价值工程1商业步行街发展特点在商业地产的各种形态中，无论是从操作的角度看还是从经营的角度来看，商业步行街无疑是其中比较复杂的一类，但也是形态最为丰富的一类，商业步行街从立项建设到开始经营，涉及到建筑规划、市场定位、主题定位、装饰装潢、商品布局、商铺间隔、宣传推广、招商销售以至商场的经营管理等诸多方面的内容。

1.1商业步行街的发展历程商业步行街发源于中国，唐代时期，长安就有著名的商业街：东市和西市。

到了宋代，清明上河图就是典型的商业街，到了近代和现代，我国商业步行街发展落后于法国等西方国家。

从全球来看商业步行街发展大体分为七个阶段：第一个时期：集市贸易；第二个时期：摊贩慢慢地开始进店，形成店铺格局，在道路两侧形成不同数量不同规模的店铺；第三个时期：随着商业步行街的发展，有些地方形成小的商业中心；第四个时期：大型商业步行街的出现；第五个时期：规范化的商场和超市业态加入到流通领域以后，实际上就给商业步行街的结构增添了骨干力量；第六个时期：六十年代，商业步行街由于中产阶级搬到郊区居住进入低谷时期；第七个时期：商业步行街增加shopping mall 购物中心，出现购物、文化娱乐、休闲、展示等趋势，商业步行街开始在各国获得大发展。

1.2商业步行街分类商业步行街是指众多不同规模，不同类别的商店有规律地排列组合的商品交易场所，在西方的经济理论中，它与购物中心、商业区等等有着严格的界限，是不可混淆的概念。

目前，国内的商业步行街有如下几种分类方式：1.2.1按规模分类①大型商业步行街：在长度为1000米的标准基点上进行的商铺的有序布局，如上海的南京路和淮海路两大商业步行街，北京王府井大街和西单北大街两个大型商业步行街，目前全国最长的步行街是全长为1210米的武汉江汉路商业步行街。

②中小型商业步行街：如广州北京路和上下九步行街、深圳华强北路商业步行街和北京275米的大栅栏袖珍商业步行街。

1.2.2按功能分类①综合型商业步行街：如南北总长度为1600米的北京西单商业步行街、乌鲁木齐中山路商业步行街、昆明青年路商业步行街。

②专业型商业步行街：如杭州健康路丝绸特色街、福州榕城美食街、北京三里屯酒吧一条街。

1.2.3按等级分类①市级商业步行街：如哈尔滨中央大街、天津和平路商业步行街。

②区级商业步行街：如天津滨江道商业步行街、北京地安门商业步行街和方庄小区餐饮一条街。

1.2.4按形式分类①室外商业步行街：如北京王府井大街、上海南京路步行街、广州北京路步行街、深圳的东门步行街等，如图1。

②社区商业步行街：主要指楼盘社区内专门规划的商业步行街，如万科四季花城商业步行街、上海创意步行街、广州雅居乐国际社区步行街等。

③室内商业步行街：主要指大型购物中心内部规划的专业步行街。

除此之外还有按照不同性质来划分的，如商品性一条街、服务性一条街，如北京中关村电子一条街、北京西二环东侧的北京金融街。

1.3国际一流商业步行街的发展特点国际一流的商业步行街具有特征：①硬件设施一流，包括市政、交通和商场乃至购物环境的硬件设施；②它应该是多功能的，比如购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、旅游六个方面；③商业步行街管理水平应该是一流的，不仅要具备普通的商业物业管理功能，而且在步行街整体形象宣传方面，公共服务与商业服务水准方面也应该是一流的；④世界著名步行街具有较高的文化内涵与艺术品味。

法国巴黎的香榭丽舍大街就是国际一流的商业大街，它的发展印证了上述特征，香榭丽舍大街建于1670年，西起戴高乐星形广场的凯旋门，东至矩形协和广场，街道全长1800米，宽120米，中间车行道可并行10辆汽车。

香榭丽舍大街的改造工程是于1991年5月正式开始的，整个工程耗资达2.4亿法郎，改造后增加了地下停车位，交通更加方便。

世界各大公司争相把香榭丽舍大街作为向世界展示自己实力的窗口。

“雷诺”、“白茹”、“雪铁龙”、“奔驰”、“菲亚特”等欧洲名牌汽车公司在这里设立汽车展销大厅；日本的“索尼”、“精工”等名牌公司在此开设专卖店；法航、俄航等众多航空公司在这里开设了售票处；高档的时装店、皮鞋店、首饰店、箱包店、香水店鳞次栉比；夜总会、歌舞厅、咖啡屋星罗棋布；巴黎三大夜总会之一的“丽多”就设在这里。

（图2）2国内商业步行街的发展水平与存在问题———————————————————————作者简介：甄娜（1979-），女，天津人，助理工程师，研究方向为建筑设计。

浅析商业步行街策划与规划设计Analysis of Planning Design of Commercial Pedestrian Street甄娜Zhen Na ；张钊Zhang Zhao（天津中天建都市建筑设计有限公司，天津300074）（ZTJ Urban &Architecture Design CO.，LTD.TianJin ，Tianjin 300074，China ）摘要：商业步行街是指众多不同规模，不同类别的商店有规律地排列组合的商品交易场所。

商业步行街从立项建设到开始经营，涉及诸多方面的内容，其策划应建立在充分的调查研究基础上，并运用城市经营理论与社会组织力量建立与管理商业步行街。

Abstract:The commercial pedestrian street means commodity trading places with regularly permutations and combinations of many different sizes and different types of stores.From project construction to operation of the commercial pedestrian street,it involves many aspects,and its plan should be based on adequate research and use city management and organization theory and social forces.关键词：商业；步行街；管理；策划Key words:business ；pedestrian street ；management ；planning中图分类号：[F287.4]文献标识码：A文章编号：1006-4311（2012）01-0094-03·94·Value Engineering2.1国内商业步行街道发展经历三个阶段：第一阶段：加强交通管理，吸引顾客；第二阶段：体现对步行者的关怀；第三阶段：成为社区活动中心。

国内商业步行街道大部分是原先基础良好的商业步行街区，后来将机动车道路改建为步行道，其建筑格局、商业布局等基本延续多年来已经形成的风貌。

2.2国内商业步行街存在的问题由于先天不足，后天改造水平有限，国内商业步行街普遍存在如下问题：①经营序列矛盾；②商业利润下滑；③商业功能单一，文化休闲功能不强；④空间序列和尺度与消费者心理行为存在差异；⑤交通系统滞后，内外部交通组织不畅。

北方步行街以北京王府井为代表，不断进行升级与完善，2002年5月北京市东城区区长陈平提出王府井升级战略的目标和措施。

为适应经济全球化和科技的高速发展，以及电子商务的普及应用，王府井商业步行街实施功能、结构、档次、形象的全面调整与提升。

深圳步行街的发展独具特点，深圳第一商圈是深圳东门，东门老街的历史可以上溯到300多年前的明末清初，它一直是深圳商铺最密集、客流最集中、商品最丰富、历史最悠久的商业旺区。

由于深圳违法建筑过多，农民房建设杂乱无序，交通拥挤，导致东门形象不佳。

东门商业步行街是在东门老街的基础上逐步发展而来。

1998年，深圳市东门步行街改造工程正式启动，1999年10月1日完工。

东门步行街改造工程进展顺利，市、区政府共投资3.76亿元，完成了一期工程，江泽民总书记等党和国家领导人亲临东门视察，给予了较高的评价。

3商业步行街的整体运营策划3.1理念设计、文化定位、发展规划理念设计是商业步行街策划的灵魂，理念设计的提出建立在充分的调查研究基础上，步行街策划要考虑步行街的商圈特征、消费习惯、区域历史文化、建筑与商业文化。

理念的设计要在商业步行街历史基础上创新，兼顾历史特点，更重要的是有利于未来发展。

商业步行街是城市形象的代表，是城市的名片。

根据美国风靡全球的《定位》一书中的诠释，所谓定位是指明确和显化企业、品牌形象及产品价值，以帮助目标顾客群正确认识并理解企业区别于竞争对手形象的行为过程。

而商业步行街不同于其他商家聚集地的最大区别就是在于商业步行街的主题，也就是商业步行街规划和经营的指导思想，表现在外面的就是商业步行街的风格。

所以，商业步行街的市场定位是项目前期工作的重点，项目的定位传达的是项目的精髓，准确的定位可以赋予项目独特鲜明的个性，主要从两个方面来进行商业步行街项目的定位：3.1.1商业主题定位商业步行街应该具有独特商业经营的主要脉络和指导思想。

例如以“中档品牌，大众服务”为经营方针的西单商场，经过二十年的经营，形成了一套完整的“平民消费”模式的管理理念，调查显示，在此消费的北京市本地人占消费总量的74％，而境外人士占了26％。

与西单不同的是定位于“为欧洲人服务”的北京秀水服装一条街，它的管理委员会根据其特殊的定位制定了一整套有特色的服务管理条款，成为北京专业性商业街中经久不衰的特色商业街，调查显示，在秀水街交易的客户，87％来自东欧，11％来自中东，2％来自世界各地。

（图3）3.1.2社会文化主题定位即商业步行街所承载的社会责任和应具有的非购物的功能，商业步行街是城市形象的代表，消费者或游客观商业街，即可知城市之容、之貌、之风、之魂。

例如：广州北京路商业步行街定位为“古城商都”，以该步行街为核心向周边地区辐射，结合周围的文物古迹和珠江滨水景观，发展成为一个集购物、游览、休闲、观赏于一体的多功能商业区，体现完整的历史脉络和现代商业气息。

又如：北京前门的大栅栏商业街，根据它业态齐全、商品种类繁多、老字号店多、历史文化色彩浓厚、以及客流多以购物、休闲、观光、娱乐为主的特性，将项目定位于“商业、旅游、文化”的一体化上。

3.2商业步行街的空间规划商业步行街的规划设计除了景观、固定建筑的包装以外，还涉及到交通网络的设计和商业业态的组合。

3.2.1业态组合商圈里业态越丰富，商圈经济也就越成熟，各业态根据商圈的特点，可以做到资源共享、优势互补。

同样在商业步行街这样一个完整的生态系统内部，各业态也应相互补充、协调发展，这样才能凝聚各业态的闪光点以强化和突显商业步行街的整体定位。

一般来说，商业步行街的行业结构呈现“三足鼎立”状：具备购物功能的占40％，具备餐饮功能的占30％，具备休闲娱乐功能的占30％。