项目位于南区，属于非传统市区，片区配套不 成熟。 远离中山市三大核心商圈，石岐的京华商圈、 大信商圈、西区的富华商圈。南区商业氛围较 差。
中山商业大势欠佳，整体商业市场不够活跃。 项目片区价值不足，市政配套不成熟，南区商业氛围不足。
南区一层商业价格在6000-8000元/平米 且一年内价格基本无增长
南区一层商业月租金约20-40元/平米 同时社区商业整体出租率低
商业租赁市场现状
60
40
20
0
租金 出租率
豪逸 华庭
48 90%
置地 广场
40 60%
雍逸 庭
43 25%
朗晴 轩
53 95%Βιβλιοθήκη 凯茵 新城30 10%
翠茵 庭
33 40%
附近 商铺
40 70%
蓝波 湾
20 50%
碧堤 湾畔
20 5%
租金 出租率
服饰店、餐饮 店、超市、棋 牌室、士多店
客
户 来
社区居民
源
在京华商圈辐射范围
临博爱路和起湾大道， 社区居民为其第一沿城南一路的
100% 80% 60% 40% 20% 0%
博爱路沿线商业租金价格在45－55元/平米·月。租 赁市场比较活跃，部分出租率达到90％以上。
南区商业价格区间租金20-40元/平米·月。但租赁市 场不够活跃，出租率不到40％。
数据来源：实地踩盘
南区社区商业销售率在60％左右； 空置率基本在60％以上，最高达95％
％以下；大批商家进驻，业态繁杂；
20%
其他非中心城区社区商业空置率普遍较高， 0%
凯茵新城与碧堤湾畔达到90％以上；蓝波
豪逸华庭
朗晴轩
雍逸庭 凯茵新城 翠茵庭 碧堤湾畔
湾、翠茵庭空置率基本在50％以上。
社区商业空置率
如碧堤湾畔、凯茵新城商业空置 率高达90％。
南区已售商铺开铺率低，空置率 在50％以上，租赁市场不活跃。
租售方式单一
凯茵新城
豪逸华庭
雍逸庭
朗晴轩
翠茵庭
蓝波湾
租售方式 租售结合
租售结合
租售结合
只售不租 只售不租 先租后售
租售情况
2006年7月发 整体销售率55%， 售，已售完， 代理出租，已出 现有5000平米 租的带租约出售 的商场整体出
租
四月份开始 发售，销售 率65%，按揭 首付五成， 代理出租， 已出租的商 铺带租约出 售
万科城市风景 社区配套商业招商执行方案
目
录
1
市场分析
2 产品分析和前期销售经验
3
租售方案
中山商业大势欠佳，项目所在片区商业氛围 较差，区域价值不足
大势：中山市整体商业市场不温不火。 中山大型零售超市：万佳、百佳、吉之岛、大 福源、好又多。 国际知名连锁零售巨头（沃尔玛、家乐福、麦 德龙、易初莲花）无一入驻中山。 零售业巨头沃尔玛已经进驻东莞、汕头、佛山、 惠州、湛江、韶关、江门、茂名，但迟迟未进 驻中山。
100% 90% 80% 70% 60%
50% 40% 30% 20% 10% 0%
投资回报率 出租率
计算方式：投资回报率＝租价*12／销售单价 假设前提：100％出租
数据来源：实地踩盘
在100％出租的情况下，商业投资回报率保持在4％ －6.6％之间；
目前南区社区商业出租率不到40％，呈现出有价无市 的状态。
豪逸华庭 雍逸庭 （一层） (两层连卖)
16000
7750
17500
9500
朗晴轩 (一层)
11500
12000
碧堤湾畔 (一层)
6000 6000
翠茵庭 (一层)
6000 6000
附近商铺 (一层)
8000 8000
由于南区市政配套缺乏，商业氛围不足，与博爱路沿线商业价格存在约 4000元/平米落差。 南区商业主流价格：一层临街6000-8000元/平米。
蓝波湾
业 态 分 布
壹加壹超市、中国 银行、中档茶餐厅、 水吧
地铺、士多店、装饰 公司、中国银行、家 私城、棋牌室，交友 俱乐部，美容店
地铺、士 多店、药 店、装饰 公司
装布水律药饰艺吧师店材、、事、料防地务五、盗铺所金装门、、店修专便建公卖利设司店店银、、、行、美士石发多材、店公休、司闲 培 、足训餐浴学饮、校店、汽车 店货车专 、超维卖 超市修、 市、餐 、汽饮 百
100% 80% 60%
90%
95%
75%
60% 50%
40%
20% 10%
5%
0%
豪逸华庭 朗晴轩
雍逸庭 凯茵新城 翠茵庭
蓝波湾 碧堤湾畔
数据来源：实地踩盘
商业整体投资回报率较低
假设社区商业100 ％出租，投资回报 率仅在4％－6.6％ 之间，但现状是南 区出租率不到40％， 故实际投资回报将 小于此区间值
2006年7月 开始发售， 已售完
已售完， 代理出租， 不承诺一 定能租出
未发售
整体采用的租售方式比较单一，基本采用租售结合方式； 分 析 同时为客户代理出租，但不承诺；
没有返租、带租约、回购等租售方式。
数据来源：实地踩盘
业态基本自发形成
凯茵新城
豪逸华庭
雍逸庭
朗晴轩
翠茵庭
数据来源：实地踩盘
附近商铺
豪逸华庭、朗晴轩、翠茵庭实现100％销
销售率
售；前两者由于拥有区位优势，所以销售
良好；后者由于价格低廉，销售周期长， 120% 100%
100%
100%
故实现完全销售。
100%
凯茵新城、雍逸庭、碧堤湾畔销售率过半， 80%
保持在60％左右。
60%
65%
65%
50%
豪逸华庭、朗晴轩空置率较低，基本在10 40%
商业投资回报情况
8.0%
6.0%
4.0%
2.0%
0.0% 豪逸 置地 朗晴 雍逸 凯茵 翠茵 碧堤 附近 华庭 广场 轩 庭 新城 庭 湾畔 商铺
投资回报率 4.0% 6.3% 4.5% 5.8% 4.7% 6.6% 4.0% 5.7%
出租率
90% 60% 95% 25% 10% 40% 5% 70%
雍逸庭处于博爱五路，西临文
社区商业价格走势
化艺术中心，东临和景大酒楼，
临起湾大道，加之在建的博览 20000
中心，给投资者很大的信心， 18000
价格上涨较明显；
16000 14000
豪逸华庭周边人流大，商业环 12000
境比较成熟，商铺定价基本保
10000 8000
持一个较高的水平；
6000
凯茵新城、碧堤湾畔、翠茵庭
4000 2000
属于郊区项目，商业环境不成
0
熟，价格较低，且基本无增长。
豪逸华庭 置地广场 雍逸庭 朗晴轩 凯茵新城 碧堤湾畔 翠茵庭 附近商铺
2006年10月 2007年6月
数据来源：实地踩盘
项目名
凯茵新城 （一层）
2006年10月 6000
2007年6月 6000
置地广场 (三层连买)
---6500