况还未公布，预计依然会沿用凰城华府开发和营销模式，以品质赢取中高端客户关 注。
除上述项目外，在新城所谓神女湖、兴龙湖和凤凰湖板块还有巨量的待开发地 块，一旦市场环境有所好转，就可能进入市场。
尚策观点：
按市场规模、供求关系来看，从现在开始，永川房地产市场供求平衡的关系已经打破， 逐渐进入了买方市场。由于目前在产品研发上同质化现象比较严重，未来许多项目将面临十 分严峻的营销形势。
该项目所在区域发展成熟、配套完善，入世后对置业者也有相当的吸引力。
东科红星美凯龙项目 15万方 住宅12万方 为东科好望岭项目姊妹篇，引进红星美凯龙，项目可能会沿用好望岭产品及营
销模式。项目目前正在方案完善阶段，预计2019年会启动。
凰城御府 用地300亩 利安地产既凰城华府后在黄瓜山森林大道拿地的另一个项目，目前项目详细情
金科中央公园城
三湖生态城 紫园
御景水岸 锦绣山水 御景国际
香水湾 棠麓源
所属区域
老城区 老城区 新城区 新城区 新城区 新城区 新城区 新城区 新城区 新城区 老城区 新城区 新城区
新城区
新城区 新城区 新城区 老城区 新城区 新城区 老城区
所属板块
体育馆 体育馆 凤凰湖 凤凰湖 兴龙湖 兴龙湖 人民广场 兴龙湖
应对策略：
做好项目市场策划工作，对产品目标市场进行充分的研究和规划，并针对性研发产品， 加强产品创新，通过寻找市场空隙和薄弱点，以弱化未来竞争所带来的压力。
二、永川楼市供求发展趋势
1、近年来市场年供求状况
永川商品房供求状况表
250
200
150
100
50 批准预售面积
0 销售面积
47.8 37.08
项目规模 （万㎡）
50
50 8 50 34 6 10 8 17 10 22 18 14 18 17 6 43
项目类型
综合体 综合体 住宅+商业 住宅+商业
花园洋房+别墅+小高层
住宅小区 住宅+商业 住宅+商业 住宅+商业 住宅+商业 住宅+商业 住宅+商业 住宅+商业 住宅+商业 商业+住宅 多层住宅 住宅+商业
55 22 36
58
27 30 30 10 50 10 30
项目类型
综合体 综合体 综合体
综合体
综合体 专业市场+住宅
综合体 住宅+商业 住宅+商业
综合体 综合体
住宅销售进度 备注
办理VIP 办理VIP 接受咨询中
接受咨询中
接受咨询中 前期工程 接受咨询中 接受咨询中 接受咨询中 前期工程 接受咨询中
在产品类型上，目前老城板产品几乎都是高层住宅，与新城板块花园洋房、 类别墅、高层住宅产品类别齐全相比产品形式较为单一。因此客群范围也有所 不同。
在供应量上，老城板块总体约400万㎡占永川总体市场的25%左右，但由于 大多项目销售进入中后段，目前其有效供应量所占份额也仅有20%左右。
在价格上，目前在售项目较新城板块具有一定的优势。正常情况下，其住 宅价格在3600—4200元/㎡之间，较新城板块4200—5000元/㎡(高层住宅)相比有 比较大的优势。随着桂山公园棚改项目和中央大街二期项目这两个老城核心区 项目的入市，新老城板块之间的价格差距有可能会有所缩小。
销售情况
售罄
前期工程 尾盘
接受咨询中 持销中 持销中 尾盘 前期工程 尾盘
接受咨询中 尾盘 热销中 持销中 尾盘 热销中
销售停止 尾盘
备注
二期20万㎡未推
预计15年启动
开发商原因
老城板块楼盘大多是推出2年以上的老盘，随着前些年市场高峰期的消化， 目前大多已经进入销售的后半程，销售率大多已经超过70%，开发商所面临的 压力相对较少。
3、2019年可能启动项目情况
除目前在售项目和即将入市项目外，目前还有些项目正处于规划或前期工程阶段，虽然2019 年入市的可能性不大，但在2—3年内推出的可能性比较大，这也是需要关注的潜在供应量。以下 为预计在2019年启动，并在1—2年内可能入市一些项目的情况。
桂山公园棚改项目 50万方 住宅30万方
15年3月开盘 15年初开盘
总体超100万㎡
预计为别墅+花园洋 房+购物中心
农批市场
进入2019年，又有相当数量的新楼盘即将进入市场，具不完全统计，有11个新项目将在 2019年推出，新盘总体规模接近400万㎡，以项目平均开发周期为5年计，仅这些新盘每年就会 给市场增加80万㎡的供应量。从分布上来看，新盘仍以新城板块为主，占新盘总量的80%以上。
神女湖板块板块
兴龙湖板块板块
老
城
新
区
城 人民广场板块
板
区
块
板
块 凤凰湖湖板
块板块
2、各板块板基本情况及典型楼盘 老城板块
“老城板块”确切的
说还不能称之为“板块”， 由于分布零散、楼盘体量 有限，楼盘之间不能产生 联动效应，因此不能形成 局部区域热点。
目前老城区域在售的
的项目普遍不大，有效供 应量仅占永川总体市场的 很小份额，此外处于主城 核心区的项目有俊豪中央 大街和桂山公园棚改项目 两个比较大的项目，体量 都接近50万㎡，前者一期 基本售罄，二期受制于拆 迁问题迟迟不能入市，后 者则还处于产品研发和报 规阶段，2019年也无入市 可能。其余项目则分布在 老城边角地带和郊区。
2、2019年即将推出楼盘情况
项目
华贸国际 香缇时光 西部声谷（一期）
万达广场
韩国城 吉之汇 凤凰郡 国色天香 天籁城 鼎正国际 凤凰郡
所属区域
新城区 新城区 新城区
新城区
新城区 老城区 新城区 老城区 老城区 新城区 新城区
所属板块 兴龙湖 兴龙湖 神女湖 凤凰湖 凤凰湖
凤凰湖
人民广场 凤凰湖
项目规模 （万㎡）
165.1
41.8
141.03
从以上数据可以看出，进入2019年将至少有140万方的累计存量房供应，保守
估计在售楼盘新推量以及新项目入市增加150万方左右的供应，2019年永川市场可
售房源量将创纪录的达到300万方。市场压力不容忽视。
三、永川楼市板块及典型楼盘
1、永川楼市板块划分
受开发用地供应、城市规划导向以及置业偏好发生改变等原因，永川房地产市场永川房地产市场出现了板块分 化。形成了老城和新城两大板块。从2019年开始，新城板块逐步取代老城板块，成为永川房地产市场主流，供求量 占据了永川总体市场的70%以上，价格总体水平也要明显高于老城板块。。
老城区板块：老城区可用于开发的土地极 其有限，并且大都存在着拆迁问题，并且均 已高层住宅为主，产品比较单一，鲜有能与 新城区抗衡的优质大盘。同时分布也比较零 散，楼盘之间不能产生联动效应，形成区域 热点。因此，无论是产品的品质还是销售价 格均被新区一些规模大盘超越。 新城区板块：随着人民广场周边项目的纷 纷建成，以及诸如金科、恒大、协信等知名 房企的进驻，新城区形成了一大批规模大、 环境好、公共配套完善、产品结构丰富的大 盘，吸引了永川大部分中高端置业者人群的 青睐。同时各大楼盘在某一区域相对集中， 发挥了较好的联动效应。并形成了人民广场、 兴龙湖、凤凰湖板块和神女湖板块。
405
住宅+商业 住宅+商业 住宅+商业
综合体 花园洋房+高层+商业
住宅+商业 住宅+商业
综合体 花园洋房+高层+商业
住宅+商业 综合体
住宅+商业 住宅+商业 高层住宅+花园洋房 住宅+商业
新盘
新盘 新盘
新盘 新盘 新盘
2019年，永川在售楼盘约50个，楼盘总体供应量接近1200万㎡，除少量当年新推出的楼盘外， 大多是开盘1年以上的楼盘。其中有些是推出5年以上的老盘。在分布上以新城区的兴龙湖板块周边 的楼盘为主，其供应量超过了市场总量的70%。
项目
俊豪中央大街
桂山公园棚改项目 探花庭园 天籁城 棠麓源 锦绣山水 东科好望岭 南方怡园 长岛汇 国色天香 威尼斯蓝湾 公园道 香山屿 观南城 格兰美景 望城天地 银山源
项目区位
渝西广场
桂山公园 永青桥 永青桥 茶山 植物园
127 南大街 南大街 水东门 南大街 南大街 南大街 南大街 商贸城 望城公园 永师路口
64.3567.75
82.88 58.48
92.929.12 104.1966.4
153.67 136.97
125
64.82
159.32
143.92 126.34
102.78
179.8 148.2
206.9 165.1
04年
05年
06年
07年
08年
09年
10年
11年
12年
13年
14年
注：数据来自历年来永川房交网发布数。
该项目由于其优越的地段，丰富的资源（公园、教育、商圈）以及50万方总体规模，入 世后将成为老城区域板块能与新城板块抗衡的项目。
渝铁·花漾城 30万方 住宅25万方
该项目为永川火车站棚户区改造项目的一部分，项目紧邻银山源，目前项目拆迁工作已完 成80%,项目规划已得到政府主管部门的初步认可，预计2019年拆迁工作即可完成。同时施工 工作也能顺利展开。
年份
当年供应量
（万㎡）
当年需求量
（万㎡）
供求差
（万㎡）
当年累计存量
（万㎡）
2019年
153.67
125
28.67
28.67
2019年
159.32
102.78