讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的 实现。 采取分期付款方式销售开发产品的 ：应按销售合同或协 议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付 款的，在实际付款日确认收入的实现。 采取银行按揭方式销售开发产品的 ：应按销售合同或协 议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确 认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认 收入的实现。
视同销售行为

国税发［2009］31号文件规定：对内资房地产企业将开 发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、 对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事 业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发 产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收 入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市 场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允 价值确定； （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本 利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。


项目竣工备案时间； 向销售部门索取交付使用商品房清单，或到楼盘现场察看业 主是否入住、是否已开始装修； 到房产管理部门调阅产权登记情况，看该项目是否已有办理 产权的业主。 符合上述条件之一，即为该项目确认销售收入的起始时间。 在上述前提下，对照商品房认购书、买卖合同，区分哪些属 于预售收入、哪些属于销售收入，对照预收帐款及销售收入 明细账，看预售收入是否及时结转销售收入。将合同到款时 间与实际到款时间逐一核对，分月统计，看是否及时确认收 入。来自

销售收入金额检查的主要内容 1、企业有否收到银行拨付按揭款不及时入账，形成账外收入，或将收到的按揭 款项记入“短期借款”科目； 2、分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入； 3、售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入； 4、以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、不记收入； 5、有否将支付给动迁人的补偿费直接抵顶购房款，少报收入 6、以房换地、以地换房业务未按规定做销售处理。 7、私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入； 8、无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个 人； 9、采取包销方式，未按包销合同约定的收款时间、金额确认收入； 10、签订精装修商品房购销合同，对装修部分的房款开据建筑业发票，少报收 入 11、将售房款挂在往来账上或直接冲减开发成本。
税法上认定的开发产品完工标准
注意：会计确认销售实现时间与纳税义务时间有差异 房地产企业会计制度规定：转让、销售土地和商品房， 应在土地和商品房已经移交，已将发票结算帐单提交 买主时，作为销售实现。
二、不同销售方式下销售收入的确认 （一）对已完工的开发产品，按下列原则确认收入
的实现：
采取一次性全额收款方式销售开发产品的 ，应于实际收
（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开
（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发
产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企 业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合 同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的 价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实 现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中 减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计 算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属 于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定 取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 （4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销 合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现； 包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议 约定的价款和付款方式确认收入的实现。
采取委托方式销售开发产品的 ： （1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按
销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产 品清单之日确认收入的实现。 发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受 托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销 售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售 合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销 开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情 况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及 属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买 断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日 确认收入的实现。
将开发产品先出租再出售的
1、 转作固定资产(投资性房地产) 视同销售 租赁期间取得的价款按租金确认收入 出售时按固定资产清理确认收入 准予计提折旧
投资性房地产 ◎定义:是指为赚取租金或资本增值,或者 两者兼而有之而持有的房地产 ◎下列房地产属于投资性房地产 已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让土地使用权 已出租的建筑物
◎ 不转作固定资产（非投资性房地产）
无需视同销售
租赁期间取得的价款按租金确认收入
出售时按开发产品确认收入的实现 不准计提折旧
（二）销售收入范围
○销售开发产品取得的全部价款 现金 现金等价物 其他经济利益
○代收款项 以出具发票单位为标准进行判断
收入确认时间的检查方法 向企业索取项目竣工备案资料，或到建设主管部门调阅，看
房地产开发业务企业所得税政策 及其在检查中的应用
完工项目收入的确认
一、销售收入实现时点的确认 国税发［2009］31号文件规定：内资房地产企 业已销售的开发产品符合以下三个条件之一，企业 应将预售收入转为实际销售收入：
竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本
对象）； 已开始投入使用的开发产品（成本对象）； 已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。