万科发展模式及借鉴
2002年，公司正式启动“建筑无限生活”品牌战略，品牌 之路亦纳入专业化、规范化轨道。
学习改变命运,知 识创造未来
万科发展模式及借鉴
万科发展模式的借鉴
•1、万科的成功是美国模式的成功
• 万科目前将专业化不仅理解为将主业集中到房地产，更在实践中将所 有产品简化为城乡结合部面向新兴白领的成片居住社区，高度专业化并形成 大规模复制的能力, 全面提升产品质量与服务，创造核心竞争力。
•2、从资本结构、公司战略、治理结构、管理团队、产品生产 、公司文化到品牌价值的均好性。
• 目前万科在上述各领域仍是房地产行业中最具有竞争力的。
•3、锁定终身客户
• 根据客户家庭生命周期和不同的价值关注点，万科提供完整产品链，
从而实现对客户的终身锁定，这是万科能够保持长期优势的关键所在。
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中国房地产发展历程 相关政策、事件及其对房地产市场影响 万科发展历程
1958—1979
国家实行严格的计划经济，不存在土地交
房地产市场从无到有 易和房屋交易
1979—1991
房地产市场复苏成长 阶段
1980年 “全国城市规划会议”提出了征收土 地使用费的设想；
1987年，党的十三大报告明确指出，房地 产市场是社会主义市场体系的重要组成部 分；
公司的经营规模、资产规模和净利润在同行业中处于领先地位，公司的 规模进入快速扩张的阶段。
公司具有十几年住宅规模开发经验，已形成了成熟有效的开发模式和稳 定的管理队伍，已建立了自己的品牌，并具有强大的品牌号召力。
公司自建立起就努力建立有效的制度并不断完善，走规范化运作之路， 目前已形成了管理扁平化、透明化的管理特色，职业经理队伍成熟。
1988年，修改后的 《土地管理法》明文规 定，“土地使用权可以依法转让”，从而使 房地产市场的发展有了法律上的保障；
1990年，国务院发布了《城镇国有土地使 用权出让和转让暂行条例》和外商投资开 发经营成片土地暂行管理办法》，再加上 浦东开发开放的带动作用，１９９１年下 半年，房地产市场出现了明显的上升势头 。
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万科发展模式及借鉴
中国房地产业及万科发展历程（二）
中国房地产 相关政策、事件及其 发展历程 对房地产市场影响
万科发展历程
1992— 1997
房地产市场 初步形成阶 段
１９９２年初，邓小 平南巡讲话，房地产 市场全面发展，开发 投资和交易都异常火 爆。１９９３年房地 产市场开始出现过热 势头，房地产开发公 司接近２０万家，房 地产业处于极盛时期 。国家开始对房地产 市场采取一系列调控 措施，房地产开发投 资回落，1997年更是 出现了负增长。
• 宗旨——建筑无限生活
• 愿景——成为中国房地产行业的领跑者
• 核心价值观——创造健康丰盛的人生
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万科发展模式及借鉴
业务概况
• 公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住 宅开发为核心业务，选择以深圳为核心的珠江三角洲、以上 海为核心的长江三角洲、以北京和天津为核心的环渤海湾区 域三大区域城市群带以及沈阳、成都、武汉、南昌等经济发 达、人口众多的区域中心城市进行住宅开发。
2001年房地产被确定成 为支柱产业。
2003年泡沫之争，
系列宏观调控政策出台 。
2004年8月31日土地招拍 挂正式实施。
1998年4月，减持银都置业有限公司股权及增持深圳海神 置业有限公司股权，完成对房地产投资的地域调整；
1998年11月，转让集团属下广告公司，完成业务调整；
1998年集团提出“职业经理年”的管理主题和“专业追 求，永无止境”的口号，推动公司业务经营、管理专业 化进程；
• 截止2003年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、 成都、武汉、南京、长春、南昌、佛山、鞍山、大连、中山 和广州15个城市进行住宅开发，2004年万科又先后进入东莞 、无锡、昆山、惠州四个城市，目前万科业务已经扩展到19 个大中城市。
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万科发展模式及借鉴
中国房地产业及万科发展历程（一 ）
1984年公司以“现代科教仪器 展销中心”的名称注册，国营 性质，经营办公设备、视频 器材的进口销售业务，经理 王石；
1988年，股份化改组成功， 定名为“深圳万科企业股份有 限公司” 。11月，以2000万 元的价格投标买地，进入房 地产业；
1991年，适应公司业务扩张 需要，进行增资扩股，房地 产向上海、厦门拓展。
万科发展模式及借鉴
战略调整
总调整目标
以房地产为主业，以住宅为核心，调整业 务，盘活存量。
1、从多元化经营向专营房地产集中
调整 内容
收缩 集中
战略 合作
2、从房地产多品种经营向住宅集中
3、投放的资源向北京、深圳、上海和天津 集中
与有实力的房地产公司、有土地资源的公 司进行战略合作联手开发项目。
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1992年，跨地域经营发展迅速，上海、青岛、天津等地项目 发展顺利；
1993年1月，放弃了以综合商社为目标的发展模式，提出了 加速资本积累迅速形成经营规模的发展方针，并确立了城市 居民住宅为公司的主导业务；同月，向上海市民正式推出中 档城市居民住宅—上海万科城市花园 ；
1996年10月11日，深圳万科物业管理公司顺利通过ISO900294第三方国际认证检验，成为国内首家被国际机构承认符合 质量标准的物业管理公司；
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品牌之路
1992年，公司先后在上海、北京、天津、沈阳、深圳、成 都等地推出大规模的居民住宅小区，形成“万科城市花园” 系列品牌。
1996年万科物业在本行业内率先通过ISO9002第三方国际 认证，成为万科企业品牌的重要组成部分。
1998年起，公司又相继在深圳、沈阳、武汉、天津等地推 出“花园新城”、“四季花城”系列，体现“面向新经济、 关注普通人”的新住宅开发主张。
98年下半年，集团推出“万客会”
1999年2月，董事长王石先生辞去公司总经理职务
1999年7月，成立万科建筑研究中心
2000年1月，增资配股6.25亿 ，集团大举增加土地储备 ；
2000年2月集团与中国银行总行达成总额20亿元的战略性 银企合作协议；
2001年6月，集团进一步增强资信能力，与中国银行总行 签订了《10亿元人民币授信额度总协议》，继续增加土 地储备；
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2021年3月4日星期四
主题：万科发展模式及借鉴
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万科发展模式及借鉴
企业概况
• 注册资本： 2,273,627,871元 • 法定代表人：王石
• 经营范围：兴办实业（具体项目另行申报）；国 内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品 ）；进出口业务。
1997年下半年，集团重新启动由于市场原因一度缓建的深圳 两个高层项目；
1997年10月，协议转让属下两个工业项目——深圳万科工业 扬声器制造厂及深圳万科供电服务公司，至此，集团基本完 成对非核心业务的调整。
1997年顺利实施配股计划，共募集资金3.83亿元人民币，用 于深圳房地产项目开发及土地储备。
公司经过十几年的探索，已取得跨地域经营管理的经验，已在全国19个 城市开发住宅，具备在全国大中城市进行住宅开发和管理的能力，这为公司 今后快速扩张发展奠定了基础。
公司一直把土地储备作为公司战略性资源，近年加大了土地储备的力度，通 过多种形式取得土地储备，提高土地储备的质量，截止2004年9月，公司土 地储备建筑面积达825.6万平方米，为未来三年的稳定增长奠定了基础。
2001年9月，转让深圳市万佳百货股份有限公司股权，专 业化战略调整全部完万科成发；展模式及借鉴
主要竞争优势
技术优势
规模优势
成熟的管理和 品牌优势 规范化运作、 有效的制度建 设和职业经理 人建设优势
跨地域经营管 理优势
可利用土地资 源的优势
学习改变命运,知 识创造未来
公司成立了建筑研究中心，对住宅产品的材料、性能以及技术创新等各 方面进行广 泛深入的研究，研究的成果将直接运用在开发项目上，以更好 地提高住宅的品质，保持产品的技术先进和在行业中的领先位置。
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万科发展模式及借鉴
中国房地产业及万科发展历程（三 ）
中国房地产 发展பைடு நூலகம்程
1998年以后 房地产市场 进入新的发 展时期
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相关政策、事件及其 对房地产市场影响
万科发展历程
１９９８年国务院发布 《关于进一步深化城镇 住房制度改革加快住房 建设的通知》使我国房 地产市场开始发生根本 性的变化，其标志是福 利分房政策取消和金融 等行业进入房地产市场 。