房地产合作开发中，未经批准的土地使用权转让合同无效
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山东某通公司向法院提出诉讼请求:判令某1设备院支付我公司资金补偿4990万元。
事实与理由:九十年代初，某1设备院在条件差、缺乏资金的情况下，决定利用某1设备院试制厂厂区的土地条件，寻求合作伙伴，共同建设，改善办公条件和职工住房条件。
在得到上级主管部门的批准下，某1设备院用了几年时间寻找合作伙伴，1996年与我公司接触合作。
我公司与某1设备院就海淀区高梁斜街x号某1设备院试制厂厂区危改工程，于1996年至1997年签署了《备忘录》，《工程承办协议书》，《关于选定设计单位的报告》，《委托工程设计协议》等一系列协议。1997年4月24日，我公司与某1设备院签订了《北京冶金设备研究院大柳树试制厂改造项目会谈协议》，确定了由某1设备
院出地，我公司解决资金等合作基本条款和责、权、利。1997年6
月11日，得到了冶金工业部的书面批准。1997年7月13日，在会谈协议的基础上，我公司与某1设备院签订了《北京冶金设备研究院试制厂厂区改造工程筹建合同》，确定了工程建设面积、2栋（1号、2号）住宅楼的分配方案、工程建设期限以及我公司解决资金的方式渠道，双方的权利义务等等。为图吉利，双方将此合同日期签署为1997年7月15日（以下简称《97715合同》）。《97715合同》签订后，我公司积极履行了该合同项下的义务。
经某1设备院同意选定了施工单位，解决了建设资金，1997年10月该建设工程得以顺利开工。1998年4月24日，我公司与某1设备院签订了《补充合同》。1999年中旬1号住宅楼已竣工，我公司与某1设备院按合同约定进行了分配，某1设备院也协助我公司办理了房屋的变更手续。同年6月15日，我公司与某1设备院签署了《2#住宅分割协议》。2000年7月2号住宅楼建成。根据《2#住宅分割协议》，我公司从所得房屋中分担了分配给钢研院和社会关系用房共7套，置换房屋1套。后因我公司与某1设备院双方的主要工作人员在2000年至2007年期间先后涉嫌刑事案件，故我公司在2号住宅楼应得的15套房屋未实际交付，某1设备院对上述房屋进行了封存。我公司认为根据《2#住宅分割协议》，某1设备院应当向我公司交付住宅15套及260.6平方米的地下室。但是，考虑到本案所涉房屋的土地性质等客观因素，某1设备院向我公司交付上述房屋及地下室存在法律障碍。
为此，我公司在综合考虑土地出让金及房地产登记等因素后，参考北京市有关部门颁发的《关于调整本市享受优惠税收政策普通住房平均交易价格有关问题的通知》（京建发[2014]382号）中确定的相关房屋指导价格（39600元/平方米，地下室减半计算），酌定某1
设备院应当支付我公司资金补偿4990万元。
某1设备院辩称，不同意山东某通公司的诉讼请求。
一、山东某通公司的诉讼请求没有合同；二、山东某通公司诉讼请求违反法律规定，应予驳回；三、《2#住宅分割协议》违反法律规定，应当无效，山东某通公司诉讼请求应予驳回；四、《97715合同》违反法律、法规的强制性规定，应当无效；五、1998年4月24日双方签订的《补充合同》违反法律，应当无效，合同内容也不具备可以实际履行的条件，事实上也没有履行，因此，不能以此为证据证明山东某通公司履行了《97715合同》；六、导致《97715合同》和《补充合同》无效的全部法律和经济责任由山东某通公司承担；七、我公司已于2002年5月20日书面通知解除与山东某通公司的全部合同和协议包括《97715合同》、《补充合同》、《分割协议》等，山东某通公司的诉讼请求应予驳回；八、山东某通公司诉请早已过了诉讼时效期间，应予驳回；九、山东某通公司并未实际履行《97715合同》规定的任何出资义务，其分配合同利益的诉请应予驳回；十、山东省济南市中级人民法院刑事判决书（2002）济刑二初字第5号和山东省高级人民法院刑事判决书（2002）鲁刑二终字第110号不能作为
《97715合同》有效成立和山东某通公司已履行《97715合同》出资义务的证据采信；十一、我公司与河北一建之间于1997年7月15日签订的《合作协议书》中我公司的主要义务是提供建设用地，河北一建的主要义务是提供工程建设所需要的资金，而建设用地土地使用权自始至终直到今日仍归我公司所有，因此，只有我公司才拥有与河北一建以提供土地使用权为条件签订和履行合作开发房地产合同的资
格和法律能力；十二、山东某通公司主张我公司与河北一建的《合作协议》中我公司的义务应由其承担，如果这种逻辑也可以得到法院的认可，山东某通公司将负有偿还我公司1500万元垫付款的义务，山东某通公司也有偿还挪用我公司工程款488万元的义务；十三、如果山东某通公司认为河北一建对《合作协议》的履行，就是其对《97715合同》的履行，那么，实际上我公司与山东某通公司之间的《合作协议》也因违法而被双方协议终止了，我公司补偿了河北一建的全部投资和垫资，河北一建放弃了任何对项目产权或利润分配的要求，因此，山东某通公司也没有理由说自己履行了《97715合同》，没有理由要求分割项目房产。
山东某通公司的诉讼请求没有依据，因为合同本身就是无效的，合同无效的法律后果是返还财产，恢复原状。
山东某通公司诉讼请求计算方式没有依据，计算方法也不正确。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。
对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。
山东某通公司原名山东某通投资咨询有限公司。
某1设备院原名冶金工业部北京冶金设备研究所，1992年更名为冶金工业部北京冶金设备研究院，2002年1月，更名为某1集团北京冶金设备研究设计总院，2008年12月，更改为现名称。
（为方便行文，以下统一以现名称表述）
1995年3月11日，冶金工业部冶发函[1995]013号文件作出批复:同意部机关服务局牵头（代表部属单位）出资与冶金设备研究院合作对设备研究院所属试制厂进行危旧房总体改造。
1996年9月30日，某1设备院与山东某通公司就联合建设海淀区大柳树村19号住宅和科研楼工程签订《备忘录》。
1996年10月23日，某1设备院与山东某通公司签订了《冶金工业部北京冶金设备研究院试制厂院区改造工程委托工程承办协议书》。
1996年10月25日，山东某通公司向某1设备院提交了《关于选定设计单位的选定报告》，某1设备院于当日书面表示同意该公司选定的设计公司。
1997年3月13日，某1设备院与山东某通公司签订了确认前期工作的《协议》。
1997年3月18日，某1设备院与山东某通公司签订了《委托代理工程设计协议》。
1997年3月20日，某1设备院与北京华茂建筑设计顾问工程公司签订了《工程设计合同》。
1997年6月11日，冶金工业部冶发[1997]272号文件作出批复，同意该项目由某1设备院与机关服务局联建改为自行筹建。
1997年7月15日，某1设备院（甲方）与山东某通公司（乙方）签订《97715合同》。
该合同约定:工程名称:试制厂厂区改造，工程地点:海淀区高粱桥斜街x号，工程内容:《97规审字0021》文批准总建筑面积58400平方米，其中住宅楼两栋建筑面积44768平方米，科研楼一栋建筑面积13640平方米；本项目中试制厂的转产、搬迁、建筑物拆除、《96规地字0091》文所批征地范围内居民拆迁及超出《95规要字0682》（附件3）文所批征地范围的105中学东部“三角地”中试制厂所属房屋的拆除所发生的费用全部由甲方解决；本项目建设投资全部由乙方解决；依据《97规审字0021》文所批建筑面积进行分配；甲方应得20000平方米住宅建筑面积，乙方应得24678平方米住宅建筑面积；甲方应得6800平方米科研楼建筑面积，乙方应得6840平方米科研楼
建筑面积；乙方所得的住宅享有70年使用权和使用转让权，科研楼享有50年使用权和使用转让权；乙方负责解决超出《95规要字0682》文所批征地范围的105中学东部“三角地”内的居民拆迁，甲方予以配合等等。
1997年7月15日，某1设备院与河北省第一建筑工程公司（以下简称河北一建公司）签订《合作协议书》。
1997年7月16日，某1设备院与河北一建公司签订《补充协议书》。
1997年7月16日，某1设备院与山东某通公司签订《冶金工业部北京冶金设备研究院试制厂厂区改造工程筹建合同补充协议》。
1997年9月8日，北京市规划委（原市规划局）以（97）规建字第1233号文批准某1设备院在海淀区大柳树的1、2号住宅楼工程。
1997年10月16日，某1设备院与河北一建公司签订《北京市建设工程施工合同协议条款》。
1998年4月24日，某1设备院与山东某通公司签订了《补充合同》。
1998年8月2日，某1设备院与山东某通公司签订了《会议纪要》。
1998年9月8日，某1设备院与北京源深节能技术有限公司、河北一建公司、北京阳光房地产综合开发公司签订《合作协议书》。
1998年11月28日，某1设备院工程办公室与河北一建公司签订《协议书》。
1998年12月4日，北京市计划委员会、北京市城乡建设委员会出具（1998）京计基函第273号《关于海淀大柳树部分住宅转为开发项目的复函》。
1999年6月15日，某1设备院（甲方）与山东某通公司（乙方）签订《2＃住宅楼分割协议》，该协议约定:2#住宅楼建筑而积为22674平方米（以规划许可证为准），按《97715合同》规定甲方分得20000平方米，乙方分得2674平方米。
以上比例计算甲方分得住宅193套和1949.4平方米地下室，乙方分得住宅23套和260.6平方米地下室；甲方所分摊的社会公共用房3套，其余社会公共用房全由乙方负担等等。
2002年3月22日，济南市人民检察院以鲁济检刑诉字（2002）第27号起诉书指控受山东某通公司委托担任某1设备院试制厂厂区改造工程办公室主任的戴静刚犯贪污罪、挪用资金罪。
2002年6月14日，山东省济南市中级人民法院作出（2002）济刑二初字第5号刑事判决书，戴静刚对该判决不服，向山东省高级人
民法院提出上诉，该院于2003年5月16日作出（2002）鲁刑二终字第110号刑事判决书，对戴静刚判处刑罚。
2002年7月29日，某1设备院以孙某滥用职权向北京市海淀区公安分局报案。
2004年10月8日，北京市海淀区人民检察院向某1设备院发出京海检建【2004】58号检察建议书。
北京市海淀区人民检察院以京海检经诉字（2004）第287号起诉指控孙某犯国有事业单位人员滥用职权罪向法院提起公诉，在诉讼过程中，北京市海淀区人民检察院决定撤回起诉。
2005年11月18日，法院作出（2005）海法刑初字第1169号刑事裁定书，裁定准许北京市海淀区人民检察院撤回起诉。2007年4月19日，北京市海淀区人民检察院作出京海检刑不诉字[2007]第77号不起诉决定书。2003年3月27日，某1设备院与河北建设集团有限公司（原河北一建公司）签订《补充协议》。
另查，某1设备院于1997年6月26日取得经北京市人民政府批准经北京市房屋土地管理局核发的《北京市城镇建设用地批准书》，政府批准用地文号为京政房地字【1997】x号，批准用地用途为住宅和办公。2003年，某1设备院取得《中华人民共和国国有土地使用权证》，该土地位于海淀区高粱桥斜街x号，用途为住宅，使用权性质为国有划拨土地。
对有争议的证据和事实，法院认定如下:
庭审中，山东某通公司表示其主张的诉讼请求数额系参考了北京市政府有关部门发布的区域住房平均交易单价、该公司为履行联建合同的巨大付出、协议约定该公司应当分得的房屋及地下室的面积、房屋过户客观上有困难、房屋销售价等因素酌定的。
山东某通公司表示在本案所涉工程中曾出资1500万及设计费5455200元。对此，某1设备院均持异议。经法院释明，山东某通公司坚持认为双方签订的所有合同合法有效，并在此基础上提出本案诉讼请求，要求某1设备院补偿4990万元。
某1设备院主张双方签订的所有合同违反法律、行政法规强制性规定，应属无效，如果法院认定合同有效，则提出诉讼时效的抗辩意见。
法院判决：
驳回山东某通投资有限公司的全部诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师认为：
根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定:“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
”因此，合作开发房地产合同法律关系的构成要件包括以下几个核心要素:一、当事人之间存在共同投资、共享利润、共担风险的合作关系并以此为基础签订协议；二、当事人合作关系的指向是基础设施及房屋建设行为；三、当事人的出资方式可以包括土地使用权、资金等方式。
本案中，虽然山东某通公司直接以《2＃住宅楼分割协议》为依据提出诉讼请求，但该协议实际上是在双方签订的《97715合同》及《补充合同》等一系列在先协议的基础上就合作成果及利益进行分配与分担的具体协议，实质上只是双方履行框架协议及相关系列协议过程中的一个后续组成部分，所以判断本案双方之间的法律关系性质应当从双方整体的权利关系性质上判断。
双方在《97715合同》、《补充合同》及《2＃住宅楼分割协议》等一系列协议中反映出双方存在约定由某1设备院负责提供土地使
用权及部分拆迁资金、山东某通公司负责工程施工投资等共同出资关系、由双方共同分享2＃住宅楼及地下室面积的共享利益关系、由双方分担钢研院及社会公共用房的共担风险关系，双方存在明显的合作
关系，该合作关系指向的是对某1设备院的科研楼及住宅楼房屋的建设行为，故本案双方争议的性质系合作开发房地产合同纠纷。
本案系合同纠纷中的合作开发房地产合同纠纷，应当适用《合同法》及有关合作开发房地产纠纷的司法解释。我国《合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定，该合同无效。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定:“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。
”本案中，某1设备院用于合作建房的土地系国有划拨土地，但是某1设备院并未取得北京市土地管理部门的批准将划拨土地转换成出让土地，即以划拨土地使用权作为投资与山东某通公司订立合同合作开发科研楼及住宅楼房地产，双方以划拨土地合作开发房地产而签订的合同违反了法律、行政法规的强制性规定，且起诉前亦未办理批准手续，故双方合作开发房地产的合同行为应属无效。
因《2＃住宅楼分割协议》作为双方合作开发房地产对共享利益部分的协议，依存和归属于双方合作开发房地产的合同行为，故《2＃住宅楼分割协议》亦应认定为无效。庭审中，经法院释明，山东某通公司坚持认为双方签订合同合法有效，并以此基础提出其诉讼请求。
李松认为，山东某通公司依据无效协议提出的本案全部诉讼请求均缺乏相应的法律依据，故法院对山东某通公司的全部诉讼请求均不予支持。双方当事人可就合同无效所产生的法律后果，另行主张权利。
房地产联合开发合同 （二）示范文本 In Order To Protect Their Legitimate Rights And Interests, The Cooperative Parties Reach A Consensus Through Consultation And Sign Into Documents, So As To Solve And Prevent Disputes And Achieve The Effect Of Common Interests 某某管理中心 XX年XX月
房地产联合开发合同（二）示范文本使用指引：此合同资料应用在协作多方为保障各自的合法权益，经过共同商量最终得出一致意见，特意签订成为文书材料，从而达到解决和预防纠纷实现共同利益的效果，文档经过下载可进行自定义修改，请根据实际需求进行调整与使用。 合同编号：__________ 甲方：_________ 法定住址：____________ 法定代表人：__________ 职务：_________ 委托代理人：__________ 身份证号码：__________ 通讯地址：____________ 邮政编码：____________ 联系人：______________ 电话：_________ 传真：_________
帐号：_________ 电子信箱：____________ 乙方：_________ 法定住址：____________ 法定代表人：__________ 职务：_________ 委托代理人：__________ 身份证号码：__________ 通讯地址：____________ 邮政编码：____________ 联系人：______________ 电话：_________ 传真：_________ 帐号：_________ 电子信箱：____________
房地产开发项目投资合作协议书 甲方： 乙方： 根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规之规定，甲、乙双方本着平等互利、诚实信用的原则，共同参与合作开发建设房地产项目。为明确双方的权力、义务和责任，通过友好、平等、认真协商，达成如下合作协议，共同遵守执行。 第一条、开发项目 项目名称： 项目地址： 第二条、项目占地面积和用地性质 开发项目占地约为XX平方米，土地性质为商住土地，双方确认的土地价值为XX万元，折为甲方出资款XX万元，项目所用土地文件以批复为准。 第三条、项目规模 在本协议所述地块上开发建设的具体内容包括： 1.拟建商业及住宅工程约为XX平方米； 2.拟建地下车库工程约为XX平方米。（以上面积以工程竣工后实际丈量为准） 第四条、甲乙双方合作方式 1.甲乙双方共同出资合作开发房地产项目，共同管理、共享利润、共担风险。甲方出资 总额占房地产开发项目资金总额的50%乙方出资总额占房地产开发项目资金总额的50%以出资比率确定股权比例，按照股权比例分配利润，利益、风险按各方的股权比例享有或承担相应的权利、义务和责任。 2.本次合作开发项目投资总额约为XX万元（人民币），按上述出资比率，甲方应出资额约为XX万元、乙方应出资额约为XX万元。（实际投资额以双方实际出资额为准）上述投资总额包括项目占地的拆迁、安置、补偿和办理项目报建手续等费用款项，也包括建筑安装总造价及各方按比例分得的物业相应应分摊的国有土地使用权出让金等。 第五条、合作项目付款方式 该项目资金在银行单独开户管理，具体银行账户见补充条款，在本协议经甲乙双方签署生效后按以下具体时间和额度支付各方应出资的款项： 1.根据项目投资总额和各方出资比率，乙方按实际建设工程进度支付投资款，在利益未分配前乙方所有的投资款应作为甲方的借款。 2.银行账户应由甲乙双方监管资金收支，确保双方利益分配。
房地产合作开发的四种方式比较分析 案例 A企业2008年通过出让方式取得一宗土地使用权后，经建设规划部门批准，建设商住楼工程。由于A企业没有房地产开发资质，决定与关联单位B房地产开发企业合作，双方签订了委托开发、销售协议。协议约定该开发工程的所有成本、费用均由A企业支付，开发产品委托B企业销售，销售合同由B企业与买方签订，但是销售不动产发票由A企业开具，A企业按照该楼盘销售收入的3%支付乙方开发、销售手续费。 实务中，拥有土地使用权而没有房地产开发资质的情形比较常见，这样与具备房地产开发经营资质的企业进行合作联建就会应势而生。本案例中，A企业自身不具备开发资质，以自身名义取得了《建设工程规划许可证》和《施工许可证》但是无法取得《预售许可证》或《销售许可证》。即便与B企业合作开发，由于此种联建开发的特殊性，也无法直接取得房屋的销售许可。只能在办理完毕产权登记后进行房屋的二次转让。这是本案例中销售阶段要考虑的问题。所以该商住楼的销售主体实质是A企业。B房地产企业只是受托代建和代理销售而已。 大家关心的问题是，在这种情形下，该商住楼开发过程中合作双方应当如何税务处理？ 我们知道，该商住楼是以A企业名义自行建造的，没有发生土地权属变更以及转移，在工程竣工前与B房地产企业形式上签署的是委
托代建合同。施工阶段除成本费用所签订合同的印花税外，基本没有其他税金。 尽管A企业没有销售资格，如果在工程竣工前已经提前预售，则根据营业税政策的规定也应该按照“销售不动产”计算缴纳营业税。按照土地增值税的规定预征土地增值税。按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号文规定计算缴纳企业所得税。工程竣工A企业办理完毕产权登记后能够转让销售，涉及的也还是“销售不动产”计算缴纳的营业税、土地增值税、企业所得税和印花税。只不过与预售阶段不同的是这时要进行土地增值税的清算和企业所得税实际毛利额的调整。 B房地产开发企业开发过程中涉及哪些税呢？ B房地产开发企业不具有最终开发产品的所有权，不属于共同投资、共同开发、共享成果的合作经营。其合同形式属于代建房屋。而代建房屋必须同时符合以下四个条件：必须事先与委托方订有委托代建合同，并在合同上载明取费依据及标准； 所建房屋的基建计划与立项审批必须是下达给建设单位的，不发生土地使用权转移； 以委托方名义与负责施工队结算；不垫付建设资金。假如B企业符合上述条件，仅仅是利用技术力量帮助A企业管理工程和受托销售，其取得的代建管理费和销售代理费只计算缴纳营业税，如果产生利润，另行征收企业所得税。 但是，这种代建方式实际上存在很大的纳税风险，对于B企业来说，
两公司合作开发房地产项目如何进行会计处理？ 原作者:安徽税务筹划网添加时间:2008-11-29 原文发表:2008-11-29 人气:3459 来源：安徽税务筹划网 问：我公司与丙公司合作开发一房地产项目，所发生的费用成本单独核算，双方约定建成销售后按利润的比例分成。我公司投入的资金应计入哪个科目，这部分资金投出去又应计入到哪个科目，项目所在地在另外一城市，他们是不是应将分得的利润计入我公司所得额，营业税在当地交纳，土地增值税在哪儿交纳，这些我们与合作开发的公司签订的合同中都没有说，通常我们的账应该怎样建立，交税时应怎样交纳？ 会计处理如下：公司以分配利润为目的合作，一般应与对方协商成立非独立法人的项目公司(项目部)，甲、乙双方按股份比例派员参与管理，可以任何一方的名义开设银行专户，在会计核算上作为一个会计主体，采取独立核算，自负盈亏，独立纳税，利润分成。 假设以甲公司的名义开设银行账户，会计处理为： 1．项目部接受投资方按股份比例投入土地款及前期费用时： 借：银行存款——专户 贷：其他应付款——甲公司 其他应付款——乙公司 同时，甲公司在投入资金时： 借：应收账款——项目部 贷：银行存款—一般结算户 2．开发产品预售时： 借：银行存款——专户
贷：预收账款 5．预缴税款时以甲公司名义申报 按月计提预交营业税时： 借：待摊费用——预交营业税金及附加 贷：应交税费——应交营业税 按季计提预交所得税时： 借：所得税费用 贷：应交税费——应交所得税 借：应交税费——应交所得税 贷：银行存款 月末，项目部单独编制有关财务报表，但由于该项目从拍卖土地、立项、领取预售证等都足以甲公司名义办理，对外仍属于甲公司开发的项目之一，因此必须将项目部的财务报表与甲公司的财务报表合并。将两张报表相同的会计项目金额相加，把甲公司的“应收账款——项目部”与项目部的“其他应付款——甲公司”抵销。 6．结转收入、成本并形成项目利润，交纳所得税后，对投资方分配利润时： 借：利润分配 贷：其他应付款——乙公司 7．项目部业务结束，将全部资产、负债与甲公司(母公司)并账。 税务处理： 2006年3月6日，为了进一步加强房地产税收征收管理，国家税务总局下发了《关于房地产开发业务
房地产联合开发合同 （二） In accordance with the relevant provisions and clear responsibilities and obligations of both parties, the following terms are reached on the principle of voluntariness, equality and mutual benefit. 甲方：__________________ 乙方：__________________ 签订日期：__________________ 本合同书下载后可随意修改
合同编号：YH-FS-300006房地产联合开发合同（二） 说明：本服务合同书根据有关规定，及明确双方责任与义务，同时对当事人进行法律约束，本着自愿及平等互利的原则达成以下条款。文档格式为docx可任意编辑使用时请仔细阅读。 合同编号：__________ 甲方：________________ 法定住址：____________ 法定代表人：_________________ 职务：________________ 委托代理人：_________________ 身份证号码：_________________ 通讯地址：____________ 邮政编码：____________ 联系人：______________ 电话：________________ 传真：________________ 帐号：________________ 电子信箱：____________
乙方：________________ 法定住址：____________ 法定代表人：_________________ 职务：________________ 委托代理人：_________________ 身份证号码：_________________ 通讯地址：____________ 邮政编码：____________ 联系人：______________ 电话：________________ 传真：________________ 帐号：________________ 电子信箱：____________ 根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，为明确责任，恪守信用，特签订本合同，共同遵守。 第一条开发项目 项目名称：____________ 地址：________________
合作开发房地产合同示范 文本 In order to solve or prevent disputes, through establishing certain legal relations and realizing some common interests and wishes, all parties to the cooperation reach an agreement after consultation, and all parties signing the agreement have legal effect and are bound. 某某管理中心 XX年XX月
合作开发房地产合同示范文本 使用指引：此协议资料应用在解决或防止纠纷，通过建立一定的法律关系并实现某些共同的利益和愿望，合作的所有方经协商后达成协议，签字的所有方具有法律效力并受约束。，文档经过下载可进行自定义修改，请根据实际需求进行调整与使用。 合作开发房地产合同 甲方： 地址： 法定代表人： 乙方： 地址： 法定代表人： 根据中华人民共和国《合同法》、《公司法》，本着 真诚合作、共同发展、互利互惠的原则，甲乙双方经友好 协商，就合作开发建设位于地块房地产项目事宜，达成如 下条款，以资共同遵守。 第一条、土地及其项目概况
1、项目名称 双方本次合作开发的项目暂定名称为“”，最终名称以政府主管部门核准的名称为准(以下简称“本项目”)。 2、项目位置 本项目占用的土地位于，土地成交确认号为国土告字(xx-12-6)号商住土地一部分，即a路南.b路西，四至坐标见《土地使用权界址坐标表》。 3、项目用地面积和用地性质：生活用地 本项目总用地面积约平方米，甲方已经依法取得土地使用权。 上述项目用地面积和用地性质按市政府有关部门最后核定为准。 4、项目规划内容 本项目用地规划指标根据经济技术开发区规划局颁发的《建设用地规划许可证》确定为准，作为双方合作项目
A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文； B、项目动拆迁、开发现状。 （4）合作方式； A、共同组建项目公司方式 需约定：项目公司的注册资金、出资比例、时间；组织机构的设立、运作程序、利润分配等； B、合作建房协议方式； 需约定：合作各方的投资方式（包括土地投入的评估）、投入期限、投资比例、合作经营方式、运作机构的组成、利益（权益）分配等。 （5）项目公司成立前后的权利义务的转移（包括项目公司成立前所发生费用的补偿、土地使用权的转移手续办理等）；（6）项目的总投资数额（包括成立项目公司的注册资本及投资总额的差异）的投入方式； （7）项目合作建设计划（规模、进度等）； （8）合作各方的权利义务（应约定有关审批手续的办理、有关项目建设管理工作的分担以及合作投资回报的分配方式）；（9）违约责任； （10）解决争议的方法； （11）合作当事人约定的其它事项。 2、房地产项目转让合同的主要条款 （1）转让当事人的名称、姓名、住所； （2）项目概况（包括：座落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等）； （3）项目转让时土地使用权性质，获得方式及使用期限；（4）项目现状； A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文； B、项目动拆迁、开发现状（停建、缓建）； C、项目涉及的土地或工程的权利限制情况； （5）项目转让方式； A、以开发项目转让方式； 需约定：转让费用的构成、数额、支付方式，项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续等； B、以转让项目公司股权方式； 需约定：项目公司概况、股权转让比例、价格、支付方式，现有资产的认定，需出示原公司股东会决议并需办理工商变更登记手续等。
合作开发方式 合作开发是否有更好的途径呢?建议双方可以考虑以下的四种方式。 一、规范联建运作 双方可以约定：A企业出地、B企业出资金，双方合作开发。 这是通常运用比较普遍的联建合作模式。该方案需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。另外B企业投入资金参与房地产开发并享有最终一定成果。同时，A、B双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗地土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到B的名下。 项目开发完成后，A企业按照所获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。B企业按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。 该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以A 企业为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以B企业为主，项目涉及的税金也以B企业为主体计算缴纳。避免了以A企业名义开发带来的一系列问题。 二、直接转让土地使用权 假如在该项目开发过程中，A企业不需要自用开发产品，哪么除联建方式外，A企业可以考虑直接转让土地使用权给B房地产开发企业，完全以B企业的名义立项开发销售，项目开发销售过程中的营业
税、土地增值税、印花税、企业所得税以B企业为主体计算缴纳。整个开发过程能够名正言顺。 这种方式下A企业转让土地使用权应当缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。B企业应当缴纳承受土地使用权契税。 三、以土地使用权投资 A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，项目开发以B 企业名义立项。项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税仍然以B企业为主体计算缴纳。 对于A企业的影响如下： 1、营业税：《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)规定“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。”A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，不用缴纳营业税。 2、土地增值税：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)第一条规定“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。” 《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)规定，自2006年3月2日起，对于以土地(房地产)作价
合作开发房地产 合 同 书 二OO七年九月二十七日
合作开发房地产合同书 甲方： 地址： 法定代表人： 乙方： 地址： 法定代表人： 根据中华人民共和国《合同法》、《公司法》，本着真诚合作、共同发展、互利互惠的原则，甲乙双方经友好协商，就合作开发建设位于海口市秀英区白水塘北侧地块房地产项目事宜，达成如下条款，以资共同遵守。 第一条、土地及其项目概况 1、项目名称 双方本次合作开发的项目暂定名称为“园丁佳苑”，最终名称以政府主管部门核准的名称为准（以下简称“本项目”）。 2、项目位置 本项目占用的土地位于海南省海口市秀英区白水塘北侧，土地使用权证号码为海口市国用(籍)字第Q1734号和海口市国用(籍)字第Q1735号，四至坐标见《土地使用权界址坐标表》。 3、项目用地面积和用地性质：生活用地 本项目总用地面积约91173.1平方米（约合136.76亩），甲方已
经依法取得土地使用权。 上述项目用地面积和用地性质按市政府有关部门最后核定为准。 ４、项目规划内容 本项目用地规划指标根据海口市规划局颁发的《建设用地规划许可证》确定为准，作为双方合作项目建设指标。 第二条、合作方式 1、甲方提供符合本合同第一条约定内容的商品房项目建设用地，参与项目开发建设和监督经营管理。 2、乙方提供本项目除土地地价之外的全部开发建设资金，并负责本项目的开发建设及经营管理工作。乙方提供的资金包括但不限于：本项目所需的全部建筑、设施设备及安装资金，本项目的勘察、规划设计、环境、绿化、消防、环保、人防、小区道路等报建及建设费用，本合同另有约定的除外。 3、乙方承担项目销售费用。销售费用包括广告费用、委托销售代理费及其他为销售房屋而支出的费用。 4、本项目以双方的名义共同开发建设，并按照约定的比例分配房屋销售收入及承担政府依法收取的税费（双方所付税费从双方应分得的收入中直接扣除，从共管账户中统一支付），经双方协商一致可按约定比例分配未销售完毕的房屋。 第三条、合作利益分配和税费承担 1、合作项目销售期间，按照甲方占 20% 、乙方占80% 的比例分配房屋销售收入，按同样比例承担政府依法收取的税费。
编号：YB-HT-007501 房地产合作开发合同(合 Real estate cooperative 甲方： 乙方： 签订日期：年月日 文档中文字均可自行修改 编订：YunBo Network
房地产合作开发合同(合设项目公司) 甲方： 法定代表人：_______________________________________ 地址：___________________________________________ 电话：____________________________________________ 乙方： 法定代表人：_______________________________________ 地址：___________________________________________ 电话：____________________________________________ 经甲乙双方协商一致，就合作投资建设开发甲方位于市 路号土地事宜达成以下合同书。 第一条合作项目概况 1-1、土地概况
双方合作的土地位于市路号，共计约____亩(以下简称为“项目用地”，面积以红线图为准，该图作为本协议的附件一);该土地上现有部分建筑物需拆除。 上述项目用地之土地性质现为工业用地，使用期限为年，甲方为该宗土地的国有土地使用权人。 1-2、合作项目概况及性质 双方拟以项目用地为开发资源，共同投资合作开发商住楼住宅小区，该项目暂定名称为_____小区的容积率及建筑面积以规划部门最终审批核准的批复文件为准。 小区拟定建设开发期限为自双方合作的项目公司取得国有商住性质的土地使用权证书后_____个月。 小区拟定投资总额约为___万元人民币(以下简称“项目投资总额”)。 第二条双方投资合作的条件 2-1、甲方提供的合作条件 甲方以第一条所述土地的国有土地使用权及相关审批手续
甲方： 住所地： 法定代表人： 乙方： 住所地： 法定代表人： 鉴于： 1、甲方具有丰富的城市综合体投资开发经验及商业资源，与乙方有着良好的合作基础，甲方愿与乙方共同投资合作开发本协议项下项目。 2、甲方与乙方共同出资在市注册成立项目公司（置业公司优先），旨在 市区依法通过出让方式取得约亩土地使用权（以下简称“项目土地”）。 甲、乙双方本着自愿、平等、公平和诚实信用的原则，依照国家法律法规和项目所在城市法规条例的规定，就双方合作开发建设项目事宜，经充分协商一致，达成本协议。 第一条项目概况 1.1项目土地概况： 1.1.1土地位置和面积：位于市区，东至路，南至路，西至路，北至路，占地面积约为平方米（折合约亩）。 1.1.2土地拟控规指标：容积率约≤%，建筑密度≤%，绿化率 ≥%，最终以政府批准的规划设计条件为准。 1.1.3土地用地性质：。 1.1.4土地现状：目前为，预计在年月日
前以净地挂牌出让。 1.2项目名称及建设内容：项目暂定名为“”，计划规划为 等为一体的城市综合体（此处建设内容根据项目的具体情况确定）。 第二条合作的前提条件 2.1乙方承诺在年月日之前（最晚应在年 月日之前），负责协调和配合政府完成土地的拆迁和土地整理工作，促成项目土地按照以下要求达成公开出让条件： （1）项目土地为国有建设用地，并具备本框架协议第一条的控规指标。 （2）项目土地为净地，即地上建筑物（或构筑物）或附着物全部拆迁安置完毕。（3）项目土地可作为独立宗地挂牌可以单独签订《国有土地使用权出让合同》并单独办理《国有土地使用证》。 第三条合作方式 3.1甲方与乙方在本协议签订之日起个工作日内共同投资成立项目公司。项目公司按照约定的条件竞买土地，由项目公司取得《国有土地使用证》并开发建设本项目。 3.2甲、乙双方以项目公司为合作平台，甲方负责按本协议约定提供品牌、筹措建设资金、负责运营管理，乙方按照本协议约定筹措建设资金、参与决策。 3.3甲、乙双方在项目获取及项目开发过程中，充分利用各方优势资源，为双方创造最大的经济效益和社会效益。 第四条项目土地使用权的获取 4.1土地竞买保证金由项目公司负责向国土部门支付。
合作协议 本合作协议（下称“本协议”）由以下各方于【】年【】月【】日在【】签署： 甲方： 住所： 法定代表人： 乙方： 住所： 法定代表人： 丙方： 住所： 法定代表人： 丁方： 住所： 法定代表人： 鉴于： 甲、乙、丙三方合作开发【】项目，总占地面积约【】亩，位于【】（以下简称“目标地块”），其中安置区约【】亩土地，开发区约【】亩土地，用地性质为【】（以下简称“目标项目”）（具体面积及位置最终以与政府签署的协议和政府批准的控规及范围为准）。
甲、乙、丙三方拟成立项目公司用于开发目标项目，现各方经友好协商，就合作开发事宜，根据相关法律法规，本着平等互利、诚实信用的原则，达成本合作协议如下，以资共同信守： 第一条：项目公司 项目公司注册资本金：【】万元，该注册资本金应以现金实际出资。本协议签署之日起的【】日内，甲、乙、丙三方成立项目公司，项目公司作为目标项目的开发主体。股权比例：【】各方在项目公司成立之日（以取得项目公司营业执照之日为准）起的【】日内将注册资金实缴到位。 各方同意，甲方主导项目公司设立相关事宜，项目公司按本协议约定的股东权利义务及公司治理原则设立、管理，并取得公司营业执照，乙方及丙方应予以充分、积极的配合。各方按照本协议约定对目标项目进行管理。 第二条：目标项目 目标项目现状为毛地，需进行一级土地整理，最终通过招拍挂方式进行出让。 第三条：合作模式 1、目标项目开发需要项目公司与政府签订《合作框架协议》，并由项目公司按照与政府签署的《合作框架协议》约定向政府支付一级土地整理款项。一级土地整理款项包括并应用于目标地块按本协议约定挂牌而支出的拆迁、补偿费用、三通一平、用地性质变更、收储、安置房建设等相关费用，保证专款专用。 2、项目公司成立后，实行董事会领导下总经理负责制。政府相关部门发布目标地块出让公告后，如果项目公司摘得目标地块的，项目公司的日常经营和目标地块的开发区建设由甲方主导并操盘，安置区由乙方主导。乙方应保证安置房质量并承担质量保证责任，安置区与开发区按同等标准及质量施工建设。安置区管理费由项目公司收取并用于安置房建设，相关员工按照开发区同等待遇及标准执行。对于安置区的所有费用全部由项目公司承担。 3、各方约定在首期土地挂牌前，项目公司除注册资本金之外的资金由丙方关联公司负责提供融资。丙方关联公司提供融资时，甲方、乙方、丙方所持有项目公司之股权将全部质押给丙方关联公司，质押不足额部分由甲方或者甲方关联公司提供相应担保。
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 房地产合作开发合同修改版 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________ 说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与 义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用 时请详细阅读内容。
合同编号: 甲方：渭南城投房地产开发有限公司 法定代表人：地址：电话： 乙方：渭南金宇置业有限公司 法定代表人：地址：电话： 甲方为了实施其位于渭南市三贤路与渭河大街十字西北角住宅地块综合开发项目，通过招商公告筛选与渭南金宇置业有限责任公司合作开发。甲乙双方本着利益共享、风险共担的原则，在平等白愿的基础上，就房地产合作开发相关事宜，根据〈〈中华人民共和国合同法》、〈〈中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律、法规之规定，达成合同如下。 一、合作项目概况： （一）合作项目位置：合作项目坐落于渭南市渭河大街与三贤路十字西北角。 （二）合作项目概况：合作土地面积 18.417亩，土地编号为 1-6-125 ,〈〈土地使用权证书》编号“渭城国用（2016）第014号土地性质为住宅用地，土地使用年限为2016年1月至2086年1月12日70年。 （三）合作项目拟建设开发建筑面积为地上39300平方米（其中商 业：4800平方米；住宅：34500平方米）。项目规划为：容积率：＜ 3.2;建筑密度：＜ 20% ;绿地率：＞35%;建筑高度：其中，住宅建筑以层
房地产合作开发大模式 学起 Company number：【0089WT-8898YT-W8CCB-BUUT-202108】
房地产合作开发4大模式学起 导读：万科的“事业合伙人”制度拉开了标杆房企内部员工“一起玩”的大幕。而在外部，三四线城市库存在高位运行，大型实力房企纷纷回归一线城市和强二线城市，在拿地成本高、资金链紧张的行业背景下，单枪匹马作战已经过时，“合作开发”模式成为房企的必然选择。 合作开发的形式多种多样，每家房企都根据自身的需求选择其中一种或几种；不同的房企自身的优劣势不同，合作开发对它们各自的作用自然有所差异。或提升自身管理水平，或增强自身专业实力，或提升品牌影响力……但相同的是，通过合作开发，可以有效地分散各自的风险，实现相对轻的资产运作。下面，明源君结合具体的案例，为大家详解房地产项目合作开发的N种模式，以及需要注意的风险点，相信总有一种适合你。 一、选择项目合作开发是必由之路 虽然对于项目合作开发的诉求点各不一样，但选择项目合作开发已经是房地产行业发展到当前阶段，房企的必然选择。 1、万科眼中的3大好处 万科的项目合作模式灵感来源于其行业标杆美国帕尔迪房屋公司，帕尔迪在上世纪末通过5年的合作和合并成为美国最大的房地产商，而万科通过学习标杆超越了自己的老师，一跃成为全球最大的住宅开发商（详见表1）。万科认为，合作开发至少有3大好处： 表1 通过并购和合作开发，万科规模迅速扩大 1）可以扩大集中采购的规模，增强公司在采购环节的议价能力，体现规模效应； 2）可以使公司经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场未来变化的不确定性，有效分散风险； 3）许多项目完全由万科操盘并使用万科的品牌，在收益分配上万科可以得到一些相应的补偿，相当于输出品牌和管理，可以提升万科股东的资产回报率，在财务报表上体现为ROE的提升。 2、旭辉选择的4个理由 上海旭辉无疑是楼市的一匹黑马，其连续3年保持近50%的复合增长率，在2014年合同销售目标一举突破212亿，其规模迅速扩大的原因之一也是采取了合作开发模式，理由主要有4点： 1）合作开发是小股操盘、轻资产模式的重要实践； 2）合作开发是打造旭辉资产管理能力、建立资本方信任的重要举措； 3）倒逼自己更专业，开放式模式抵御行业风险； 4）可以实现一次合作到战略合作。 对于大型房企来说，与大型房企合作可以实现强强联合，与中小房企合作，则可以打破土地瓶颈、进军低级别城市；对于中小企业来说，与比自己规模大，实力强，有品牌影响力的大型房企合作，能够借助前者在土地市场上的议价能力，资金和品牌优势，为自己在日益狭窄的市场中谋得一定的发展空间。 二、项目合作开发的分类 对于项目合作开发，目前业界并没有标准的分类。从不同的角度出发，其类别并不一样。在法律意义上，项目合作开发分为“法人型房地产合作开发经营”和“非法人型房地产合作开发经营”2种（详见表1）。 1、法律意义上的合作开发有两种 表2 法律意义上的项目合作开发分类 2、双方合作的4种合作模式 明源地产研究院注意到，三方乃至N（N＞3）方合作开发已经不再鲜见，但涉及的合作方过多必然导致沟通磨合的成本以及法律风险等的提高，因此市场上主流的模式还是双方合作开发。 在双方合作模式下，当合作中的一方没有房地产开发资质时，则主要有4中模式（详见表3）可以选择。
房地产联合开发合同 甲方： 地址：邮码：电话： 法定代表人：职务： 乙方： 地址：邮码：电话： 法定代表人：职务： 根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，为明确责任，恪守信用，特签订本合同，共同遵守。 第一条项目内容及规模
总投资及资金筹措： 总投资万元(其中：征地费万元，开发费万元，建筑安装费万元)。投入资金规模万元，甲方出资万元，分次出资，每次出资 万元，预收款万元；乙方出资万元，分 次出资，每次出资万元。 第二条合作及经营方式 合作方式： 各方负责： 甲方： 乙方： 经营方式：
第三条资金偿还及占用费 资金占用费按月利率‰计付，并于每季末的前天内付给出资方。资金的偿还按如下时间及金额执行。 最后一次还款时，资金占用费随本金一起还清。 第四条财务管理 1.成本核算范围： 2.决算编制： 3.财产清偿： 利润分配： 第五条违约责任
第六条其他 1.该项目资金在行开户管理。 2. 方经济责任由担保。保证方有权检查督促方履行合同，保证方同意当方不履行合同时，由保证方连带承担经济责任。 3. 方愿以作抵押品，另附明细清单作为本合同的附件。方不履行合同时，方对抵押品享有处分权和优先受偿权。 第七条本合同正本一式份，甲方执份，乙方份。合同副本份，报送等有关单位各存1份。双方代表签字后生效。 本合同附件有________________与本合同有同等效力。
第八条本合同的修改、补充须经甲乙双方签订变更合同协议书，并须保证方同意作为合同的补充部分。 甲方：________________________________ 法人代表：________________ 年月日 乙方：________________________________ 法人代表：________________ _ 年月日
房地产联合开发合同新 New real estate joint development contract 甲方：___________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：____ 年 ____ 月 ____ 日 合同编号：XX-2020-01
房地产联合开发合同新 前言：合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。本文档根据合同内容要求和特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 房地产联合开发合同 房地产联合开发合同 甲方：__________ 地址：__________ 邮码：__________ 电话：__________ 法定代表人：__________ 职务：__________ 乙方：__________ 地址：__________ 邮码：__________ 电话：__________
法定代表人：__________ 职务：__________ 根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，为明确责任，恪守信用，特签订本合同，共同遵守。 第一条项目内容及规模 总投资及资金筹措： 总投资____万元（其中：征地费____万元，开发费____万元，建筑安装费____万元）。投入资金规模____万元，甲方出资____万元，分____次出资，每次出资____万元，预收款____万元；乙方出资____万元，分____次出资，每次出资____万元。 第二条合作及经营方式 合作方式： 各方负责： 甲方： 乙方： 经营方式：
房地产合作开发模式风险和注意问题合作的风险： 当然，不是所有的合作都是一帆风顺的，在合作的过程中，由于受各种不确定性因素的影响以及合作双方对项U的追求点不同，最终导致合作双方反LI成仇的例子也不是很少，总的来说，合作失败主要体现在双方在合作之前签订的合同存有很多的漏洞。房地产合作开发合同内容繁朵，标的巨大，履行期限长，容易引发纠纷。因此，签订房地产合作开发合同一定要谨慎、规范。实践中，在合作开发中常见的一些问题值得注意。 1、合同不要约定保底条款 联营合同的各方应当共同投资、共同经营、共担风险、共享利润。但有很多合作开发合同却约定：不论项LI是否赢利，联营的其中一方均要收回投资或收取固定的利润。根据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于联营合同中的“保底条款”，这种条款违背了联营活动中应当遵守的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营或联营体债权人的合法权益，应认定为无效。 2、加强和完善对“共管账户”的管理措施 在非法人型合作开发合同履行中，为办理合作开发项H的转账结算、投资资金使用资金收付活动，合作各方常常约定设立“共管账户”，以共同监督项目资金的使用。在实践中，因“共管账户”的管理不规 范而产生纠纷的例子很多。有的合作方疏于对“共管账户”的监督管理，“共管账户”完全由另一方控制。为了保护合作各方的利益，需要合作各方在合作开发合同中明确约定对"共管账户”的使用管理办法。尤其是预留印鉴中的财务章和人
名章不应山一方掌管，而应山各方分别管理，这样有利于合作各方相互制约和监督。 3、不能借合作开发之名，行借贷之实 例如，房地产合作开发合同中的投资方与土地方约定:投资方仅提供资金，不承担其他义务，山对方在项LI完工后返还出资方的本金及利息。根据国家有关法律和中国人民银行发布的《贷款通则》的规定，企业之间相互借贷资金收取利息，是被禁止的。因此，以合作开发为名，而行借贷之实，也是无效合同。根据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，出借方只可收回本金，对已取得或约定取得的利息应予收缴，对借款方则应处以相当于银行的利息的罚款。对此，房地产合作开发各方在签订合同时，须加以注意。 4、设定明确具体的违约责任条款以及解除合作开发合同的条件 实践中，有的合作开发项LI因投资方的资金不到位而停工甚至成为“烂尾楼”，而土地方已经提供土地，土地方再想另寻他人合作开发面临着许多实际障碍。由于违约责任条款以及解除合作开发合同的条件约定得不明确，使土地方在追究出资方的违约责任及解除合作开发合同时面临诸多困难。 5、及时办理项訂建设开发的各项手续，确保项LI的合法性 一个合作开发项LI的完成，涉及到立项、规划、拆迁、开工、销售、验收等多个环节，每一个环节都要经过政府主管部门的批准或许可，并取得相应的批文或许可证书。上述任何一个环节出现问题，都可能导致合作开发不能顺利进行。实践中，有的合作开发是在手续不齐全的情况下盲H开工建设的，由于无法顺利获得政府主管部门的批复许可，属于违规建设开发，造成有的合作开发合同被法院依法认定为无效，有些合作方为此付出了惨痛的代价。因此，一方面，合作开发的各方必须高度重视项口开发建设的各种手续的报批工作，确保合作项LI的合法性，另一方
房地产合作开发模式 【摘要】实践中，房地产合作开发是房地产开发的普遍形式，其合作开发的模式主要有合伙型联建、成立项目公司合作开发两种。两种合作开发模式面临共同的法律风险，包括因缺乏房地产开发企业资质导致合作合同无效的风险、未取得土地使用权证影响合作合同效力的风险、审批与登记影响合作合同效力的风险、土地使用权瑕疵风险、资金不足风险、以预售款充抵投资的风险以及合作开发的利益分配中房屋分配约定不明、提前购入风险等。房地产合作开发风险的整体预防，可从实施律师尽职调查、谨慎选择合作开发伙伴、审查资质条件、签订详细完备的合作开发合同等方面来预防。 【关键词】房地产合作开发法律风险权益保障 房地产开发经营具有投资数额大、周期长、资金回流慢的特点。房地产开发企业自身资金有限，而房地产持续运营需要不断地滚动投入，为了项目的正常运行，金融机构已经不再是唯一的融资渠道，更需要吸纳社会资金参与开发；另一方面，基于资本的逐利性，大量社会资金亦积极投入房地产行业。此外，政府这几年逐渐严格控制土地供应，一些开发商遭遇拿地难题甚至频发“地荒”，另外一些企业拥有待开发土地却苦于缺乏资金和资质，合作开发可以使上述企业取长补短，推动了资金和土地的有机结合，盘活了诸多房地产开发项目，促进了房地产市场的繁荣与发展。 特别是当前，在限购令等背景下，资金紧张已经成了很多房产企业的紧迫问题，甚至部分企业可能会出现资金链断裂的风险，与其苦苦煎熬到资金链断裂，不如与他人合作开发，通过借力、形成合力，来达到项目顺利开发、实现盈利的目标，不失为一个明智之举。 一、房地产合作开发模式概述 我国现行多部法律文件中都有关于房地产合作开发的概念，如《城市房地产管理法》第二十七条规定“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第十四条“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为
房地产合作开发协议书 甲方： 乙方： 经甲乙双方协商一致，就合作投资建设开发甲方位于湖南省岳阳市岳阳县富荣路XX号土地事宜达成以下协议： 第一条合作项目概况 1、土地概况 双方合作的土地位于省市县路号，共计约____亩（以下简称为“项目用地”，面积以勘察测绘院最终测量的成果图为准，该图作为本协议的附件）；该土地上现有部分建筑物需拆除。 上述项目用地之土地性质现为“工业用地”，使用期限为年，甲方为该宗土地的国有土地使用权人。 2、合作项目概况及性质 双方拟以项目用地为开发资源，共同投资合作开发商住小区，该项目暂定名称为_____（以下简称为“合作项目”），合作项目的容积率及建筑面积以规划部门最终审批核准的批复文件为准。 合作项目拟定建设开发期限为自双方合作的项目公司取得国有商住性质的土地使用权证书后_____个月。 合作项目拟定投资总额约为___万元人民币（以下简称“项目投资总额”）。 第二条双方投资合作的条件 1、甲方提供的合作条件 甲方以第一条所述土地的国有土地使用权及相关审批手续费用作为双方投资合作
的条件。 2、乙方提供的合作条件 乙方以该项目所需的建设开发资金及项目开发管理支持团队作为合作条件。 3、合作前提 （1）、本合同订立后，甲乙双方均应按照本合同之约定诚信全面履行各自的合同义务。双方承诺在项目实施过程中互相尊重、支持和合作；在涉及规划控制、销售控制以及争取政府优惠政策和支持等重要事项甲方应给予乙方大力支持和协助。 （2）、本合同订立后____日内，乙方向甲方支付履约保证金万元人民币（￥万元）； （3）、甲方收到乙方支付的履约保证金同日应向乙方出具收据，并将合作项目的《国有土地证》原件交乙方保管。 （4）、双方全面履行本条款规定的（2）、（3）的合同义务后，即各自指派专人共同办理设立本合同第三条所约定的项目公司的相关证照手续。 第三条项目公司 1、双方应在本协议签订后15日内在岳阳市注册成立合作项目开发公司，该公司暂定名称为______________（以下简称为“项目公司”，公司名称以当地工商机关最终批准登记的名称为准），注册资本金不低于_____万元人民币。 2、双方指派专人负责办理项目公司的工商注册登记、机构代码证、税务登记证等与项目公司经营项目所必须的各项行政许可审批手续。 第四条甲方的合作分工及义务 1、【A阶段】 甲方的目标任务：将项目用地的土地使用权性质由工业用地变更为商住用地。 目标任务完成时间：项目公司成立后____日内（因国家法律政策原因导致的迟延