近些年来， 我国经济发展迅 速 ， ＧＤＰ以 每 年 ７％～９％ 的 速 度 增 长， 人均可支配收入逐年增加， 伴 随着住房福利制度的取消， 住房需
图１
求大量释放， 使得人们形成对住房 消费的乐观预期， 大量增加住房消 费开支， 促使了住宅市场供销两 旺， 住宅价格大幅度攀升。２００４年 １０月， 利率上调， 但由于预期的博 弈性， 住房价格不降反升， 结果使 得社会对住宅市场预期良好， 造成 住房价格更大幅度的上涨。例如， ２００４年１０月， 中房上海住宅指数为 １２７０点， 此后一路上扬， ２００５年５月 达到１４５６点， 平均上涨幅度明显高 于利率上调前（ 见表４） 。
５．心理预期因素 房地产经济在相当程度上是 一种“信心经济”、“预期经济”。购
房人的心理预期变化将很大程度 上决定商品房的价格走向。心理 预期对价格的作用如图１所示：
①表示通常情况下总是有相 反预期力量作用在价格游码上， 相互抵消。②、③表示一旦形成普 遍的社会预期， 无论市场的力量 向哪个方向作用， 价格游码均将 向预期的方向移动。预期的作用 一旦占据上风是非常危险的， 因 为其难想象供求关系引发的价格 变化可以通过市场自发调节， 对 市场传达的错误信息容易引发房 地产泡沫， 应该对其密切关注， 及 时引导， 消除心理预期的过度作 用。
２．经济因素 影响住宅价格的经济因素 包括： （ １） ＧＤＰ、人均可支配收入 经济的迅速增长， 居民收入 的不断提高， 使得住宅购买力也 相应增强， 住宅价格就会提升 （ 见表２） 。这从国内不同地区、不 同城市的比较也可以看出， 经济 增长较快的地区， 住宅价格上涨 也较快。 （ ２） 利率 房地产业对利率的敏感性较
３．政策因素 在我国， 政府既是公共资源 的管理者和政策的制定者， 同时 也代表国家成为土地的所有者， 这双重身份使得我国的房地产市
场不可能完全在市场机制下运 行， 因此国家的政策也成为影响 我国房价的主要因素。
（ １） 土地政策 土地成本是住宅价格的重 要组成部分， 它直接影响商品房 的 价 格 。土 地 招 标 拍 卖 制 度 对 住 宅价格的上升也起到了一定的 作 用 。２００２年 的１１号 令《招 标 拍 卖挂牌出让国有土地使用权规 定 》， 打 破 了 我 国 实 行 多 年 的 协 议出让土地政策， 土地供应成本 大幅上涨， 使得住宅成本增加， 推动住宅价格上涨。 （ ２） 住宅制度与政策 国家的住宅政策极大地影响 着住宅市场的价格。我国长期以 来实行福利分房制度， 居民的购 买力与住宅市场价格脱节。随着 １９９８年２３号令 《关于进一步深化 城镇住宅住房制度改革加快住房 建设的通知》的出台， 基本上终止 了福利分房。释放了居民个人对 商品住宅的强劲需求， 从而引起 了住宅价格的上涨。 ４．社会因素 影响住宅价格的社会因素主
１２
Ｃｈｉｎａ Ｃｏｎｓ ｔｒｕｃｔｉｏｎ Ｅｄｕｃａ ｔｉｏｎ ２００６．７
Ｉｓ ｓ ｕｅｓ ｏｆ Ｃｏｍｍｏｎ Ｃｏｎｃｅｒｎ 共同关注
表３ 我国３５个大中城市的市区非农业人口统计
年份
１９９９
２０００
２００１
２００２
人口数量（ 万人）
１５９６４．８４
１６９８８．１７
１７７５３．３１
１９０３４．６５
９０４４．２９
９９９３．１７
住宅价格
— — —
— — —
２２６７
３０３３
数据来源： 根据历年《中国城市统计年鉴》、《中国统计年鉴》整理
增长速度 — — —
２２．３７％ １４．９１％
２００４ ９１６５２１２９５ １１１２１．３７
３５２１
上涨， 并且销售面积增速明显高于 竣工面积增速， 住宅市场需求旺 盛， 从而导致住宅价格上涨。
１７２０７．７６
资料来源： 历年《中国统计年鉴》
表２ 我国３５个大中城市２０００～２００４年市区ＧＤＰ 、人均可支配收入、住宅价格
年份
２０００
２００１
２００２
２００３
市区 ＧＤＰ（ 万元）
４７３６２０１１２
５５０５６９８０８
６４２９２４１４１
７６１５１６１３５
人均可支配收入（ 元）
７９５３．８６
８６５３．６３
Ｃｈｉｎａ Ｃｏｎｓ ｔｒｕｃｔｉｏｎ Ｅｄｕｃａ ｔｉｏｎ ２００６．７
１３
二、住宅价格影响因素 分析
１．供求关系 从经济学角度讲， 在住宅市场 当中， 商品住宅价格是由住宅需求 和住宅供给共同决定的， 当需求大 于供给时， 住宅价格就会上升， 反 之， 则下降。由表１可以看出， 近几 年住宅竣工面积和销售面积持续
Ｃｈｉｎａ Ｃｏｎｓ ｔｒｕｃｔｉｏｎ Ｅｄｕｃａ ｔｉｏｎ ２００６．７
三、结论
在上述众多商品住宅价格影 响因素中， 社会因素、经济因素在 一定的时期及地域内保持相对的 稳定， 对住宅价格的影响是长期 的。而政策因素、心理预期因素通 过影响市场需求来影响市场价 格，适当的宏 观调控， 在调控过程中， 要密切注 意心理预期对住宅价格的影响， 合理引导购房者的心理预期， 保 证住宅价格的合理、稳定上涨。
中房上海住
宅指数
１１４５ １１６２ １１６２ １２０１ １２０９ １２１９ １２３３ １２５２ １２７０ １２９６ １３２０ １３４７ １３７６ １４１２ １４４０ １４５６
涨跌
１７ １７
０
３９
８
１０ １４ １９ １８ ２６ ２４ ２７ ２９ ３６ ２８ １６
资料来源： 中房上海指数 ２００５ 年 １ 月报告， 中房上海指数 ２００５ 年 ６ 月报告
Ｉｓ ｓ ｕｅｓ ｏｆ Ｃｏｍｍｏｎ Ｃｏｎｃｅｒｎ 共同关注
大
中
城
市价 商格 品影 住响 宅因
素
分■
析辽 河 石 油 勘 探 局 沈 阳 工 程 技 术 处
张 克 娟
一、前言
１．住宅产业发展现状 自 １９９８ 年 我 国 取 消 福 利 分 房 以来， 我国住宅产业呈现迅速发 展的态势。城市商品住宅投资额 快速增长， 平均年增长达２８．４％， ２００４年 达 到 ８０００ 多 亿 元 。 ２０００～ ２００３ 年 的 住 宅 销 售 面 积 也 以 年 均 超过２０％的速度增长， 住宅市场 供需两旺。与此同时， 住宅产业的 总产值也在逐年增加， 为国民经 济的增长和提高人民的生活水平 做出了重要贡献。 ２．住宅价格问题 住宅产业的快速发展引起了 住宅价格大幅度上涨。国家统计 局 公 布 的 数 据 显 示 ， ２００４ 年 全 国 新建商品住宅平均销售价格上涨 １５．２％， 首次超过人均可支配收入 增 长 幅 度 和 物 价 上 涨 指 数 。 ２００５ 年 一 季 度 ， ３５个 大 中 城 市 房 地 产 市场价格持续上涨， 其中商品住 宅 销 售 价 格 上 涨１０．５％ ， ２００５ 年 ５ 月份北京市商品住宅期房价格同
强， 银行利率会对住宅价格产生直 接影响， 这已在国外众多住宅价格 研究中得到证实。自１９９８年３月到 ２００２年３月这４年间， 我国金融机构 ５次下调贷款利率， 加速了住宅产 业投资， 同时也推动了住宅有效需 求的快速释放， 住宅销售面积逐年 上升， 销售价格大幅上涨。２００４年 １０月份， 我国金融机构贷款利率上 调， 致使建筑成本上涨， 在一定程 度上加剧了住宅价格上涨。
增长速度
— — —
６．４％
４．５％
７．２％
数据来源： 历年《中国城市统计年鉴》
２００３ ２０７７８．４０
９．２％
２００４ ２１２８２．６８
２．４％
表４ 中房上海住宅指数２００４．２～２００５．５
时间
０４０２ ０４０３ ０４０４ ０４０５ ０４０６ ０４０７ ０４０８ ０４０９ ０４１０ ０４１１ ０４１２ ０５０１ ０５０２ ０５０３ ０５０４ ０５０５
比增幅甚至达到了２９．５％， 出现过 快增长的苗头。商品住宅价格的 一路上扬， 使得它与支撑住宅需 求的城市居民可支配收入越来越 不相匹配， 房价已经明显超出一 部分中等收入居民的购买能力， 引起了社会各界的高度重视。
影响商品住宅价格的因素众 多而复杂， 既有微观因素的影响， 也有宏观因素的影响。只有从两 个方面来分析， 才能做出准确的 判断。本文从微观和宏观两个方 面， 以我国３５个典型的大中城市 数据为基础， 研究我国大中城市 商品住宅价格的主要影响因素。
要是人口（ 包括区域的人口密度、 人 口 规 模 、人 口 增 长 率 、人 口 素 质 以及家庭结构等） 和社区环境等。 人口增长率高或人口集中的地 区， 存在较大的潜在住宅需求， 有 利于住宅价格上升。市区非农业 人口是影响住宅价格的重要动 力 因 素 。 自１９９９年 以 来 ， 我 国３５ 个大中城市的市区非农业人口 平 均 每 年 以 ５．９４％ 的 速 度 增 长 （ 见表３） ， 加大了对商品住宅的 有效需求， 促进了住宅价格上 涨。此外， 良好的社区环境与和 谐的邻里关系， 对住宅价格产生 显 著 影 响 。从 我 国 的 住 宅 市 场 发 展来看， 这一因素对住宅价格的 作用也愈来愈重要。
１１
共同关注 Ｉｓ ｓ ｕｅｓ ｏｆ Ｃｏｍｍｏｎ Ｃｏｎｃｅｒｎ
表１ ３５个大中城市２００２～２００４住宅竣工、销售面积
时间
竣工面积（ 万 ｍ２）
增长速度
销售面积（ 万 ｍ２）
２００２
１４４７３．３
— — —
１２２３８．１
２００３
１６８４２．０
１６．３７％
１４９７５．２
２００４
１８０２９．８
７％