口的建设将对本项目的投资价值提供一定的保证.
新成仁路的修建通车,外加上天府大道作为出城和进城的重要通道,将会有更多的市民选择从此路外出,大量的人流也将给本项目的开发和经营提供一定的支持.
地铁终点站口设置在此地,将成为从南向来成*的外地市民选择的重要进城工具,届时也将有大量的人流会集与此,为本项目的经营提供一定的人气.
大型跨国公司人士
8公里
城南科技创富中心
高科人才集中地
8公里
新益州城市广场
大型跨国公司白领
8公里
大量产业和新型办公区的发展，将带来较强烈的居住和办公需求，尤其是大量存在的年轻的白领一族，他们对酒店式公寓有较大的需求空间。
本项目周边也分布了较多的机关事业单位，见下表：
项目名称
人群定位
与本项目距离
四川开关厂
项目名称
人群定位
与本项目距离
中兴投资成*研究基地
科技研究人员聚集地
5公里
天府软件园
IT人士集中营
5公里
美视国际学校
高收入教育人士
4公里
科技孵化园
跨国企业白领
8公里
世纪会展中心
参展单位、人士集中
6公里
中国联通大厦
跨国公司人士
10公里
中国海关总部
企业中高层人士
10公里
市政办公区
政府机关领导
8公里
财富中心