总投资估算注意事项
1
鉴定分析固定资产总投资的内容是否完整，有无漏项。
鉴定分析估算的标准和方法是否符合国家、行业、部门的有关
2
规定和要求。
鉴定分析预备费的估算是否正确，物价上涨指数的选用是否恰当，
3
是否有一定的依据。
鉴定分析固定资产总投资所形成的固定资产、无形资产、递延资产
4
的结构是否合理。
鉴定分析建设期借款利息的计算是否准确、利率是否符合国家规定，
2
国家标准、行业标准及相关参数。
3
银监、人行监管政策、我行信贷政策。
4
项目立项批准文件。
53
项目可行性研究报告及权威部门论证意见
。
6
借款人生产经营资料或同类产品生产企业的财务、技术等参考资料
4
7
中央和地方政府有关的城市建设规划、环境保护、消防、安全卫生、 运输、劳动保护等有关法规和规定。
8
特别说明：评估以真实的资料和合理的假设为前提。
V为年平均可变总成本，
T为年平均销售税金及附加
敏感性 分析
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是指在项目建设过程中和投产后的若干主要的不确定性因素发生变化时， 对项目经济效益所带来的影响程度而进行的定量分析。一般要分析建设 工期、投资、生产负荷、生产投入物价格、销售价格、汇率等因素变化， 对项目内部收益率、贷款偿还期等主要评价指标的影响程度，判别项目 的潜在风险和抗风险能力。评估中应根据项目的具体情况，对影响项目 效益的几个最主要的因素进行单因素、多因素的敏感性分析。在此基础 上编制“项目敏感性分析表”。
清偿能力分析
贷款偿 还期
以项目建成投产后可用于还款的利润、固定资产折旧 费、无形资产及递延资产等摊销费及其他还款资金偿 还固定资产贷款本金和利息所需要的时间。
贷款偿还期 = 贷款偿还后开始出现盈余年份数–贷款开始支用的年份 +（当年偿还贷款本金数÷当年可用于还款的资金数）×12 ≈ 年 月
（1）对于有多种贷款来源渠道的项目，除了计算综合贷款偿还期外， 还应按各种贷款的还款条件计算我行的贷款偿还期。 （2）涉及外资的项目，其境外借款部分的还本付息，应按已经明确的 或预计可能的贷款偿还条件（包括偿还期限和偿还方式）计算。 （3）在各种贷款的偿还条件未确定的情况下，有两种计算方法：一种 是按先贷先还、后贷后还的方式计算；一种是按各种来源渠道的贷款 资金占贷款资金总额的比例分摊偿还贷款的方式进行计算。
治 济 术 费 业目格
法 环 环 者 竞产
律 境 境 状 争品
环
况对
境
手
投入物市场 资原 燃 源材 料
料动 力
调查方法：询问、观察、实验、抽样调查 实地走访、电话或互联网搜索
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14
三、市场数据调查
市场调查目的
1
项目所处 行业状况
分析
2
行业发展 前景分析
3
市场需求 分析
4
竞争性 分析
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四、固定资产贷款项目评估测算—项目财务效益评估
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30
四、固定资产贷款项目评估测算—项目财务效益评估
销售收入预测
生产水平 预测
产品销售 价格预测
项目收入 预测
销售税费及 附加估算
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四、固定资产贷款项目评估测算—项目财务效益评估
项目收入评估要点
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四、固定资产贷款项目评估测算—项目财务效益评估
盈亏平 衡分析
不确定性分析
是指在一定的市场、生产能力的条件下，研究贷款项目成本与收益的平 衡关系的方法。主要根据正常生产年份的产品产量或销售量、可变成本、 固定成本、产品价格和销售税金等的年平均数据，计算项目盈亏平衡点。
（1）以实际产量表示的盈亏平衡点：
1、项目规划设计方案及项目情况介绍
2、项目立项批准文件及四证一书（即 土地出让合同书、建设用地规划许可 证、土地证、建设工程规划许可证和 施工许可证）
3、项目环评报告及批复
4、股权转让协议或项目转让合同及相 关文件
5、项目可行性研究报告
6、项目投资概算、投资计划
7、工程建设计划、工程施工进度
8、项目资金筹措计划（自有资金、拟 贷资金）1Βιβλιοθήκη 有重复估算的税种。2
鉴定分析估算时所采用的税种、税目、税率是否符合国家税法的规定。
3
在评估过程中，按照就高不就低的原则计算。
4
在评估过程中，增值税作为价外税不包括在销售税金及附加中。
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四、固定资产贷款项目评估测算—项目财务效益评估
方式一
生产成本 销售费用 管理费用
财务费用
项目总成本估算
再根据确定的经验概率， E(X) = ±σ的可能性为68%， E(X) = ±2σ的可能性为95%， E(X) = ±3σ的可能性为98%，由此计算并得出项目销售（营业）收入可能处于的盈利 区间。
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四、固定资产贷款项目评估测算—银行相关效益与风险防范评估
银行相关 是指平安银行对其贷款所支持项目中获得的间接收益 效益评估 情况进行分析。
固定资产贷款项目评估
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1
主要内容
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2
第一部分：固定资产贷款项目评估介绍
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3
一、固定资产贷款项目评估介绍—评估范围
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4
一、固定资产贷款项目评估介绍—评估目的
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5
一、固定资产贷款项目评估介绍—评估依据
1
国家产业政策、财税政策、地区发展规划。
1
鉴定分析项目销售量的确定是否有充分依据。
2
鉴定分析各年生产负荷的确定是否有充分依据。
3
鉴定分析产品的销售价格是否合理。
4
鉴定分析项目收入计算是否正确。
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四、固定资产贷款项目评估测算—项目财务效益评估
项目销售税费评估要点
鉴定分析项目应纳税种是否完全，是否有漏掉的税没有估算，是否
5
市场风险 分析
SWOT
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第四部分：固定资产贷款项目评估测算
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四、固定资产贷款项目评估测算—借款人评价
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17
四、固定资产贷款项目评估测算—借款人评价
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18
四、固定资产贷款项目评估测算—借款人评价
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四、固定资产贷款项目评估测算—项目概况
53
期限是否与建设期一致，是否考虑了其他资金成本。
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四、固定资产贷款项目评估测算—项目投资估算
流动资金估算注意事项
1
鉴定分析流动资金估算的方法，是否符合行业部门特点及一般规定
2
鉴定分析流动资金总额能否满足项目的基本要求
3
鉴定分析所采用的参数是否是行业或部门标准或平均水平。
4
鉴定分析铺流动资金能否落实等。
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四、固定资产贷款项目评估测算—项目投资估算（固定资产投资估算表）
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四、固定资产贷款项目评估测算—资金来源评估（投资计划与资金筹措表）
资本金来源 资金筹措计划
自有资金 银行融资 其他融资 销售回款
项目投资计划
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四、固定资产贷款项目评估测算—项目财务效益评估
如果项目在投产后发生年度亏损，可用下一年的所得税前利润弥补，下一年利润不足 弥补的，可在5年内延续弥补，5年内不足弥补的，则用所得税后利润弥补。
销售利润率
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投资利润率
财务内部 收益率
投资回收期
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四、固定资产贷款项目评估测算—项目财务效益评估
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四、固定资产贷款项目评估测算—项目财务效益评估
项目 总成本费用
方式二
外购原辅材料 燃料及动力 工资及福利费 修理费 折旧费 摊销费 利息支出 其他费用
变动成本 固定成本
经营成本 = 总成本费用- 折旧费- 摊销费- 利息支出
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四、固定资产贷款项目评估测算—项目财务效益评估
项目成本费用评估要点
1
鉴定分析项目成本费用估算的方法。
贷款风险 防范评估
是指对借款人提供的保证、抵（质）押等贷款风 险防范措施的可行性、可靠性等方面进行分析论 证。
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四、固定资产贷款项目评估测算—银行相关效益与风险防范评估
银行相关效益评估
流动性 评估
1、存贷比率 = 企业存款÷（固定资产贷款 + 流动资金 贷款）×100% 2、销售款归行率 = （本期企业在我行结算户回笼货 款额÷本期企业实际收回销售货款额）×100% 3、贷款占比 = （本期企业在我行全部贷款月平均余 额÷本期企业全部贷款月平均余额）×100% 4、存款占比 = （企业在我行存款月平均余额÷企业全 部存款月平均余额）×100%
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一、固定资产贷款项目评估介绍—评估内容
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一、固定资产贷款项目评估介绍—评估程序
评估程序
Step 1
Step 2
Step 3
Step 4
Step 5
了解评估
项成目立评 做好工估准作小备组
制定工 作计划
调查收 集资料
技术经 济分析
撰写评 估报告