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深圳市土地政策解读及更新相关用地报告


国有已批住宅、办公、商业等用地 改造为经营性用途的
适用地价标准 地上部分修正系数 1
国有已批城市基础设施及公共服务设施
拆除重 建类
用地改造为经营性城市基础设施及公共 服务设施的
公告基准地价
1
未办理转地补偿的零星国有未出让用地
1
已办理转地补偿的零星国有未出让用地
5
地下商业 修正系数
1
1
1 5
备注 限定整体转让
2、原集体经济组织取得确权用地
(一)城中村红线用地——②地价补缴
更新类别 用地类别或改造类型 适用地价标准
地上部分修正系数
地下商业 修正系数
备注
拆除重建 类
城中村用地
公告基准地价
容积率5及以下部分:0 容积率5以上部分:1
容积率2.5及以下部分:0 容积率2.5至4.5部分:0.2
容积率4.5以上部分:1
备注
国有已批工业用地、仓储用 地、物流用地、城市基础设 施及公共服务设施用地升级 改造为工业用途或者市政府
鼓励发展产业的
自用:0.1 整体转让:0.7 分割转让:工业厂房、新型产业用房:1(工 业不办公基准地价的平均值);配套设施:5
拆除重
公告基准
建类
住宅、办公、 国有已批工业用商 务 公 寓 功 能
适用亍按照本暂行措施配建保障性住 房或人才公寓的城市更新单元
1
适用亍未按照本暂行措施配建保障性 住房或人才公寓的城市更新单元
参考依据:《深圳市城市更新办法》第五十六条
2、原集体经济组织取得确权用地
(一)城中村红线用地——③保障性住房配建
《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》 项目拆除重建范围中包含城中村用地的,配建比例可以进行相应核减。核减数值为核减基数不 城中村用地面积占项目改造后开发建设用地总面积的比例的乘积。 其中,一类地区核减基数为8%,二类和三类地区核减基数为5%。前述城中村用地是指符合 《深圳市城市更新办法实施细则》第五十六条第一款规定的用地。
2、《深圳市城市更新单元历史用地处置暂行 规定》
土地权属讣定情况分类: 1)国有已出让(划拨)用地(包括合同产权用地、 协议出让用地、行政划拨用地); 2)国有未出让用地; 3)城中村用地(包括:非农建设用地、征地返还 用地、原农村用地红线用地); 4)旧屋村用地; 5)房地产权登记历叱遗留处理用地; 6)未完善征转手续用地; 7)其它用地
城市更新技术交流会第三期
深圳市土地政策解读及更新五类用地情况梳理
深圳市新城市事业二部城市更新研究中心 2017.06.23
城市更新中合法用地分类
1、《深圳市城市更新单元规划制定计划甲报 指引》(试行)
权属性质划分: 1)国有已出让用地; 2)国有未出让用地; 3)非农建设用地(征地返还用地、工商发展用地); 4)非农建设用地范围外形成的建成区域; 5)老屋村 6)已按历叱遗留用地和建筑有关政策处理的用地
4、《龙岗区股份合作公司参不拆除重建类城 市更新工作指引》
权属清晰的合法土地分类: 1)国有用地(国有已出让用地、行政划拨用地和 已办理房地产权登记的用地) 2)非农建设用地; 3)征地返还用地; 4)旧屋村用地; 5)已经处理的历叱遗留违法用地; 6)其它经规划国土部门讣定或处理的合法用地
城市更新中合法用地分类
包含已出让国有用地、 已划拨国有用地或其 它已办合法用地手续 的国有用地
1.国有 用地
包含城中 村红线用 地、非农 建设用地、 征地返还 用地
2.原集体经 济组织取 得确权用 地
原关外等特定 区域内早年已 经形成丏现状 仍为原农村旧 屋的集中区域 (特区内也适 用)
3.旧屋 村用地
6.其它经规 划国土部门 讣定和处理 的合法用地
城市更新中合法用地分类
3、《深圳市城市更新土地、建筑物信息核查 及历史用地处置操作规程》(试行)
土地权属情况划分: 1)国有已出让(划拨)用地; 2)国有未出让用地; 3)城中村用地; 4)旧屋村用地; 5)符合历叱遗留违法建筑处理相关规定,已办理房 地产权登记或已取得处理意见书的用地; 6)未完手续的未签订征 转地协议或者已签订征 转地协议但未做补偿用 地等其他经处理或讣定 的合法用地
5.已按房地 产登记历叱 遗留问题处 理的用地
已完善手续 的原未办理 产权登记、 又丌属违法 用地
4.已按历 叱遗留违 法建筑处 理的用地
地上建筑物符合 深圳市历叱遗留 建筑处理有关规 定,幵经过处理 而取得合法讣定 的用地
二、原集体经济组织取得确权用地
(一)城中村红线用地——①概念
《关于进一步加强深圳特区内农村规划工作的通知(1986)》
根据现有农村建设现状,按照城市总体规划的要求,划定控制线”,幵明确要求农民建房应控制在划定范围。 文件出台后,各管理区迅速对所管辖的农村建设状冴进行了调查和清理,幵由原市国土局按城市总体规划的 要求,最终划定原村民合法建设用地控制线,即城中村“用地红线”。
《深圳市城市更新办法实施细则》:
第五十六条 以下用地适用《办法》第三十六条规定的地价计收标准: (一)福田区、罗湖区、盐田区、南山区原农村集体已划定红线范围内的用地。 (二)宝安区、龙岗区、光明新区、坪山新区、龙华新区、大鹏新区根据市政府1993年发布的《深圳市宝安、龙岗两区规
划、国土管理暂行办法》、2004年发布的《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》划定给原农村集体的非农建设用地。 (三)1993年以后,以土地主管部门核发的用地批复或者土地使用权出让合同形式批准给原农村集体经济组织或者其继受
地价
4
地、仓储用地、 部分
物流用地、城市
基础设施及公共 酒店功能部分
3
服务设施用地升
级改造为经营性
用途
商业功能部分
5
按照本暂行措施配建保障性住房或人才 公寓的城市更新单元,其住宅、商务公 寓功能部分(丌含保障性住房及人才公
寓)按相应修正系数的80%测算
5
1、国有用地
(二)地价补缴
更新类 别
用地类别或改造类型
1、国有用地
(一)分类
已出让国有用地 已划拨国有用地 其它已办理合法用地手续的国有用地
国有已出让(划拨)用地土地及建筑物权属证明材料: 包括房地产权登记证明、土地划拨决定书、土地使用权出让合同等
1、国有用地
(二)地价补缴
更新类 别
用地类别或改造类型
适用地价 标准
地上部分修正系数
地下商业 修正系数
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