第三部分 业主大会与业主委员会
业主大会
业主大会是业主的自治组织，由全体 业主组成，是业主为了实现自己对物业 的自我管理，为对物业管理区域内的共 同事项作出决定而组成的，不得组织与 物业管理无关的其他活动。
业主大会是公益性的自治组织，其各 种决议或者措施都具有公益性质，而不 是为了个别人的利益服务的。
物业的使用人是指物业承租人等物业的实际使用人。此 外，物业的实际使用人还可能是尚未出售的公有住房的 使用人。简而言之，物业的使用人指物业的承租人和实 际使用物业的其他人，使用人对物业只享有占有、使用 或者一定条件的收益权，没有处分的权利。
物业管理的主体是业主，房屋的所有权人是业主。业主不仅仅
是房屋所有权人，也是该房屋所处的建筑区划内的建筑物区分所 有权人。业主不仅是指房屋的所有权人，还是与房屋相配套的设 备、设施和相关场地的所有权人。在物业管理活动中，业主有时 是指所有权人个体，有时是一个集合的概念。
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第六部分 业主大会的表决规则
业主大会决定筹集和使用
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第二部分 业主的义务
1
遵守管理规约、业主大 会议事规则
遵守物业管理区域内物业共用 2
部位和共用设施设备的使用、 公共秩序和环境卫生的维护等 方面的规章制度
3
执行业主大会的决定和业主大会 授权业主委员会作出的决定
义务
按照国家有关规定交纳 4
专项维修资金
5
按时交纳物业服务费用
6
法律、法规规定的其他义务
第五部分 业主大会会议的召开方式、会议类型、通知及记录
业主大会类型
业主大会会议分为定期会议和临时 会议。有下列情形之一的，业委会 应当及时组织召开业主大会临时会 议：1、经专有部分占建筑物总面 积20%以上且占总人数20%以上业 主提议的。2、发生重大事故或者 紧急事件需要及时处理的。3、业 主大会议事规则或者管理规约规定 的其他情况。
召开方式
业主大会会议可以采用集体讨论的形式， 也可以采用书面征求意见的形式，但是， 应当有应当有物业管理区域内专有部分 占建筑物总面积过半数的业主且占总人 数过半数的业主参加。
业主可以亲自参加业主大会，也可以委 托他人参加，还可以将自己的表决权书 面委托其行使。
业主大会通知及记录
召开业主大会会议，应当于会 议召开15日以前通知全体业主。 住宅小区的业主大会会议，应 当同时告知相关的居民委员会。 业主委员会应当做好业主大会 会议记录。
业主委员会
业主委员会是业主大会的执行机构。它是 经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门 登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主 合法权益的组织。
业主委员会由业主大会会议选举产生，由 VS 5-11人单数组成。业主委员会委员应当是物
业管理区域内的业主，并符合下列条件：1、 具有完全民事行为能力。2、遵守国家有关法 律、法规。3、遵守业主大会议事规则、管理 规约，模范履行业主义务。4、热心公益事业， 责任心强，公正廉洁。5、具有一定的组织能 力。6、具备必要的工作时间。
条例结构
第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章
总则 业主及业主大会 前期物业管理 物业管理服务 物业的使用与维护 法律责任
附则
第一章 Contents
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总则
第一部分 法律主体
物业服务企业
02
01 业主
03
物业的使用人
指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管 理服务活动的企业，物业服务企业资质等级分 为一、二、三级。物业公司的定位-为业主服务。
物业管理的属性是经营。物业管理被 视为一种特殊的商品，提供的是有偿 的无形的商品---劳务与服务
物业管 理内涵
第三部分 物业管理的基本内容
常规性的公共服务
针对性的专项服务
委托性的特约服务
1、房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督。 1、日常生活类
2、房屋设备、设施的管理。
2、商业服务类
3、环境卫生的管理。
第二部分 物业管理的定义
本条例所称物业管理，是指业主通过 选聘物业服务企业，由业主和物业服务企 业按照物业服务合同约定，对房屋及配套 的设施设备和相关场地进行维修、养护、 管理，维护物业管理区域内的环境卫生和 相关秩序的活动。
第二部分 物业管理定义解析
物业管理的管理对象是物业
物业管理的服务对象是人，即 物业所有人（业主）和使用人
2018物业管ຫໍສະໝຸດ 条例专题培训前言《物业管理条例》是根据《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》修订 的，为的是规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善 人民群众的生活和工作环境而制定的法律条例。
2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布 根据2007年8月26 日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》第一次修订 根据2016年2 月6日《国务院关于修改部分行政法规的规定》第二次修订。
业主委员会应当自选举之日起30日内，向 物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管 部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
第四部分 业主共同决定事项
(一)制定和修改业主大会议事规则; (二)制定和修改管理规约; (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员; (四)选聘和解聘物业服务企业; (五)筹集和使用专项维修资金; (六)改建、重建建筑物及其附属设施; (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
3、文化、教育、卫生、体育
4、绿化管理。
类
5、配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序 4、金融服务类
维护和安全防范工作。
5、经纪代理中介服务
6、车辆道路管理。
6、社会福利类
7、公众代办性质的服务。
第二章 Contents
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业主及业主大会
第一部分 业主的权利
1、按照物业服务合同的约定，接受物业 服务企业提供的服务
2、提议召开业主大会会议，并就物业管 理的有关事项提出建议
3、提出制定和修改管理规约、业主大 会议事规则的建议
4、参加业主大会会议，行使投票权
5、选举业主委员会成员，并享有被选举权
6、监督业主委员会的工作
7、监督物业服务企业履行物业服务合同
8、对物业共用部位、共用设施设备和相 关场地使用情况享有知情权和监督权 9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修 资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用 10、法律、法规规定的其他权利