7.外部性原则
指某个房地产的外在影响力会对它的价值产生积极 的或消极的作用。
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二、房地产估价概念与估价原则
8.估价时点原则
估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在 估价时点时的客观合理价格或价值。
房地产市场是不断变化的，影响房地产价格的因素 是不断变化的，房地产价格自然也是不断变化的。 在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价格 。
6．装修
分为内装修和外装修。需要了解装修的标准和 程度，所用材料的品质及装修质量等。
7．公共配套设施完备程度 8．平面布置
包括平面图、户型图等。
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一、对建筑物的基本认识
9．外观
包括外观图片等。
10．建成年月
包括开工日期和竣工日期。
11．维修、保养情况及完损程度
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二、房地产估价概念与估价原则
(一)房地产估价的概念
从专业估价的角度来讲，房地产估价是指专业 估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按 照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合 分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产 在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和 判定的活动。
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二、房地产估价概念与估价原则
包括地基的稳定性况(沉降是否均匀及其程度) 等。
12．利用现状
包括不同用途的面积分配和楼层分布。
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一、对建筑物的基本认识
13．产权状况
在中国大陆，建筑物与土地不同，可以私人所 有。建筑物的所有权分为独有、共有和区分所 有三种。
房屋所有权还受土地使用权的约束，如在有限 期土地使用权的土地上建造的房屋所有权，实 际上也是有限期的。≪中华人民共和国城镇国有 土地使用权出让和转让暂行条例≫第四十条规定 ：“土地使用权期满，土地使用权及地上建筑 物、其他附着物所有权由国家无偿取得”。
在对市场价值的评估中，不论是对空地或建筑物， 只在于房地产的改造对其市场价值增加了什么，而 不管改造的费用是多少。即一项改造对整个房地产 的价值的贡献有意义，而不是这种增加的建筑的设 施的固定成本。
一致性原则与贡献原则是相辅相成的。例如，如果 一所房子的外表是它的主要缺陷，而它附件的房子 却保存完好，那么克服这个缺陷来提高房子的价值 可能会是其成本的几倍，因为这样做使得房子与附 件的房子协调起来。
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一、对建筑物的基本认识
3．层数和高度
通常按照层数或高度，将建筑物分为低层建筑 、多层建筑、高层建筑和超高层建筑。
4．结构
结构是指建筑物中由承重构件(基础、墙、柱、 梁、屋架、支撑、屋面板等)组成的体系。
按建筑材料划分：(1)钢结构 (2)钢筋混凝土结构 (3)砌体(包 括砖、砌块、石等)结构 (4)木结构 (5)塑料结构(6)薄膜充气 结构等。
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二、房地产估价概念与估价原 为前提进行。
房地产估价为什么要遵循合法原则?
两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价 值会有所不同。但在估价时估价对象的权益不是 估价人员可以随意假定的，必须有合法的依据。
合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方 面。遵循合法原则，具体来说有下列几个方面：
按结构型式划分：(1)墙体结构 (2)框架结构 (3)深梁结构 (4) 筒体结构 (5)拱结构 (6)网架结构 (7)空间薄壁(包括折板)结构 (8)钢索结构 (9)舱体结构等。
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一、对建筑物的基本认识
5．设备
包括给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯 、通讯、防灾等设备。需要了解它们的配置和 性能。
第四章 房地产价格评估
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一、对建筑物的基本认识
1．坐落 2. 面积
面积包括：(1)建筑面积；(2)套内建筑面积； (3)使用面积；(4)其他面积。
住宅还需了解居住面积，商业用房还需了解营业面 积，出租的房屋还需了解可出租的面积等。
面积换算： 1平方公里=100公顷=1500亩=100万平方米 1亩=2000/3平方米 1平方米=10.76平方英尺（香港）=0.3025坪 （台湾）
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二、房地产估价概念与估价原则
4．替代原则
根据经济学理论，在同一市场上，具有相同使用价 值和质量的物品，应具有同一的价格，即具有完全 的替代关系。房地产价格也符合这一规律。
购房者愿意为一宗房地产支付的价格受到一个替代 品或相似房地产价格的影响。
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二、房地产估价概念与估价原则
5.贡献原则
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二、房地产估价概念与估价原则
（1）在合法产权方面，应以房地产权属证书和 有关证件为依据。
（2）在合法使用方面，应以城市规划、土地用 途管制等为依据。
（3）在合法处分方面，应以法律、法规或合同( 如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依 据。
（4）在其他方面，如评估出的价格必须符合国 家的价格政策。
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二、房地产估价概念与估价原则
10.公平原则
公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立场 上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的 价格。
评估出的价格如果不够公平合理，必然会损害当 事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人 员、估价机构以至于整个估价行业的社会声誉和 权威性。
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三、房地产评估历史渊源
(二)房地产价格评估的原则
1．价值决定价格原则
房屋是商品，凝结着社会必要劳动，具有价值。商 品房价格决定于它的价值。
2．供求原则
房地产价格与其他商品一样，受供求关系变动的影 响。
3．变动原则
所有房地产都会受到变动原则的影响。没有固定不 变的自然、经济条件。时刻注意过去和未来可能预 测到的自然现象的影响以及市场变化情况是估价人 员的工作。
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二、房地产估价概念与估价原则
6．最有效使用原则
房地产具有用途的多样性，每一种用途为使用者带 来的收益可能都不同，所谓最有效使用原则，就是 以获取最大收益的使用方式来衡量房地产价格。
例如，在评估某一闹市区的土地时，当然要考虑建 高层建筑用作商业楼或写字楼来评估其价格，而不 应按照一般地区，用作建造普通房的效益来测算价 格。