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1.2 城市房地产研究
1.2.2土地市场 撰写要点及要求： 对近5年土地市场（经营性用地）供应和成交情况进行对比说明，分析研究土地市场现状 及发展趋势； 对近5年土地市场成交价格（总价，楼面价格）进行对比分析，对土地价格水平进行分析。 对本年度城市各区县土地成交情况进行对比，（在地图中进行标示）得知年度热点成交 区域及热点土地类别； 对年度区域成交土地进行研究，分析这些土地对本项目影响；
本页撰写理由及所需结论：通过对比研究，分析城市开发热情及市场需求变化
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1.2 城市房地产研究
1.2.4未来需求空间 撰写要点及要求： 根据城市人口数量、人口增长趋势、人均居住面积变化情况， 推算出未来几年住房需求量：
经验公式： 目标年住房需求量=P1*S1+P*S2
本页撰写理由及所需结论： ✓ 在规划地块前，需对城市进行初步了解，熟悉了“城市内容及底蕴”，才可以设
计出符合需求的产品。
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1.1 城市宏观研究
1.1.2人口发展研究 撰写要点及要求： 对近10年人口增长情况进行统计，并绘制图表说明； 对每年新增人口数量进行汇总； 对人均居住面积的变化进行汇总分析； 外来人口数量及变化趋势进行分析研究。
本页撰写理由及所需结论： 城市经济发展程度，通过居民收入情况及房地产项支出，推导出城市居民购买力，居民 对房地产消费热衷程度。
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1.1 城市宏观研究
1.1.4三产结构 撰写要点及要求： 研究城市第三产业结构，分析出房地产行业在第三产业重要 性及发展趋势
本页撰写理由及所需结论： 分析第三产业结构，可得出城市经济支撑点，并对房地产在城市地位和未来发展趋势做 出分析预判。
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1.1 城市宏观研究
1.1.5城市重点规划研究 撰写要点及要求：
分析城市整体规划布局及各功能板块划分； 分析本区域在城市中的职能及未来发展方向； 对本区域（可能对本区域产生影响）的新规划或可能规划的信息进行发掘，研究出新规划对本区域
房地产业带来的影响； 新规划为可为以下几点： ✓ 交通规划 ✓ 产业园区规划 ✓ 商圈规划 ✓ 重要活动庆典规划 ✓ 其他可能会产生影响规划
1.2.1政策市场 1.2.2土地市场 1.2.3开发情况 1.2.4未来需求空间 1.2.5城市供销情况
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1.1 城市宏观研究
1.1.1城市介绍 撰写要点及要求： 要对城市的基本情况进行说明，包括历史背景、人文发展； 对城市主要产业链进行说明，说明支撑城市发展的关键产业，（如商贸、 运输、水产渔业、房地产等等）
4.7.1售楼处建议 4.4.2样板间建议 4.4.3园林及看房通道建议
4.7.1 土地条件特征分析 4.7.2规划设计概念
4.7.3产品设计建议
4.7.4项目分期建议
4.7.5施工路线建议
4.7.6园林工程建议
4.7.7两点一线及附加值建议
4.8.1价格定位 4.8.2推盘策略
5.1.1工程进度计划 5.1.3销售指标
本页撰写理由及所需结论：土地成交热度，土地类型成交趋势，土地成交价格水平，分析区 域土地与本项目竞争关系。
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1.2 城市房地产研究
1.2.3开发情况 撰写要点及要求： 建设用地量研究：分析研究近5-10年（根据各地区数据查询情况而定）城市竣工面积、新 开工面积、正在施工面积、销售面积之间的关系和历年走势对比；
项目市调定位报告
1.宏观市场研究 2.本体研究 3.产品初步设想 4.定位研究
5.成本计划及经济效益分析
1.1城市宏观研究 1.2城市房地产研究 1.3宏观市场研究总结
2.1区位 2.2交通 2.3配套 2.4四至 2.5经济技术指标 2.6本体研究总结
3.1竞争关系选取
3.2区域房地产销售特征 3.3区域竞争分析 3.4周边土地竞争 3.5典型个案研究 3.6产品初步模型
5.1.2全口径成本
5.2.1项目利润指标 5.2.2 项目现金流管控方案
该城市及区域进驻效果
1
2 本案可能规划产品方向
3 规划产品类型初步确立
4
定位导出及产品模
型确立
5明确开发计划及经 Nhomakorabea济效益
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目录
1.宏观市场研究
➢1.1 城市宏观研究 ➢1.2 城市房地产研究 ➢1.3 宏观市场研究总结
1.1.1城市介绍 1.1.2人口发展 1.1.3城市经济水平 1.1.4三产结构 1.1.5重点规划
本页撰写理由及所需结论： ✓ 从人口变化可以看出城市发展水平； ✓ 人均居住面积和人口的变化可以导出未来房地产需求量（并在城市房地产研究得出）
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1.1 城市宏观研究
1.1.3城市经济水平 撰写要点及要求： 分析近十年城市GDP走势及本城市在全国经济水平； 分析城镇居民收入及支出情况，研究房地产支出（居住支出或购房与建 房支出）比重趋势
1.1.2人口发展
1.1.3城市经济水平 1.1.4三产结构
1.1.5重点规划
1.2.1政策市场 1.2.2土地市场 1.2.3开发情况 1.2.4未来需求空间 1.2.5城市供销情况
3.5.1区域个案 3.5.2对标个案
4.4.1目标客群分析 4.4.2客户描摹 4.4.3客户定位
4.6.1区域商业环境 4..6.2周边商业分布 4.6.3自身现状分析 4.6.4区域商业市场 4.6.5商业价值点提炼 4.6.6商业定位 4.6.7目标客群研究 4.6.8商业规划建议 4.6.9业态建议
4.1 SWOT分析 4.2 价值点梳理 4.3 整体定位 4.4 客户定位 4.5 产品定位 4.6 商业专题 4.7 两点一线专题 4.8 规划设计方案 4.9 价格定位
5.1项目成本计划
5.2经济效益分析
1.1 1.2 3.5 4.4 4.6
4.7 4.8 4.9 5.1 5.2
1.1.1城市介绍
本页撰写理由及所需结论：通过规划研究，对项目影响进行预估，推导出带来价值及项 目前景，进一步增加卖点。
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1.2 城市房地产研究
1.2.1政策市场 撰写要点及要求： 研究几年城市房地产政策变化情况及未来趋势 研究本城市现阶段实施或可能要实施政策及带来影响
本页撰写理由及所需结论： ➢ 考虑政策对各类型产品产生的影响 ➢ 通过政策考虑产品入市时间 ➢ 通过政策考虑规划可能性