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管理 科 学 ｆＩ ｌ
商品住宅价格变动 的影 响因素分析
焦 成 才
（ 西安建筑科技 大学管理学院， 陕西 西安 ７ ０５ ） １０ ５
摘 要： 近年来 ， 国商品住 宅价格 变动十分明显 ， 我 特别是 ２ ０ — ０７ ０ ３ ２０ 年房价上 涨速度过快 ， ２ ０ 年受国际金 融危机及其他 因素影响 ， 而 ０８ 房价 出现 了回调 ， 而进入 ２０ 年 ， 国商品住 宅价格 又出现 了急剧上 涨的 态势 ， ０９ 我 商品住宅价格的 变动 关系到社会 民生问题 ， 受到人 们的普遍 关注， 以下 即在此背景下， 分析影响我 国商品住宅价格 变动 的因素。 关键词 ： 商品住宅 ； 影响 因素； 需求市场 ； 供给市场
２３购买能力 ． 障性住宅的供应从 而调整住宅市场的供应结构 人均可支配收人是反映居 民购买能力 的重 等 。 要指标 ，是指居 民家庭人均可用于最终消费支 ３４ 自然因素 ． 出和其它非义务性支出以及储蓄 的总和 ，即居 自然 灾害包括 地震 、 山洪 、 啸 、 海 台风 、 洪 民家庭可以用来 自由支配的收入 。 一般来说 ， 人 水 、 有地面沉降、 土地沙漠化 、 干旱等现象 。 虽然 均可支配 收入越 高则 容易进行 商品住 宅消费 ， 在城市 中发生 自 然灾害的可能性极小 ，但其周 从而可能导致商 品住宅价格上涨 。 边 区域 自然灾害的频发也会对其商品住宅市场 ２ 市场预期 ． ４ 产 生较大影 响 ， ２ ０ 年在 四Ｊ ‘ 如 ０８ ｌ‘ ｌ汶川 ５ １ ” ・２ 消费者的市场预期可能直接影响到商品住 地震 的影响下，成都市商品住宅 销售 面积下降 宅市场的供 给和需求 ， 从而影响到商品住宅价 ４． 实现商品住宅销售额下降 ３． ０ ３ ％， ３ ４１ 。 ％ 格的变动。消费者通过对房地产市场宏观和微 ４结论 观环境的分析 ，预期将来商品住宅价格是否会 在商品住宅价格的变动中 ， 并不是某个或 上涨 ， 而决定现在是否进行投资。 从 某几个因素的作用 ，而是 由多方 面因素共 同作 ３其他层面影响因素 用 的结果 ， 即包括供给因素 和需求 因素 ， 又包括 ３１政治因素 ． 其他层面因素 ，这些因素中又有主要作用 因素 影响商品住宅价格 的政治 因素包括 战争 、 和次要作用因素 ，具体各种因素对商 品住宅价 的上 涨 。 动乱、政府机构大变动及重大政治政策方针的 格变动的作用机理是如何进行 的 ， 还有待于进 １ 建 安成 本 ． ２ 出台等等 。 如果发生社会动乱等事件 ， 则极可能 步研究。 建筑 安装 费用是 构成商 品住宅成 本 的主 影响商品住宅的投资和需求 ， ２０ 如 ０９年乌鲁木 注 释 要组成部分 ， 也是影响商品住宅 价格的主要 因 齐市“ ・ 事件 ” ７５ 对该市社会治安造成 了较 大的 ① 数据来源： 鸟鲁木齐市房屋产权交易管理中 心 ’ 素。 一般来讲 ， 建筑材料 ， 如钢材 、 水泥等价格的 影响 ， ０ 年 乌市新建商品住房供应量 与上年 ・ 。 ２ ９ ０ 上涨和劳动力价值 的增加 ，会增 加商品住 宅的 同期 相比下降 ３ ４ ０ ． ％ 。另外 ， 机构 的大变 ② 数据 来源： ０ 政府 成都市统计局 ，２０ 年成都市 国 （０８ （ 成本 ， 从而导致其价格上涨。 动也对商 品住宅价格产生较大影响 ，如西 安市 民经 济和 社 会 发 展 统 计公 报 》 。 １３市场预期 ． 长安 县撤县改区、 西安市政府 的北迁 ， 均不 同程 参 考 文 献 开发商 或其他潜 在供给 者通过对 国家政 度的带动 了长安区和北郊商品住 宅价格 的迅速 【 高鸿业． 经济 学（ 观部分 ） １ 】 西方 微 ．第二版【 】 Ｍ． 策、 产业 政策、 国民经济发展 、 通货 膨胀和经济 上 涨 。 北京冲 国人 民大学 出版社 ，Ｏ １ ５ ３ ． ２０： —５ ２ 周期等情况的分析 ，预期未来城 市经济社会环 ３２经济因素 ． ［ 钱 瑛瑛． 地产经 济学【 】 ２ 】 房 Ｍ ． ． 大学 出 上海 同济 境 良好 ， 住宅需求旺盛 ， 投资商品住宅项 目的投 城市经济的发展状况如何 ， 能会直 接影 版 社 ． Ｏ ４３ ５ 可 ２ Ｏ ：— ． 资 回报率高时， 则会在未来增加供给。相反 ， 响到商品住宅价格 的高低 。 当 通常情况下 ， 城市商 ［ 杨贵 中． 商品住 宅价格影 响因素分析【 】 ３ 】 成都 Ｍ． 其预期未来经济衰退、 房地产 市场低迷 市， 则会 品住宅需求水平 和价格变动趋势大体与经济发 西 华 大 学．０ ７ — ６ ２０ ： １ ． ９ 在未来减少供给 。 展相一致 ， 从时间序列来看 ， 一个城市某个 时期 ［ 刘云 ． 国城 市商品住宅价格影 响 因素研 究 ４ ］ 我 ２需求层面影响因素 的经济发展越快 ，则其商品住宅价格水平则 上 【 ｌ Ｄ 己 汉理工大学， ０ ： — ６ ２ ５ ６３． ０ ２ ２１人 口因 素 ． 涨越快 ； 从横 向来看 某个城市经济越 发达 ， 则 作者简 介： 焦成 才 （９ ３ ） 男 ， 族 ， 南 １８～ ， 汉 河 人 口因素包 括人 口数量 、 口素质和家庭 其商 品住宅价格 也相对越高。 人 焦作人 ， 西安建筑科技 大学管理学 院， 硕士研究 结 构 。人 口增 长 必 然需 要 更 多 的居 住 场 所 ， 因 ３３ 行 政 因素 ＿ 生 ， 向 为房 地 产 开 发 与 经 营 。 方 此， 商品住宅需求量与人口规模成正 比， 需求量 ３ ． 土地供应管制 ．１ ３ 的增加会直接导致商品住宅价格 的上涨。人 口 政府 通常通过士地出让计划来控制进入商 素质的高低在某种程度上也影响城市商品住宅 品住宅开发市场 的土地数量 ，同时针对住宅市 的需求 ， 口受教育程 度和文化素养较高 ， 人 则该 场供求关 系调整 土地开发的税费 ，从而直接影 城市则会更人们带来良好 的印象 ，促使周边区 响商品住 宅开发市场对土地 的需求和商品住宅 域人 口到该城市购房居住 。 家庭人口结构越小 ， 的开发成本 ，进而影响商品住宅市场的供应量 则社会对商品住宅 的需求量越多 ，从而推动商 和 价 格 。 品住宅价格上涨。 ３３２城 市 规 划 ＿． ２２ 居 民收 人 ． 宏观层 面， 增加住宅开发用地 ， 有利于推动 居 民收人也 是影响商 品住宅 需求和 收入 商品住宅市场发展 ， 进而影响商 品住宅价格 ； 在
一
的重要因素 。通常情况下 ， 民收入水平提高 ， 微观层面 ， 居 城市规划对城市某 区域用地 的限制 则其消费水平也会相应提 高的，当城市居 民的 条件 ， 则会影 响区域商品住宅价格变动 ， 从而影 收入水平达到一定程度时 ，就会对其居住的住 响整个城 市的商品住宅价格 。
宅及周边环境提出更高 的要求 ，从而去购买能 ３３３住宅制度与政策 ＿－ 够满足 自身需求的商 品住宅 ，这样有利于促使 国家和地方政府出台的住宅制度与政策也 商品住宅价格上涨。 会对商品住宅 的价格产生较大影响 ，如品住宅价格是 在完善 的市场 机制 下供 给和需求达到均衡 时形成 的价格 ， 然而 ， 这种市 场 均衡是 在完全 充分 的市 场竞 争情 况下实 现 的， 而从我国房地产市场及商品住宅市场的运 行实践来看不具备这样的条件 ，也就是说我国 商 品住宅价格在形成过程 中，除了受市场供需 关 系决定外 ， 还有其他外部影响因素的作用 ， 因 此， 分别从供给、 需求和其他影响因素层面进行 分析 ，尽量能够较为全面 的把握影响商品住宅 价格变动的动力 因素。 ｌ供给层 面影响 因素 １１土地价格 ． 土地 成本是商 品住宅价 格的重要 组成部 分， 由于土地资源的稀缺性 ， 决定了土地价格 长 期上涨的趋势。 土地价格 的上涨 ， 增加了商品住 宅的开发成本 ， 可能会直接导致商 品住宅价格