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主营业务收入分布
自1984-2008年，万科营业收入从5800万元到409.9亿元,增 长706倍; 净利润从500万元到40.3亿元,增长806倍
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万科集团发展的四个阶段：
业务范围选择：专业化经营战略——先做减法，后做加法
a. 从多元化经营，到经营房地产
b. 从房地产多品种，到经营住宅
➢ 万科公司的主要控制措施包括：
1、不相容职务分离控制 3、会计系统控制 5、预算控制 7、绩效考评控制
2、授权审批控制 4、财产保护控制 6、运营分析控制
➢ 2009年度，公司梳理及细化了市场营销部对销售相关业务的管控职责， 制订及修订了包括《万科集团营销费用分类管理规范》、《项目开盘认 购的操作指引》、《明源销售系统使用规范》等在内的销售管理制度， 遵循合约明晰、授权审批和不相容职务相分离的原则，使用销售管理平 台对项目定价、认购、折扣、签约、回款等业务进行控制和记录。细化 了对销售收款等高风险环节的控制流程，加强了对销售费用管理的控制 力度。实际业务控制中，所有业务操作均需履行公司设定的审批流程， 其中重大和关键业务操作必须在得到子公司管理层的审批后方加以实施。 同时制度体系中也设计了复核、检查监督机制，完善对业务操作的管控。
立性。
4、人力资源政策
人才是万科的资本，公司制定和实施有利于企业可持续发展
的人力资源政策，将职业道德修
养和专业胜任能力作为选拔和聘用员工的重要标准，切实加
强员工培训和继续教育，不断提升员工素质。
5、企业文化
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❖ 二、 风险评估（依据）
❖ 为促进公司持续、健康、稳定发展，实现经 营目标，公司根据既定的发展策略，结合不 同发展阶段和业务拓展情况，全面系统持续 地收集相关信息，及时进行风险评估，动态 进行风险识别和风险分析，并相应调整风险 应对策略。
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内部控制 控制环境 基础
手段 控制活动
风险评估 依据
内部控制五 要素
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信息和沟通 载体
保
监控
证
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一、 内部环ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ(基础）
1、治理结构
2、机构设置及权责分配
3、内部审计
公司审计部直接向董事会审计委员会汇报工作，其负责人由
董事会任命，保证了审计部机构设置、人员配备和工作的独
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二、 风险评估（依据） ➢ 外部风险因素：经济形势、产业政策、市场竞争、资源供给
➢内部风险因素： 财务状况、资金状况、资产管理、运营管理
收集研究内外部风险因素，并采用定量及定性相结合的 方法进行风险分析及评估，为管理层制订风险应对策略 提供依据。
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三、 控制活动（手段）
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四、 信息与沟通（载体） ➢企业内部沟通 各部门
产生信息
进行沟通
总经理办公室 建立沟通渠道 沟通反馈和跟踪 是否属于上报集团范围
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按集团规范上报、归档
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➢五、 内部监督（保证）
➢ 建立起涵盖总部、区域、一线三个层面的 监督检查体系
➢ 审计部、风险管理部、总部其它职能部门 或聘请的第三方对各业务领域的控制执行
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万科以上海、北京、深圳、广州为核心城市城市，同时以上海 为龙头的长江三角洲地区、以北京为龙头的环渤海地区和以深 圳、广州为龙头的珠江三角洲地区三大城市圈开发住宅，并以 成都武汉等腹地区域经济中心城市作为发展目标，逐步把44个 100万以上人口的城市覆盖，进一步扩大各地的市场份额，实现 成为行业领跑者的目标。
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四、 信息与沟通（载体）
➢投资者沟通 通过法定信息披露渠道发布公司信息外，投资
者还可以通过电话、电子邮件、访问公司网站、直接 到访公司、参与公司组织的网络路演和见面会等方式 了解公司信息
公司建立网络辅助系统及时响应投资者的各类
需求，保证投资者及时了解公司的经营动态，通过互 动加强对公司的理解和信任；
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品牌历史
万科地产成立于1984年
1995年专业化的 房地产道路
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1988年介入房地产
1992年确立以房 地产为核心的发展 战略
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万科是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表 性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设 立分公司。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅 开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树 立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂； 二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业 内。
c. 在房地产投资的地域上，有十三个城市到上海天津，北
京深圳少数城市发展
d. 在股权投资上，万科从1994年开始转让部分股权
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万科集团的战略实施：
专注住宅产品开发
1、专注于城市住宅开发 2、加强规划设计的市场导向性 3、持续创新 4、以产品为轴心构建管理架构 优质的物业管理
1、完善的住宅配套 2、专业化，人性化的服务 3、营造社区文化，倡导新型生活方式 4、规范的运营管理
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情况进行定期与不定期的专项检查及评估， 保证控制活动的存在并有效运行
➢ 监事会执行内部反舞弊职能，建立定期对
各子公司的巡查机制，并负责归口处理实 名与匿名投诉事宜，有效发挥其监督作用。
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分析总结： 1、万科在资源方面的优势非常明显 2、管理理念、管理方法国内领先 3、顾客对万科品牌已经高度认可
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四、 信息与沟通（载体） ➢ 在与客户、合作伙伴、投资者和员工关系方面，公
司已建立起较完整透明的沟通渠道，在完善沟通的 同时发挥了对公司管理的监督作用。
➢ 客户沟通 公司本着“与客户一起成长，让万科在投诉中完美” 的客户理念，设立投诉沟通渠道，与客户进行良性 互动。
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