吉首商业步行街市场分析报告
前言
在与吉首步行商业街的开发商深入交流，了解了项目的差不多情况及区域市场的整体状况之后，从9月1日到9月4日，我们几乎走访了吉首及其周边的所有在建、在售商铺和成熟市场，通过市场环境调研、竞争对手调研、消费者调研及企业内部调查等方式，了解当地商铺市场经营及销售状况、市场经营者心理和潜在购买客户心理；同时电话访问各行业的经销商（服饰、酒类、床上用品、美容美发等）了解其目前的经营状况、对商业街的心理预期及投资心理等，整理成《吉首步行商业街市场调研报告》提交。

本调查报告，要紧从宏观经济环境、区域市场状况、项目本身情况、目标客户群等方面进行调研，从而采取有效的营销推广策略，使项目能够快速消化，制造销售佳绩。

第一部分宏观市场分析
一、步行商业街现状分析
（一）步行商业街为都市商业新热点
将一个地段做旺通常是商业先行，而商业街作为一种先进的商业业态，以其人性化的设计、趣味性的格局、服务的多元化，以及对人们购物心理的充分满足成为都市商业新热点。

目前，全国共有步行街多达百条，类似商业步行街的项目也在纷纷上马。

（二）省内步行街遍地开花
自 2002 年，长沙热炒黄兴南路步行商业街之后，商业街作为一种顶级的商业业态受到各方关注。

借着黄兴南路做了较充分的市场教育的东风，各地纷纷跟进，一时刻商业街在各地市县遍地开花。

相继而上的有常德金钻广场、张家界人民广场、益阳商业街等，最近较热的还有星沙商业乐园、衡阳晶珠广场等，郴州、株州的步行商业街也相继上马，几乎各个地级市都有一条至多条，有的县城也建起了自己的步行商业街。

借着“步行商业街”的概念，也大都成为各地商铺中的铺王。

（三）步行街建设的考虑
有了人气、财气、商气，步行街才能做旺。

而这不仅要靠商业步行
街的规划设计来内引，更要靠宣传推广的正确策略来外拉，营造气氛，吸引人来，让步行街成为都市商业的龙头，带动整个都市商业的进展。

集聚商业、文化、生活休闲等多种功能于一体的综合型商业平台，专家指出，步行街应该走综合化和专业化之路来充分满足消费者走、看、学、吃、买、玩的乐趣；以独特的地域文化形成自己的个性；在市场培育、商业运做上作文章，从都市运营的高度来规划商圈，才能让步行街长盛不衰，真正成为都市的商业核心。

而依照各个地区的经济进展水平、人均收入水平、商业进展状况、居民消费适应和区域文化的不同，开发商依据具体的资源状况，对步行商业街的规划设计、功能定位、配套设施等进行因地制宜的取舍，以有效的资源投入达到效益最大化，是步行商业街建设过程中需要考虑的重要问题。

二、吉首概况
（一）经济进展水平较低
1、湘西自治州简介
湘西自治州，全州辖1市7县，即吉首、泸溪、凤凰、花垣、保靖、古丈、永顺、龙山7县，州府设在吉首市。

全州共39个区，54个镇，245个乡。

2002年GDP总值约70个亿，总人口为260.8万人，其中土家族101.2万人；苗族85.3万人；白族9.4万人，民族分布特点是“大杂居，小聚居”。

2、吉首简介
吉首，自治州州府，目前人口约 30 万人。

同我省其他西部地区一样，经济处于低速低效运转时期，以农业等传统行业为主导产业，工业化、都市化水平较低。

但作为自治州的州政府所在地，政治、文化、商业中心，州经济进展的领头羊，在我省“西部大开发”的宏观政策支持之下，大力招商引资，促进经济进展提速增效是有潜力可挖的。

（二）萌芽时期的房地产行业
受宏观经济的阻碍，吉首在房地产开发方式上处于相对落后的时期，整体房地产市场尚处于启动时期。

但深入分析目前的市场状况，却蕴含着蓬勃的生机和巨大的进展潜能。

政府把抓好房地产开发作为进行“三化进程”的动作之一，年内力
争完成投资达２亿元以上。

同时抓好旧城区改造，重点抓好东环路桥、团结中路和湘泉步行街建设，抓好武陵中路和城区小街小巷改造、湘泉绿化及古建筑的爱护和开发。

这一系列的措施，将改善都市面貌，促进房地产行业的进展。

吉首市按照“扩大规模，完善功能，优化环境，提高品位”的要求，集中人力、物力、财力，完善都市基础设施，强化都市功能，提高都市品位和档次，增强都市的集聚和辐射能力，促进了全市经济的进展和社会全面进步。

（三）引导民间投资，发挥“井喷”效应
2000年 10 月，湘西自治州纳入国家西部大开发范围,成为湖南唯一的“宠儿”。

这为湘西自治州改变贫困面貌，缩小与发达地区差距，实现共同富裕，带来了千载难逢的机遇。

吉首市将以狠抓经济建设那个中心，以富民强市为目标，奋力推进都市化、工业化、农业产业化，努力实现由小都市向中等都市、贫困市向经济强市、环境欠账市向生态旅游都市、温饱社会向小康社会的“四大跨越”。

据调查，吉首市游离的民间资本约有 30—50 个亿，只要合理引导民间投资，将这部分资金释放出来，将发挥巨大的效能。

第二部分项目差不多情况分析
一、项目概况
（一）项目情况简介（规模、区域位置、配套）
吉首步行商业街是吉首湘泉房地产开发公司的开发首个真正商业化运作的地产项目，地块西面人民路、北临团结东路、南依边城宾馆，东接香港街，一条 13 米宽的黄金步行体系贯穿商业街主入口，并以多条通道、步梯和人行天桥连接两翼的组团及上下空间，形成一个围合式步行商业格局。

地块周边即是州人大、州政府所在地，处于吉首市商业、政治、文化中心地带，原有的繁华中心，周边宾馆、银行等商务、生活设施配套完善。

目前一期差不多主体结构封顶，整个项目定于国庆节开盘，可能2004年6—10月整体竣工并交付使用。

（二）要紧经济指标
项目投资达8000万，总用地面积 13000m2，一期建筑面积 6560 m2，总建面积达到 13880 m2，绿化率 38.8% ，容积率为 2.03 。

一期设计一、二楼商铺60 多个，面积 35—48 m2；楼顶为复式格局（二层、三层） 18 套，面积 120—260 m2，带屋顶花园。

项目以区域超大规模，非凡的实力背景，加上独特科学的规划与新颖的推广理念，将成为吉首楼市为之一振的亮点。

附表：要紧经济指标
（三）项目优势。