河道环境养护
聘请国际景观公司进行景观设计 河道改造方案与河岸景观同步进行 投资改造小黄河 疏浚、疏通、拦截，调节河道蓄水 沿岸打造原生态景观带：高大乔木、林下花草植被、休闲设施 设置河道水环境监测和清洁系统
高尔夫特色
极具挑战性的海滨森林高尔夫 三大特色：林间高尔夫、林下高尔夫、灯光高尔夫 承接国际大赛
差异化精品销售
国际生态景观浴场
自己经营，委托管理
原生态森林公园 国际风情步行街
自己经营，委托管理 招商经营，统一管理、销售
南戴河香海湾国际生态示范区
5、拟规划指标（方案一）
总占地面积 可开发规划用地
容积率 总建筑面积 酒店占地面积 酒店建筑面积
酒店楼层 独栋别墅占地面积
独栋别墅楼层 独栋别墅建筑面积
北戴河新区海滨休闲娱乐产业集群 项目建议书
秦皇岛四通房地产开发有限公司 2009.06.25
北戴河新区规划发展核心思想
前言
养护生态环境
“中国夏都”打的就是 环境牌。 环境是生命，是特色， 是核心竞争力
发展可持续产业
在养护环境，提升环境品质的前 提下，通过产业将环境转化成综 合效益 注重产业项目本身的科学性、可 持续性和生命力
南戴河香海湾国际生态示范区
申请在社区私家海域圈定防护网，成立海洋时尚运动俱乐部，设 置国际海洋时尚运动项目：水上自行车、木船垂钓、帆船、皮划 艇、充气床垫、水上气球等
南戴河香海湾国际生态示范区
淋浴池、戏水池、巴厘岛SPA、高档网吧、高档游戏厅、海洋瑜伽馆、 高档台球室、乒乓球室、海滩氧吧健身中心、冷饮水吧、西餐酒吧、 海上运动管理服务中心、便利店、紧急事件救助服务中心、洗手间等
南戴河香海湾国际生态示范区
南戴河香海湾国际生态示范区
南戴河香海湾国际生态示范区
南戴河香海湾国际生态示范区
南戴河香海湾国际生态示范区
4、运营模式
南戴河香海湾国际生态示范区
功能列项 超五星生态大酒店
生态庄园别墅
运营模式 委托管理、统一经营 土地环境资源开发，菜单式定制；精品销售
托斯卡纳类别墅
（1）、成本测算
项目 土地成本 森林高尔夫球场投入 前期费用 设计费用 建造成本 装修成本 环境养护 配套费用 各种税费 其他成本
提升综合实力
在养护环境的前提下发展 海滨休闲娱乐产业，带动 海滨城市的建设发展，从 而提升城市综合实力
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上篇
北戴河新区海滨休闲娱乐产业集群项目综述
中篇
北戴河新区海滨休闲娱乐产业集群项目阐述
下篇
北戴河新区海滨休闲娱乐产业集群社会效益
北戴河新区海滨休闲娱乐产业集群位置分布
南戴河国际中心 南戴河郁金香小镇 南戴河香海湾国际生态示范区 南戴河国际森林高尔夫俱乐部
南戴河香海湾国际生态示范区
南戴河香海湾国际生态示范区
四季游泳俱乐部
引进温泉，建造室内游泳池，与海滩浴场互动 打造夏泳、冬泳环境，延长旅游休闲度假时间 水疗SPA、水休闲泳池、VIP私人泳池、个性化泳池、室外戏水池
南戴河香海湾国际生态示范区
国际生态会议中心
会议专业化——大中小型会议室、宴会大厅、签约洽谈室、新闻中心、文 化大讲堂、圆桌会议厅
1、地块位置面积
碧海蓝天二期，
森林
东临6号路，南
望渤海，西接原
生态林带，北靠
沿海公路
占地：540亩
已开发：150亩
待开发：390亩
南戴河香海湾国际生态示范区
新区
旧区
六 号 路
2、环境资源现状
大海 海滩 林带 湿地
南戴河香海湾国际生态示范区
原生态，需要提升品质
南戴河香海湾国际生态示范区
星级酒店式公寓 综合购物广场
郁金香风情小镇 水岸风情商业街
1、匹配“京津冀”发展实力，符合中国城市优化发展趋势 2、打造高端项目，吸引高端人群 3、打造休闲娱乐产业，弥补配套不足，提升吸引力 4、缓解就业难现状 5、实现环境效益、经济效益、社会效益可持续发展 6、长年增加政府税收，确保30年以上生命力 7、为举办海滨度假节庆活动、大型会议、大型国际赛事搭建
土地成本 前期费用 设计费用 建造成本 装修成本 园林景观 环境养护 配套设施 其他成本 各种税费
合计
2亿 0.3亿 0.675亿 8.5亿 9.375亿 0.6亿 0.6亿 1.6亿 2.53亿 3.65亿 29.83亿
南戴河香海湾国际生态示范区
（2）、销售收入
物业类型 销售面积 销售均价 销售金额
8、需要政府提供的支持
确定建筑形态 确定容积率 提供相应市政配套 提供酒店相关优惠政策 再增加200亩建设用地指标
南戴河国际森林高尔夫俱乐部
南戴河国际森林体育俱乐部
南戴河国际森林高尔夫俱乐部功能定位
码头 俱乐部
南戴河国际森林高尔夫俱乐部
林带环境养护
整体打造超大型“原生态高尔夫森林公园” 聘请国际景观公司率先进行景观环境设计 聘请国际公司进行高尔夫球场设计 原生态树木一棵不少 打造林下小灌木、花草景观 打造林下溪径景观小品 放养小动物、鸟雀 大力打造林下水环境 通过林下水系与海相通 设置环保处理用房
北戴河新区海滨休闲娱乐产业集群项目构成
静
动
聚
闲
南戴河香海湾 国际生态示范区
南戴河国际 森林体育俱乐部
南戴河国际中心 南戴河郁金香小镇
国际生态景观浴场 原生态森林公园 超五星生态酒店 托斯卡纳风情别墅 托斯卡纳类别墅
国际标准18洞 高尔夫赛事球场 高尔夫森林别墅 酒店式森林公寓
游艇双码头 超五星会所
独栋别墅 22500平米 1.5万/平米 3.38亿
类别墅 247500平米 1万/平米 24.75亿
商业 合计
5000平米 1万/平米
252522.5平 米
0.5亿 28.63亿
（3）、利润计算 成本投入略大于销售收入，开发纯别墅和类别 墅仍不足以支撑酒店开发,建议再增加200亩建 设用地指标
南戴河香海湾国际生态示范区
挖掘最大化效益
6、创造“环境产业经济模式”，以可持续发展为 刚性要求
7、实现北戴河新区建设的重大突破工程项目
开发宗旨
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北戴河新区海滨休闲娱乐产业集群项目综述
中篇
北戴河新区海滨休闲娱乐产业集群项目阐述
下篇
北戴河新区海滨休闲娱乐产业集群社会效益
南戴河香海湾国际生态示范区
南戴河香海湾国际生态示范区
国内外一流的平台，为北戴河新区与国际接轨架设桥梁
开发原则
产业属性
项目综述
1、严格执行政府规划要 求
2、生态景观规划先行， 养护环境、发展环境、 美化环境
3、以可持续发展为刚性 要求
4、坚决维护民生利益 5、合理遵循市场法则 6、确保实现和谐共赢
1、属于旅游休闲娱乐产业 2、环境和产业结合的产物 3、以发展环境、美化环境、提升环境质量为前提 4、视环境为最大的优势，而非“包袱” 5、以产业经济为手段，保护性地提升环境品质，
3、项目功能构成 国际生态景观浴场 原生态森林公园 超五星生态酒店 托斯卡纳风情别墅 托斯卡纳类别墅
ห้องสมุดไป่ตู้
南戴河香海湾国际生态示范区
国际生态景观浴场
海滩环境养护
打造“绿色生态、异域风情、浪漫景观海滩浴 场”
成立“海上休闲俱乐部” 建立“海环境监测系统” 成立“海上救援队” 设置海上休闲运动设施
5亿
南戴河香海湾国际生态示范区
（1）、成本测算
土地成本 前期费用 设计费用 建造成本 装修成本 园林景观 环境养护 配套设施 其他成本 各种税费
合计
2亿 0.2亿 0.26亿 2.84亿 4.175亿 0.2亿 0.08亿 1.2亿 0.7385亿 1.2亿 12.8935亿
（2）、销售收入
物业类型
承接国内外各种大中型会议，与国际接轨，吸引国内外与“生态”主题相 关的会议，从而带动环渤海湾大中城市企业集团消费
南戴河香海湾国际生态示范区
“蓝海”主题客房
格调精装、生态景观、科技人居、室内植被、四季按摩水床、推杆高尔夫
南戴河香海湾国际生态示范区
绿色生态主题餐厅
中餐厅、西餐厅、茶餐厅、自助餐厅、贵族餐厅、风味餐厅、 饼屋、24小时餐厅、酒吧
社区电子监控系统、自动报警、电子巡更、电子卡门锁、客房贵重物品保 险、自备发电系统、海上救护等
托斯卡纳风情别墅
南戴河香海湾国际生态示范区
产品定位：托斯卡纳风情庄园别墅 客群定位：国内外顶级财富人群 附加价值：国际生态大酒店、国际生态风情景观浴场、
海上休闲俱乐部、原生态森林公园、原生态湿地公园
运营模式： • “理想别墅梦工场”——土地环境资源开发、菜单式定
制
• 独栋庄园别墅经典作品销售
南戴河香海湾国际生态示范区
托斯卡纳类别墅
南戴河香海湾国际生态示范区
产品定位：托斯卡纳风情类别墅 客群定位：国内外精英人士 附加价值：国际生态大酒店、国际生态
风情景观浴场、海上休闲俱乐部、原生 态森林公园、原生态湿地公园 运营模式：差异化精品销售
车位 绿化率
500亩（333500平米） 390亩（260000平米）
0.45 117000平米 40000平米 50000平米
3-5层 220000平米
2-3层 67000平米
700个 60%以上
南戴河香海湾国际生态示范区
超五星级酒店常规性成本预估
建筑面积
单元面积投入成本
总投入
5万平米
1万/平米
南戴河香海湾国际生态示范区
总销售面积
销售均价
总销售额
独栋别墅
67000平米
1.5万/平米
10.05亿