住房的合理定价问题摘要房价的合理性已成为当今社会的热门话题。

本文依照题中所给出的数据，对3个问题分别建立模型并求解。

针对问题1，首先利用Excel建立图表，绘制出历年房价走势图。

然后，对原始数据进行拟合，得出指数型及多项式型拟合方程，并在原图上绘制出趋势线。

同时，求出确定性系数R2，依据R2是否接近于1判断拟合程度好坏，即检验拟合方程的有效性。

计算得出的指数型及二阶多项式型拟合方程：x,(i) =678.8le0.1281i、x2(i) =12.59i2 50.274i 716.38，由此预测出2010 年房价分别为4080元/平米、3888元/平米。

为了增加预测的可靠性，再结合二次指数平滑法对2010年房价进行预测。

通过比较实际值与预测值的平均偏差值ME的大小，选择出合适的o预测出2010年的房价为3800元/平米。

最后，建立三元线性回归模型，将上述三种方法对历年房价的预测值分别作为自变量x1、x2、X3的原始数据，以实际房价P(i)作为因变量，用Matlab软件拟合出多元线性方程：P f1(i) =—0.0202 —0.1389 刘⑴ 1.1319 X2(i) 0.0084 X3(i)。

代入相关数据，求出历年的最终房价预测值为3866元/平米。

针对问题2，通过Excel绘制出历年平均房价与人均GDP的关系走势图，且自动生成对原始数据进行拟合后的指数型和自变量为2阶、3阶、4阶的多项式型拟合方程及各自的确定性系数R2o R2的值分别为：0.8673; 0.9929 ; 0.9982; 0.9986。

由此判断，因2阶多项式型拟合方程的R2不仅十分接近于1，且相对于3阶、4阶的多项式方程更为简便，故选择：A 2P(i) =(_7E _06) [G(i)] 0.3236 G(i) -177.06 为平均房价与人均GDP 的关系方程。

最后，在联系当下实际状况的基础上对建立的模型进行研究，分析出平均房价与人均GDP的关系。

针对问题3，首先从政府、人民、房地产商三方面分析其各自对房价的要求。

然后，利用Excel，并依据前两个问题的解决方法求出最合理的历年人均GDP 和平均收入走势的拟合方程，分别为：G(i) =135.36^—659.73i 4486.8 ；A 2l(i)=57.978i 390.52i 4715.8。

由此预测出2010 年的人均GDP 值为21781元、平均年收入为21547元。

利用Matlab软件拟合出以历年人均GDP和平均年收入的实际值作为自变量捲，X2 ;以历年平均房价的实际值作为因变量的二元线性回归方程，将已经预测出的2010年人均GDP和平均收入值代入拟合方程P f3(i)二-48.4599 0.0492G(i) 0.1348 I(i)，得到2010 年平均房价的预测值3928元/平米。

最后，再结合房价收入比等相关数据改善模型。

本文最大的特色在于采用多种方法解决问题并对其结果拟合得到最佳答案。

同时结合国家政策，社会现状等实际因素改善模型，增强模型的实用性。

关键词：二次指数平滑、多项式、线性回归、房价收入比1•问题的提出电视剧《蜗居》的热播不是一个偶然。

它的成功，正是在于其所反映的“房奴”问题激发了广大老百姓的共鸣。

当今社会，房价的急速上涨让人们不知所措。

房价太高，而需房者收入又太低，使得国内的房地产业面临前所未有的困境。

如何遏制房价过快上涨势头，使百姓买得起房，房地产商有钱可赚，国家的支柱性产业得以健康地发展是放在我们面前的一大难题。

以上述背景为基础，根据某地区各年的平均房价、人均GDP、职工平均年收入等数据（见表1 ）解决关于住房的合理定价问题：(1) 根据该地区历年的平均房价建立模型预测2010年的平均房价。

(2) 研究该地区人均GDP与房价的关系。

(3) 试建立2010年该地区的合理房价模型使得百姓、房地产商、政府都比较满意。

2•基本假设1. 表1中所提供的1997至2009年的平均房价、人均GDP、平均收入值真实有效。

2. 在2010年内，无地震、洪灾、瘟疫等重大自然灾害及战争、动乱等人为灾难发生。

3. 在2010年内，国内经济以固有趋势稳步发展，无金融危机冲击，人均GDP保持稳定上涨趋势。

4. 针对第1个问题，假设政府没有出台任何有关住房的新政策。

3.符号说明4•问题分析和模型的建立与求解问题1 :1 ）问题分析 Stepl:利用Excel 软件，作出1997至2009年的平均房价走势图，并添加指数型及 二阶多项式型趋势线。

经观察可知，添加的趋势线与原平均房价的走势线较为吻 合。

故使软件自动生成指数型及二阶多项式型拟合方程， 和它们各自的确定性系数R 2。

如下图：图1添加指数型趋势线的该地区历年房价走势图图2添加二次多项式型趋势线的该地区历年房价走势图因R 2分别为0.9980和0.9989，十分接近于1，故两拟合方程的拟合程度均该地区历年房价走势图年份T 」系列1 ——指数（系列价房米平每该地区历年房价走势图年份母系列1 --- 多项式（系列价房米平每很高。

利用它们进行2010年，即第14年的平均房价预测具有可很高的参考性。

Step2:为了增加预测的可靠性，再利用二次平滑指数法对2010年平均房价进行预测。

首先，要确定〉的值。

选取不同的〉进行计算，通过由不同〉值得出的预测数据再进行实际值与偏差值的平均偏差大小ME计算。

选取ME值较小的：•作为参加计算的平滑系数。

Step3:建立三元线性回归模型，将上述三种方法对历年房价的预测值分别作为自变量X i、X2、X3的原始数据，以实际房价P(i)作为因变量，用Matlab软件拟合出三元线性回归方程，使我们所需要的2010平均房价预测值更为精确。

2)模型的建立与求解Stepi :指数型拟合方程：x i(i) =678.81e0.1281i其确定性性系数R2=0.998二阶多项式型拟合方程：x2(i) =12.59i250.274i 716.38其确定性性系数R2=0.9989经计算可得：x1(i) (772，877 ，997，1133，1288，1464，1664，1892，2150，2444，2778，3158，3589)；X2(i) (779 , 867, 981 , 1119 , 1283, 1471 , 1685 , 1924 , 2189 , 2478 , 2793, 3133 , 3489);i (1 , 2, 3 …13)利用以下公式进行误差检验:n、E iME二亘n其中n=13;可得ME X1—0.5 ; ME X2 76由此判断该拟合方程误差很小，预测数据具有有效性。

其中，捲(14) =4080 ；X2(14)=3888即,用指数型及二阶多项式型拟合方程对2010年的房价预测值分别为元/平米；4080 3888元/平米。

Step2:指数平滑法的预测关系式为：R(i)=GP(i)+(1—a)R、(i —1)利用上式进行两次平滑值的计算；再将第一次平滑值和第二次平滑值代入以下公式：A A AQ =P(i)+(P(i) —P2(i))a A Ab (P(i)-P2(i))1 —确定待定系数a,,b i的值;最后将a i，b i代入公式X3(i) =a +b xT求出预测值。

当求出所有年份的预测值后，利用以下公式进行误差检验:巳=P⑴-X i(i)n' E iME = —n其中n=12。

比较ME大小，选ME较小的〉值。

①〉取值为0.5 ；R(i)的初始值为767j②〉取值为0.3; R(j)的初始值为767表3 ［为0.3时的计算数据表2因为ME1：：：ME2，所以将:-的取值定为0.5.则X3(i) ( 767, 895 , 1027 , 1173 , 1340 , 1538 , 1764 , 2107 , 2442 , 2902 , 3136 , 3405), i (2, 3, 4, 5…13)其中x3(14) =3800即,采用二次指数平滑法对2010年房价的预测值为3800元/平米。

Step3:建立三元线性回归方程：P f1(i)二c o G为⑴ C2 X2(i) C3 X3(i)利用Matlab软件解上式；可得：P f1(i) - -0.0202 -0.1389 x^i) 1.1319 X2(i) 0.0084 X3(i) 将X1(14^4080 , X2(14)=3888 , x3(14)=3800代入上式；得P f 1(14) =3866 ；即,2010年平均房价的最终预测值是3866元/平米■1 -0.5 0 a.5 1 1.5 2irrterce?)t-= -0.0201742 RMSE ■ 35.5676R-square = O.9907S1 Adj R-S^| ■ 0.998337F = 2202.74 p ■ 5^57^16-UI250Model History~9~*45-—40 -35 «—ft1 23图3对三元线性回归模型的误差分析图从图中可看出确定性系数 氏=0.998791,拟合程度相当高。

因此根据此式得出的2010年平均房价预测值具有很大的参考价值。

问题2 :1 ）问题分析及模型的建立建立如下图表：Coefficients with Error BarsGaelf .p-vialX1 X2 >3-0* 138948-0』45730.6596丄.131922・95570 .OOS353 03 匚i. 口 47Bt) ■口 163□・ 963； 1Next step;Move X3 oirtNfisxl 蛍閒< -06x 2 + 0.3236x -仃7.06氏=0.992920000―♦—系列1——多项式（系列1 图5添加二次多项式型趋势线的房价与人均 GDP 关系走势图价房均平OOOOOOOOOO OOOOOOOOO 505050505 44332211y = 777.3e 9E-05xR 2 = 0.8673500010000 1500020000人均GDP* 系列1 --- 指数（系列图4添加指数型趋势线的房价与人均 GDP 关系走势图该地区历年房价与人均GD 关系的走势图o O o O 0 5 4 3 00 价房均平o O o O 5 O 2 2 0000000 0 55000 10000 15000人均GDP该地区历年房价与人均GD 关系的走势图该地区历年房价与人均GD 关系的走势图5000100001500020000人均GDP图7添加四次多项式型趋势线的房价与人均 GDP 关系走势图由图4—图7可看出，指数型和自变量为2阶、3阶、4阶的多项式型拟合方程及各自的确定性系数 R 2。