物业管理方案成都大母指物业管理有限公司第一部分物业管理服务总体模式及配套措施一、项目调研该项目位于成都市包江桥中心地段，分为南楼和北楼，其中北楼1562.69平米，南楼1260.86平米。
为使管理服务工作更加贴近统计局物业管理的实际情况，初步现场察看调研，了解的基本情况如下：该项目为综合性办公场所，需要物业公司在管理和服务过程中，把握好全面性、综合性的特点，有针对性地开展工作，确保物业工作人员具有较高的素质，提供一流的服务，树立良好的公众形象。
二、项目定位从所处的地理位置来看，该项目位于成都市2.5环以内中心地段，以人性化、智能化为建设目标的多层建筑。
物业公司提供的服务也要彰显该项目的“旗帜”性作用。
作为受到社会各界关注的焦点，物业公司要将该项目打造成一个物管的典范和品牌。
基于对上述的思考，公司秉承“五心服务、专业升级”的服务宗旨，实施专业化，企业化，社会化和经营化的物业管理服务，严格执行以“以服务提升品质、以品质促进效益、以效益延升服务”的服务目标。
全面实施“三全管理”运作模式，对整个服务过程进行监控。
在为客户提供安全、洁净、优美、和谐社区环境的同时，十分注重公司形象品牌的塑造及企业服务的创新，导入ISO9001：2000国际质量体系认证标准对所管物业进行规范化、人性化的物业服务，努力创建大母指物业品牌为目标，把全新的理念，全新模式注入到该项目,倾力打造一流的精品项目，提高物业管理水平，推动大母指物业在成都各区域的发展。
三、该项目的管理模式1、管理模式：⑴紧密围绕“社会效益”这一运作核心⑵提供“质优价廉”的服务产品⑶倡导“以客户为中心”的流程管理思想⑷建立以流程为基石的客户需求价值链⑸推广“全心全意，精益求精”的服务文化2、实践该模式的思路：⑴强调“注重社会效益”的意识，将建立良好的社会效益放在首要位置。
⑵强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进⑶强调公众服务的规范化与特约服务的个性化⑷致力于共用设施、设备的持续改进和功能提升⑸致力于培养员工的专业素质以及社区全员的参与意识⑹致力于办公功能的提升，塑造符合现代文明的办公环境六、运作体系在对该项目的管理运作过程中，将严格遵循相关的规章制度和拟定的管理模式。
倡导流程化管理，创建有效的服务价值链。
1、整体运作流程图第二部分物业管理项目费用测算二、物业前期费用测算1、人员费用测算2、办公费用测算3、环境维护费用测算年1000元4、物业管理总费用测算说明：初步测算的物业服务费用为：118822元。
我公司报价为：09年以后每年115000元，08年12月31日前为：每月减2422元第三部分物业管理机构设立方案、运作流程及人员配备1、项目管理处机构及岗位设置2线、设施设备的维护维修，保洁组兼餐厅卫生，实施统一的物业管理。
管理处经理集指挥与领导职能于一身，全面掌握日常工作及人员状况，减少失控。
各项工作的安排及临时任务的下达，均由管理处经理直接安排。
⑶秩序消防安保消防安保中心负责管辖区域内治安、交通与消防管理工作，包括门岗服务、巡视管理服务、车辆管理服务、监控管理服务、治安管理服务。
⑷环境维护组负责公共走廊卫生、洗手涧卫生、重要办公室卫生以及共用部位设施的清洁。
此外人事、培训等事务将由大母指物业公司负责。
第四部分服务人员配备方案一、服务人员的配备1、人员选配原则在管理处人员的配备和选拨上，坚持以下原则：⑴德才兼备德为先⑵淡薄智商，看中毅力，努力和魄力⑶摈弃庸才，不容惰性、傲性和奴性⑷注重员工的可塑性和可持续发展性2、管理人员的配备3、岗位职责和工作范围⑴管理处经理·在公司的领导下，全面负责管理处内部管理、业户服务、房屋设备设施运行与维护保养、秩序维护服务、环境服务、应急事件处理及特约服务等工作。
·组织拟制、审核和贯彻总公司管理服务的工作计划和作业文件。
·负责大楼管理服务的质量控制和费用控制。
·负责协调与统计局、对口管理部门、物业行政主管部门以及地方有关管理部门之间的关系。
·负责审批大楼管理服务公开文件和管理处作业文件的发放。
·负责组织大楼公益性活动。
·完成公司交办的其他任务。
（2）秩序维护员·严密监视大堂内的各种情况，发现可疑或不安全迹象，及时处置或报告。
·密切注意进入大堂的人员，严格执行来访登记制度，对身份不明、形迹可疑、衣冠不整洁者，应禁止其进入。
·掌握在大堂活动的客人动态，维护大堂秩序，·熟悉大楼内各业主及大楼内办公人员的情况。
·对于进入大楼进行作业的各类人员，必须按照有关规定认真进行验证登记后方可放行。
·对搬家或搬出其它物品，必须按公司规定出具《物品放行单》经核对无误后方可放行。
·保证大楼内各项设施的安全，防止被盗及损坏现象发生。
·认真做好执勤记录，严格执行交接班制度，做到交接清楚，责任明确。
接班人员未上岗前，不准下岗。
·监视大楼内的人员及设备设施情况，维护大楼内秩序，防止发生事故。
·巡查、登记各公司的安全及公共部位设施、设备完好情况。
·对大楼内的可疑人员和物品进行盘问和检查。
·制止大楼内发生的打架、滋扰事件；劝阻大楼内的推销、散发广告等闲杂人员离开大厦。
·每班巡楼三至五次，对业主违反管理规定影响他人工作、休息的行为要进行劝阻和制止。
·负责火警、匪警的验证和处置。
·回答访客的咨询，必要时为其导向。
·对大楼内的施工现场及施工人员进行查证及安全检查工作·认真做好执勤记录，严格执行交接班制度，做到交接清楚，责任明确。
接班人员未上岗前，不准下岗。
·负责物业区域车辆交通的管理、停车管理及相关设施的管理；维持车库（场）交通秩序，保证道路畅通无阻。
·对进出停车场的车辆进行检查，当发现进场车辆有损坏时，应立即向车主或司机指出，并做好记录，防止因责任不清而发生纠纷。
·指挥车辆的出入和停放，主动疏导车辆出入车库（场）。
·提醒和指挥车主（司机）进场后按规定路线行驶,按指定车位泊车，对违章车辆，应及时制止并加以纠正，纠正前必须先敬礼。
·仔细检查停放车辆的车况；发现漏水、漏油，未关好车门、窗等情况及时通知司机（车主）或报告当班领导。
·对在车场附近泊车、摆摊者，要进行劝离和制止。
·保持车库值班室的卫生，坚持每天清洁保持良好的工作环境。
·定期检查车库（场）设施是否完好、有效，如有损失，要及时报告上级，维修更换，不准车主在车场内自行洗车。
·值班人员要勤巡逻，多观察，随时注意进入车库的车辆情况及驾驶员的行为，对发现的可疑情况要及时报告主管领导。
·认真作好车场的安全工作，坚决杜绝车辆被盗和其它安全问题发生。
·严格执行交接班制度，认真填写交接班记录，做到交接清楚，责任明确。
（3）环境维护员·对环境维护主管负责，认真执行各项管理制度；·按公司规定的岗位作业范围、按质、按量完成作业任务。
·努力学习技术、积极参加培训，熟悉公司质量、环境、职业健康安全，一体化管理方针、目标和相关指标，不断提高服务意识和技能。
·遵章守纪，忠实诚信，团结协作，礼貌待人，提升自身形象，做到安全文明服务·在主管带领下，认真完成本职工作和其他交办任务。
第五部分员工培训与考核一、培训1、各类服务人员上岗培训率达到100%；2、各类专业人员持证上岗；二、培训计划1、在人员培训工作上拟采取如下措施：结合大楼物业管理优质服务方面的经验，并根据物业管理市场及行业动态的最新变化，随时调整培训策略，不断更新培训内容，保证培训的效果。
树立“管理者就是培训者”的观念。
每一位管理人员都应该担负起培训下属员工的职责。
尤其强调培养员工实际工作中的能力，要求员工通过培训结合自己的工作实践来不断提高自己的工作能力，掌握和熟悉日常工作的程序、要求、方法和技巧。
结合实际不断持续改进培训课程的内容。
将不断总结实际工作中的良好经验，并用以指导员工，防止员工在机械循环的培训中丧失学习动力。
采用先进科学的方式（例如拓展训练、感受性训练、游戏等），使培训形式多样化，增加不断培训的效果。
同时在培训方法上，将采用多种技能训练于一体的培训方法。
具体方法如：讲授法、讨论法、案例法、模拟角色法、对抗辩论法、专题讨论会、参观学习、现场实习和职务轮换等。
培训工作制度化，保证员工有足够的培训时间。
通过分级考核及末位淘汰制度，制遣员工的紧迫感和压力感，将传统的被动性接受培训，变为员工自发性的主动参与。
源源不断的人员培训是物业公司的管理水平不断提高的根本保证。
为此，公司根据自身发展的需要，建立自己的“培训中心”。
培训师资由公司中级以上的专业管理人员和各部门主要负责人担纲，讲授市场的营销策划和各类物业的管理，从物业管理的规范服务、各部门的岗位设置及职责、运用计算机管理到物业管理人员的配备及物业管理经费的筹措、成本核算及资金的运行等。
2、员工培训系统图根据对考核结果的评估和反馈，及时调整培训思路并确定未来培训重点。
强调将理论应用到实践工作中。
3、培训方法三、新进员工培训方案1、培训目的使新员工了解公司概况、企业文化、各项规章制度等，以便能迅速的适应公司的运作模式，工作要求；提高工作效率。
2、培训内容：⑴新员工公共培训科目⑵安保人员培训科目四、员工考核制度培训考核绩效化。
我们将把管理处每次培训考核的结果与个入的绩效考核挂钩，目的就是落实培训，量化培训，避免管理处培训流于形式。
在日常的管理服务过程中，物业公司将推行《楼监表》制度，通过对各项工作严格细致的检查，来确定考核的结果，并贯彻相应的奖惩制度。
第六部分安全保卫管理一、安全保卫管理概述安全保卫管理是物业管理的重要组成部分，在安全管理方面，我们将利用现代化的管理手段，依靠各种先进技术设备与工具，科学组织，精心安排，提供高水平、高水准、全方位的安全管理，确保大楼办公人员的安全。
二、安全管理工作特点本大楼是办公、会务、餐厅为一体的综合性大楼。
安全管理工作特点如下：1、人员量大，且构成复杂，须注重公共卫生安全大楼是一个广泛对外开放的场所，开放式工作，接待人员广泛。
而且又有大量的房屋对外出租，人员结构也十分复杂。
2、消防等级要求高大楼对消防等级要求高，同时，又由于其是一个高层建筑，一旦发生火灾，高层人员疏散十分困难。
3、安全管理时间长大楼的安全管理，不但是对办公人员使用物业的管理，同时还有来往办事人员和酒餐厅的安全管理，是一个综合型的办公大楼，安全管理时间长。
4、车辆管理复杂大楼停车场，车辆停放既有业户办公人员车辆，又有来往办事人员的车辆，并且来往办事人员车辆进出频繁。