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第六讲
商业银行不动产抵押贷款管理 及 消费者贷款管理实例分析
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一、不动产抵押贷款的分类
（一）居民不动产抵押贷款
月偿付额(A)的计算方法如下：
A
P(r /12)
1
(1
r
1 /12)n12
式中：P表示贷款的本金；r表示贷款的年利息率；n表示 贷款的偿还期限(以年为单位)。每月等额偿付。
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（1）每月偿付额
每月偿付额取决于贷款的规横、利率和期限。
B．逾期费。商业银行通常要求借款人在特定时间
之前等额偿付贷款本息。如果逾期，商业银行可能要求 借款者支付一定的费用，以作为其处理拖欠账户的补偿。
C．提前还款的罚金。贷款合同可能规定，借款人如 果提前还款，必须支付一定的罚金。这一规定的目的是 使得商业银行能够至少持有一定时期的盈利资产。
A．追加收入 在居民不动产抵押贷款的实际发放工作中，商 业银行常常通过各种方法来追加其发放贷款的收 入： ➢ 首付费用。商业银行在发放居民不动产抵 押贷款的过程中，除要求借款人支付利息外， 还常要求借款人在一开始就支付一笔费用，即 首付费用。这种首付费用又称为追加费用或点 (Point)，因为它是按贷款本金的一定点数收取 的。1点在这里指抵押贷款本金的1%。
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学习内容
商业银行不动产抵押贷款管理 不动产抵押贷款的评估 商业银行消费者贷款管理实例分析 居民不动产抵押贷款的二级市场 （资 产券化）
居民不动产抵押贷款又称私人不动产抵押贷款、
居民房地产贷款或住宅抵押贷款。按利率是否可以 变动，分为固定利率贷款和浮动利率贷款。
1、固定利率贷款 固定利率居民不动产抵押贷款主要有两种偿付方 式，一是摊销，即每月等额偿付本金和利息，在最 后一年末全部偿还所有的本息；二是巨额偿付，即 一部分贷款每月等额偿付，另一相当大的部分在期 末一次偿付。在后一种偿付方式下，贷款数额一般 为抵押资产价值的60%，且期限较短，通常为5年。 固定利率贷款主要特点如下（见下页）
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首付费用使借款人实际能获得的贷款额减少了，因此会使 居民不动产抵押贷款的实际利率提高。作为一种粗略准则， 如果是一笔15年期的贷款，则每一点的首付费用约使实际 利率增加0.125％；若偿付期为5年，实际利率会增加约 0.25％。
不动产抵押贷款又称作房地产抵押贷款，是一种以 不动产作为抵押的放款，主要用于购买办公楼、购 物中心、营业场所、仓库、住宅或公寓等，也可用 于购买土地。 与其他贷款显著不同的是借款者必须将其拥有的不 动产产权交给贷款方作为抵押才能取得贷款，贷款 的本金和利息全部归还之后才能收回其产权；如果 不能按期归还贷款，商业银行则有权处置作为抵押 品的不动产来抵补未偿还的贷款本息。
1996年以后，我国连续降息，银行利率一度达到历史最 低水平，大大刺激了对利率敏感的个人住房贷款的迅猛增 长。1998年以后，我国个人住房贷款迅速上升。
2001年末比1997年末增加了5400多亿元，增长了约33倍。 据人民银行统计，2007年6月末，全国商业性个人住房贷
款达到25720亿元。比1997年的190亿元增长了135倍。
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不动产抵押贷款 （Real Estate Mortgage Loan)
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第一节 商业银行不动产抵押贷款管理
居民不动产抵押贷款分类 商业不动产抵押贷款
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中国住房抵押贷款发展现状
1992年，中国建设银行发放了我国第一笔个人住房抵押 贷款。从此，个人住房抵押贷款逐渐成为人们购房融资的 主要方式，其业务规模在我国快速扩大。