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精选房地产市场及其运行规律讲义(ppt)
精选房地产市场及 其运行规律讲义 (ppt)
第三章 房地产市场及其运行规律
第一节 房地产市场概述 第二节 房地产市场的供求关系 第三节 房地产市场指标 第四节 房地产市场的特性与功能 第五节 房地产市场的运行规律 第六节 政府对房地产市场的干预
本章要求
• 了解房地产市场的概念、分 类及总体结构;
• 熟悉房地产市场的特征、影 响因素和市场指标以及政府 对房地产市场的干预;
• 掌握房地产市场运行规律。
第一节 房地产市场概述
一、房地产市场的概念 二、房地产市场的构成 三、房地产市场细分 四、房地产市场的结构 五、房地产市场的运行环境
一、房地产市场的概念
•狭义的房地产市场是指房地产商品流通的场所, 如房地产交易所和交易市场等。 •广义的房地产市场是指房地产交易双方经济关 系的总和,是指从事房地产买卖、租赁、抵押、 典当等交易的活动场所及一切交易途径和形式。 •一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、 价格、资金、运行机制等因素构成的系统。
• 例题1:“某城市别墅销售市场”这一市 场细分的方式包括( )。
• A.按地域范围细分 • B.按房地产用途细分 • C.按增量存量细分 • D.按交易形式细分 • E.按目标市场细分
• 例题2:在对某市房地产市场进行细分时, 划分出“某市甲级写字楼租赁市场”, 这种划分所采用的市场细分标准有 ( )。
三、房地产市场的价格机制
在我国社会主义市场经济体制下,作为市 场经济核心的价格机制对市场起着主要的 调节作用,但作为计划经济特征的国家宏 观调控仍然对市场产生重要影响。
随着我国房地产市场的发展,价格机制的 作用在逐渐增强。
单位价格
P
E
0 Q
供给曲线
需求曲线 单位时间内 的供求数量
单位价格
超额供给
社会环境
政治环境 经济环境 金融环境
房地产法律制度环境 技术环境 资源环境 国际环境
课后作业:2014年北京大兴区住宅市 场运行环境分析
• 每位学生独立完成:
– 社会环境(学号尾号:0) – 政治环境(学号尾号:1) – 经济环境(学号尾号:2,3) – 金融环境(学号尾号:4,5) – 房地产法律制度环境(学号尾号:6) – 技术环境(学号尾号:7) – 资源环境(学号尾号:8) – 国际环境(学号尾号:9)
• 除此之外房地产市场还有其他的含义:
– 房地产市场是指房地产商品流通环节的状况, 包括供给和需求状况及其相互关系;
– 房地产市场是指房地产经济内在的调节机制, 即房地产经济的价值规律。
• 在我国由于土地的国家所有制的特点, 房地产商品的流通就表现为地块上的建 筑物的所有权和地块的使用权的转移。
– 收入的变化:收入增加会导致对需求的增加; – 其他商品的价格变化:替代品的价格变化,会影
响对原商品的需求; – 对未来的预期:对未来收入、利率、产品价格跌
涨等; – 政府政策的变化:税收政策、住房政策、金融政
策等。
• 例题3:如果同一地区的某一类型物业的 售价持续大幅度上涨,那么该类型物业 的出租需求就会( )。
区域结构:分析不同地区之间房地产市场发育情 况的差异和特点
产品结构:考察房地产中不同物业类型之间的投 资比例关系
供求结构:针对某一物业类型,分析市场内部不 同档次物业的供求关系
投资结构:分析投资者参与市场的不同投资目的 和投资方式
五、房地产市场的运行环境
房地产市场的运行环境,是指把房地产市场作 为一个中心体时,它周围各种影响因素的总和。 按照影响因素的性质,大致分为8类:
(过剩) 供给曲线
75
H
h
50
E 均衡价格
25
f
F
超额需求 需求曲线
0
1000
(短缺)
2000
3000单位时间内 的供求数量
图3-2 简化的供求曲线
图3-3 房地产市场均衡
当市场条件发生 变化时,供求关系 曲线就会发生变化。 如当住房抵押贷款 利率上升时,如果 其他因素保持不变, 商品住宅需求就会 减少。如右图所示。
A.减少 B.增加 C.不变 D.同步递减
二、房地产市场的供给
供给:是出售方愿意在某特定时间以特定 价格出售的总体数量。除价格以外,影响 房地产市场供给的因素有:
– 房地产开发成本:直接影响到开发商的利润 水平,直接影响到开发量;
– 政府政策的变化:影响到开发成本,进而影 响到供给量;
– 对未来的预期:对未来房地产市场价格变化 的预期会影响到当前的投资。
• 作业形式:
– 每位学生提交各自的分析报告(A4纸,至少600字) – 下次课随机抽取学生在讲台上介绍各自的分析报告(不少于2
分钟),共16人,每类2名学生
第二节 房地产市场的供求关系
一、房地产市场的需求 二、房地产市场的供给 三、房地产市场的价格
机制
一、房地产市场的需求
需求:是有支付愿望和支付能力的希望或需 要。除价格以外,影响房地产市场需求的因 素有:
• A.按存量增量细分 • B.按交易形式细分 • C.按目标市场细分 • D.按房地产用途细分 • E.按地域细分
四、房地产市场的结构
要实现房地产市场总量基本平衡、结 构基本合理、价格基本稳定的市场目标, 必须准确把握房地产市场上的主要结构关 系。
房地产市场结构包括:
总量结构:分析开发和销售之间的数量关系,考 察房地产供求之间的总量差距
图3-1 房地产市场的构成
三、房地产市场细分
•按地域范围细分:
– 城市闹市区、城市边缘区、城市郊区等
•按房地产用途细分:
– 居住、商业、工业等
•按存量增量细分:
– 一级、二级市场(一级土地市场、二级土地市场、 一级房屋市场、二级房屋市场)
•按交易形式细分:
– 买卖、租赁、抵押
•按目标市场细分:
– 高、中、低档
• 房地产市场是房地产权益的交易市场, 房地产市场交易的对象实际上是附着在 每一宗房地产上的权益或权利。
二、房地产市场的构成
房地产市场
地产市场
土地所有权买卖市场 土地使用权出让、转让市场
土地开发市场
房产市场
房地产综合 服务市场
房屋买卖市场 房屋租赁市场 房屋抵押、典当、置换市场
房地产劳务市场 房地产资金市场 房地产技术信息服务市场
价
D
格
1
D
P2
S
E1
P1
E2
Q
Q
Q
2
1
数量
图3-4 市场