客户语录 ——希望大堂还是要大些，这么接待客户比较气派
③公共空间
客户建议点：
a）入户大堂： 比较忌讳住宅骑在商业上，会影响居住的舒适度和品质，且 会损失大堂空间。 b）电梯：需要主仆分梯；需要刷卡到层。 c）转换层的处理：户型舒适度欠佳，不如就设计成为单独的转换层 d）地下室：考虑不同大小车辆的进入性，不能做机械停车
欧洲客户
亚裔客户 上海、浙江等客户
本区高端客户
亚裔客户
上海、浙江等客户 北京客户
天津本地 高端客户
其他 和平
河西 南开
北京、深圳本区高端客户 辅助上海、温州等地客户 香港、日本、新加坡亚裔 部分欧美客户成为补充
京津地区高端客户 上海、温州等地客户 港澳台地区客户 日本、新加坡等亚裔客户
天津本地高端为主 具有国际一线城市视野 主要来源区域集中在河西 南开、和平等城市核心区
④精装相关
客户不认可点：
工程质量： a) 装修工艺较粗糙 b) 维护不到位：未入住，室内地板和操作台满是划痕 精装材料的使用： a) 使用高档品牌的低端产品，客户能识别出
客户语录 ——“一线的东西在天津怎么都减配了”“你 们可以贵一点，但不要这样”。
④精装相关
客户建议：
装修风格： a) 最好是菜单式的 b) 中式的装修风格客户能够认可，简约风格也可以考虑 设计品牌价值： a) 聘请世界顶级的设计公司，提升项目价值 装修细节人性化： a) 厨房操作台面可以根据人体工学做阶梯状处理 不同面积对应不同的装修标准：
②户型设计
客户建议：
a）顶豪要有特色 上海的许多顶豪形式的产品，有烧烤、泳池等，功能一应俱全 b）豪宅的独立性： 豪宅最好是单栋设置，客户很介意很比他地位低的客户居住在一起， 圈层的价值是豪宅的重点因素。
客户语录 ——：“我不会跟那样的人住在一块的，我这 一栋必须都是我这样的人。”
③公共空间
客户认可点：
入户大堂： a) 挑高： 5.85米的挑高，让人置身其中产生身份的优越感。 b) 精装风格：色调明快，给人很舒服的感觉 电梯： a) 认可上海三菱电梯的品牌与质量 b) 认可电梯轿厢的装修
客户语录 ——希望大堂还是要大些，这么接待客户比较气派
③公共空间
客户不认可点：
入户大堂： • 空间局促，进入后未有豪宅之感 地下车库： a) 挑高较低，空间局促，停车不便 b) 未对车库进行装修，给到客户很浓的工业感。
产品篇
① 景观价值 ② 户型设计 ③ 公共空间 ④ 精装相关 ⑤ 智能化及设备设施
①景观价值
客户认可点：
a）在整体规划中楼座的亲水性是设计的最成功之处。 b）资源价值极致化。资源优势大的户型配置要高。 c）能看到海河的最好是主卧和客厅。 d）楼层越高视野越开阔，客户可以为视野买单。
客户语录 ——“待的时间最多的地方应该是看水的”。 ——“现在天津的白天和夜景都很好看”。
②户型设计
客户认可点：
1、生活空间私有化：各个卧室均设置独立的卫生间，即使外地客 户在天津短期居住，也从不将就。 2、房间数无需太多：这些高端客户在很多区域都有200-300平米 的房子，他们并不缺房子住，而是要房间的尺度感，如281平米的 三居足够满足使用功能了。 3、进深大对房间的负面影响并不大：对采光会略有影响，但280 平米的户型没有区隔，弱化了此影响，而由此增加的走廊，客户会 将其看做是对尺度感的要求，并不是浪费。 4、保姆房的配备：需要有保姆临时休息的地方，但不需要特别大， 因为一般高端客户不太喜欢有常住的保姆。
城市中央 恒久荣耀 开启天津城市豪宅新纪元
天津环球金融中心产品及营销总结
引言：
这是最好的时代，我们创造奇迹
We made miracles together.
1 Miracle
9 25 主销期 个月，完成
个亿----创造业内销售奇迹
09年天津典型高端项目销售情况
仁恒海河广场 君临天下 招商钻石山
0
0
Feb Mar Apr May Jun Jul Aug Sep Oct Nov dec
核心城区物业 招商钻石山 仁恒海河广场 君临天下 天津中心
实现价格 20000元/平米 24000元/平米 13000元/平米 22500元/平米
和平区 津门 津塔
本项目价格 ↑ 1.55倍 ↑ 1.29倍 ↑ 2.38倍 ↑ 1.37倍
3 Miracle
天津首席，顶级综合体，比肩一线城市，开启天津豪宅新里程
336.9米高地标 级写字楼/超五星瑞吉酒店/顶级水岸豪宅/ 臻品服务式公寓/国际顶级品牌商业/全球标志性综合建筑集群
4 Miracle
一线豪宅客户构成, 打破天津原始客户格局
一线城市高端项目客户构成
天津环球金融中心
霞光道5号、钻石山客户
7.73亿 6.82亿 11亿
09年北京典型高端项目销售情况
唐宁ONE 星河湾
首创禧瑞都
约22亿 约37亿 约13亿
2 Miracle
31000元/㎡ ，顶冲价格000
30000 25000 20000 15000 10000
5000
25000 20000 15000 10000 5000
②户型设计
客户不认可点：
a）明厨、明卫：本地和外地客户均有要求，如津门188平米 b）洗衣机位置摆放：一般客户会认为洗衣机应该是设置在洗衣间或佣人房。 c）步入式衣帽间的需求：180平米至357平米户型的客户均希望有步入式衣帽 间，认为津门的更衣空间太小。 d）生活阳台：封闭或半封闭式的生活阳台是必要的空间。 f）开窗要求：窗子也要有品牌，做工也要细致，需要能很好的开窗通风 g）柱子的影响：室内设计需要规避柱子的影响 h）层高要求：室内3.5m的标准层高，净高最好在3m以上 i）入户门：通天的门最好，门需要有质感和重量
销售反馈 ——尽管津门12F和27F的转换层卖掉了，且价格并不低，但客户是给 财务用作办公室了，户型为300多平米的两室，极不舒适和实用。
客户认可点：
精装品牌： a) 认可项目精装材质的品牌 精装风格： a) 认可王大君设计的精装风格
④精装相关
销售反馈 ——尽管津门12F和27F的转换层卖掉了，且价格并不低，但客户是给 财务用作办公室了，户型为300多平米的两室，极不舒适和实用。