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政策分析
其他政策
非政府鼓励工业用地建设一定量的配套住宅（居住产权），并 给予一定的优惠政策，但该物业可能面临一定的销售限制
十二、实行产业配套住房的流转机制。产业单位自行建设的产业配套住房，应当优先解决本单位职工的住房 问题，在满足本单位住房困难职工租住需求的基础上，房源仍有剩余的，产业单位可以面向周边的产业单位 整体出租，但不得面向社会个人出租。 十三、实行产业配套住房产权整体持有。利用产业用地配套建设的产业配套住房，其产权附属于该宗产业用 地，不得分割转让。情况特殊确需转让的，应当经市住房保障主管部门及市规划主管部门批准。 十四、实行产业配套住房租售并举。高端人才、战略性新兴产业的人才除由产业单位自行提供产业配套住房 外，还可以由政府通过租售结合的方式提供产业配套住房。其中，以出租方式提供产业配套住房的，租金标 准不高于我市公共租赁住房的租金标准；以出售方式提供产业配套住房的，销售价格可以参照安居型商品房 定价标准加以确定；其他产业员工，则主要由产业单位以出租的方式提供其自行建设和筹集的产业配套住房， 租金标准由产业单位自主确定。 十五、实行严格的产业配套住房入住制度。产业单位应当合理设臵租赁入住条件，建立健全产业配套住房的
注：主文件以市政府1号文件为主，其他6个配套文件 分别由规划国土委、经贸信息委和住建局负责起草。
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政策分析
租售比例
城市更新项目形成的工业楼宇分割转让租售比例不再受限于 50％：50％
土地合同已作约定：按 照土地合同约定 非城市 更新类 土地合同 未作约定 自用部份≧50% 非自用部份≦ 50%，经市政府批准可 分割转让的旧工业区升级改造项目， 工业区已完成改造且改造主体自用建 筑；面积比例不低于总建筑面积百 50%的，非自用部份可以分割转让。 城市更 新类 城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割 转让
附件一——工业用地政策分析
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政策分析
相关文件
2006年至2013年政府出台的工业用地相关政策
文件名 出台时间 2006-6-19 2006-6-21 2006-9-25
《深圳市人民政府关于进一步加强土地管理推进节约集约用地的意见》 《深圳市人民政府关于印发深圳市集约利用的工业用地地价计算暂行办法的通知》 《深圳市招标拍卖挂牌出让工业用地使用权规定》
非城市更 新项目 正常进入市 场转让部份
整体转让： 报批并按公告基准地价补缴
产业用房 （ ≥ 70%）
分割转让： 市场评估价-已缴纳地价 特殊转让： 市场评估价-已缴纳地价
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其他转让方式
政策分析
地价补缴
评估地价计算方法——根据2013深圳最新政策规定，市场评估价 补缴按实际评论结果的85%计收
实现的价格和速度：严格的转让规定对工业楼宇的转让价格和速度有较 大影响，增加市场风险。
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政策分析
收益分成
政府参与物业收益的分成，使工业用地利润空间受到较大影响
第十四条：转让增值收益分成 工业楼宇转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，纳入政府设立的土地 整备资金，具体收缴工作由市土地整备机构负责。 ——《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》
《深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见》
《深圳市工业区升级改造总体规划纲要(2007-2020)》 《深圳市人民政府办公厅关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》 《工业项目建设用地控制指标》 《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方法》 《工业楼宇暂行管理办法》 《深圳市创新型产业用房建设与管理暂行办法》 《深圳市人民政府令（第211号）深圳市城市更新办法》 《深圳市城市更新办法实施细则》 《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》 《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》
新转让办法中可以栋、层、间为基本单元进行产权划分；并明确 工业楼宇只能现售，交易方式可通过交易机构公开交易或自行交 易
产权划分
产权划分灵活：依照本办法规定可以分割转让的工业楼 宇，以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发 房地产权利证书
现售：工业楼宇只能现售，拿到房产证后才能出售 销售条件及 方式 交易方式灵活：可在市政府土地房产交易机构公开交易 或自行交易
仍为工业 用地属性
销 售
配套部份 （ ≤ 30%）
增加建筑面 积面积：按 照公告基准 地价的50% 补缴
政策分析
地价补缴
非城市更新项目中，以下面方法补缴地价，该类项目若想实现纯 市场化销售，面临的地价成本大幅提高风险
销售： 按照市场评估价补缴
持有： 在基准地价基础上进行补缴
配套部份 （ ≤ 30%）
工业用 地项目
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政策分析
配套比例
工业用地政策对于工业用地项目在配套比例上有严格的限制， 配套及产业用房比例受限于30%：70%，30%配套按市场评估 价补缴地价后可进入市场销售
70%工业楼宇
工业用 地项目 30%配套
销售：按市场评估价补缴地价后可 进入市场销售
持有：涉及部分的地价补缴，补缴标 准为所涉及物业的基准地价 工业用地一般涵盖的物业类型为：传统生产（科研）厂房、配套物业（即配 套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施）。
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政策分析
销售限制
新转让办法中明确工业楼宇只能现售，并提出严格的转让条件， 使工业用地补地价可转让部分物业销售速度和价格受到较大影响
现售：工业楼宇只能现售，拿到房产证后才能出售 受让人资格：须是依法注册登记的企业 受让人资格审查：必须符合产业准入条件并通过各区
（含新区）产业主管部门依法进行的资格审查 转让限制
管理制度，签订租住合同，建立租住档案。产业配套住房符合我市保障性住房建设标准的，入住人员不得在
我市拥有自有住房，且不得同时享受我市的住房保障政策。同时加强准入和退出管理，禁止产业员工转租和 长期空臵产业配套住房。 ——《加快发展产业配套住房的意见》 16
政策分析
地价补缴
城市更新项目中，地块仍然为工业用途的情况下，以下面方法补 缴地价，导致销售部分地价略有上升
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政策分析
收益分成
政府参与物业收益分成，使工业用地项目利润空间受到较大影 响，但增值收益的计算方式目前存在较大政策盲点，具体操作 有待进一步明确
第十四条：转让增值收益分成 工业楼宇转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，纳入政府设立的土地整备资金， 具体收缴工作由市土地整备机构负责。 ——《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行） 》 登记价格（与工程建设相 关的所有成本） + ＝ 交易价格 - 总扣减金额 交易相关税费 增值收益 销售收入 超额累进税率法提取 1 2 备注： 提取方法 0≤增值收益额/扣减总额≤ 50% 增值收益额/扣减总额≥ 50% 5年内工业楼宇再转让 超额累进税率法提取 + 已补缴地价 增值收益额 增值收益额*50% 未超过增值收益额50%部份*50%+超过增 值收益额50%部份*60% 增值收益额*100% 增值收益额
提取方法 1 2 注： 超额累进税率法提取 0≤增值收益额/扣减总额≤ 50% 增值收益额/扣减总额≥ 50% 5年内工业楼宇再转让 增值收益额 增值收益额*50%
未超过增值收益额50%部份 *50%+超过增值收益额50% 部份*60%
增值收益额*100%
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政策分析
收益分成
计算方式——增值收益的计算目前存在较大政策盲点，对项目 整体收益的影响较大，具体操作有待进一步明确
再转让 5年内不得转让：工业楼宇转让后，自工业楼 宇完成转移登记之日起5年内不得转让 确需5年内转让：增值收益100%计提 特殊分 割转让 当企业租赁物业满5年，可获得该物业的购买 权
对拟上市企业，可以申请购买 特殊转让：5年购买，使企业可以通过销售物业 5年后的期权实现变相销售； 上市扶持：如有相关资源，可大大提高项目的销售体量。
特殊分 割转让
对拟上市企业，可以申请购买
特殊转让：5年购买，使企业可以通过销售物业5年后的期权实现变相销售； 上市扶持：如有相关资源，可大大提高项目的销售体量。
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政策分析
转让限制
严格的转让条件限制及政府参与增值收益分成，极大影响物业 实现的价格、销售速度及收益
受让人资格及资格审查：受让人须是依法注册登记的企 业，且必须符合产业准入条件并通过各区（含新区）产 业主管部门依法进行的资格审查。 转让限制 5年内不得转让：工业楼宇转让后，自工业楼宇完成转移 登记之日起5年内不得转让，确需转让的，所得增值收益 100%计提。
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政策分析
产权划分与销 售
新转让办法中可以栋、层、间为基本单元进行产权划分，并明 确工业楼宇只能现售，交易方式可通过交易机构公开交易或自 行交易
产权划分
产权划分灵活：依照本办法规定可以分割转让的工业楼 宇，以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发 房地产权利证书
现售：工业楼宇只能现售，拿到房产证后才能出售 销售条件 及方式 交易方式灵活：可在市政府土地房产交易机构公开交易 或自行交易
原有合法面积： 持有： 不补缴地价 销售： （法定机构评估价+市场机构 评估价）*50%*85% 持有： 按照公告基准地价的50%补缴 分割转让： （工业用地基准地价+办公用 地基准地价）*50% 产业用房 （ ≥ 70%） 整体转让： 按照工业用地基准地价补缴 持有： 工业用地基准地价*50%
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工业用 地项目
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政策分析
配套突破
30%配套按市场评估价补缴地价后可进入市场销售
70%工业楼宇
工业用 地项目
销售：按市场评估价补缴地价后可 进入市场销售 30%配套 持有：涉及部分的地价补缴，补缴标 准为所涉及物业的基准地价
配套物业类型：配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施
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政策分析
产权划分及销 售
《深圳市人民政府关于优化空间资源配臵促进产业转型升级的意见》【主文件】 《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法(试行)》 《深圳市创新性产业用房管理办法（试行）》