天鸿花园物业管理投标书目录第一章序言第二章企业法人地位及法定代表证明第三章公司简介第四章投标的报价第五章管理方案第六章物业管理服务费测算第一章：序言依据天鸿控股有限公司的天鸿花园的物业管理招标书及招标须知，遵照《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，经考察现场和对招标文件的研究后，我司愿以2.00元/平方米的投标价，承担天鸿花园的全部物业管理服务工作。
若我司中标，我们将在物业管理中坚持公司以往的成功做法，全面引进系统化管理，采取先进的管理方法,引进ISO9002国际质量管理体系，注重以人为本,投入公司管理精英到现场管理,向先进的物业管理公司学习,做到科学规范的管理,竭诚高效的服务,安全文明的环境,持续发展的追求.探索并逐步走上物业管理标准化之路；创全国优秀大厦。
我司接管天鸿花园后，保证物业在二年内成为市物业管理优秀物业管理小区。
我司同意招标文件中各项条款，愿意按投标价总额交纳保证金伍万元（大写）。
如我司违约，则扣除所交纳的全部保证金。
投标单位：广州市xx房地产物业服务有限公司法定代表人：日期：年月日第二章：企业法人地位及法定代表证明一、法定代表人证明法定代表人资格证明书单位名称：地址：姓名：性别：年龄：民族：职务：技术职称：身份证号码：是广州市xx房地产物业服务有限公司的法定代表人。
负责签署上述物业的投标文件，进行合同谈判，签署合同和处理与之有关的一切事务。
特此证明。
投标单位：广州市xx房地产物业服务有限公司日期：二、营业执照：三、资质证书四、法人代码证书第三章：广州xx房地产物业服务有限公司简介广州市xx房地产物业服务有限公司成立于年月日，注册资本300万元。
取得国家建设部颁发物业管理资格证书；公司总部设于广州，现有员工人，是广州市物业管理协会成员单位。
公司实行董事会领导下的总经理负责制，在董事会授权范围内，总经理对外代表企业，对内任免下属人员，依法行使经营管理权。
公司自创建以来，就以增规模、上资质、创品牌为指导思想，注重以人为本，除内部挖潜，培养人才外，还分别引进了一批来自国内多家著名物业管理公司的中、高级管理人才，从业人员全部经过严格的上岗培训并拥有上岗证书，用科学的管理方式竭力打造公司在物业管理行业中的企业品牌。
为所接管的物业的广大住户提供专业的物业管理服务。
目前已签约管理了等物业。
多年来，xx物业不断探索经营管理新路子，公司所管理物业相继获得了等荣誉称号第四章:投标的报价开标一览表[货币单位：人民币元]投标人（法人公章）：法定代表人（或授权代表人）：日期：2004年月日第五章：管理方案一、管理目的：１．保持和提高物业的完好程度，通过加强对整体物业的管理养护和对使用人的服务和管理，确保物业保值、升值。
２．创造良好环境，统筹安排各项设备设施的管理和维修养护。
３．加强对业主和住户的行为管理，服务就是为了维护业主的整体利益。
４．加强实施社会化、专业化、经营型管理，不断提高服务管理质量，维护和提高发展商及物业公司的社会声誉。
二、管理原则：根据《物业管理条例》及有关政策规定，本着“以区养区，略有节余”和“业主至上，服务第一”的管理原则，执行公司“为业主（住户）创造安全、文明、优美、舒适的居住和工作环境”的质量方针。
实行“管、养、修、服务”为一体的综合管理。
三、拟采取的管理方式面对天鸿花园硬件设施环境均为上乘的优良条件，选择怎样的管理模式才能达到最佳的管理效果，这是我们确定管理方式的重要课题，我们在深入调查研究的基础上确定了我们的基本思路是：严格资质管理，确保各类人员的专业素质和综合素质，以严格的管理制度规范各类服务行为；采用直线管理方式，运用电脑管理等现代化手段，实现高效率、高水平的综合一体化管理，加强社区精神文明建设，实施品牌战略。
我们的管理方式分为组织机构系统、运作程序系统、信息反馈系统和激励系统四部分组成。
（一）组织系统1．组织架构（见图）。
2．组织机构图说明：从天鸿花园内部管理机构图中可以看出，我们将在发展商的监督和指导下实行公司领导下的项目经理负责制，这是一种垂直领导方式，管理处以下不设部门副职，其编制力求精干，其人员力求一专多能。
在拟制计划、组织领导和对各项工作检查指导协调等方面，由管理处经理直接负责，各项具体工作在各部职责范围内由各主管直接安排，各主管下属人员直接向主管负责，而主管直接向经理负责。
这样的结构使权力集中，责任明确，命令统一，联系简捷，工作高效。
（二）运作程序系统1、整体运作流程：2、整体运作流程图说明：2.1 从整体运作流程图中看，我们注重于整体设计全面合理，各项工作环节紧密衔接，起到承上启下，相互制约的作用。
2.2 整体运作的各个环节，我们将按照xx物业ISO9002质量保证体系进行运作。
2.3 在整体运作过程中，始终坚持全面过程管理，确保指挥与监督的封闭性管理，保证管理有效，及时到位，从而在最大限度上避免了缺漏和盲点。
（三）信息反馈系统1、信息反馈示意图：2、信息反馈示意图说明：2.1 信息也是资源，管理处的信息来源于执行机构、监督机构和信息反馈渠道。
2.2 管理处在平时运作时，管理处经理既是指挥员，又是督促检查员。
当各项工作指令下达后，执行机构相应开始运作。
此时，管理处经理就可以在信息反馈渠道中获得信息，对指挥机构所发出的各项指令，可以作出较为实际的评估，从而判断其正确与否，从中吸取经验，纠正错误，有效的克服了在工作中的盲目现象。
（四）激励系统1、激励系统图：2、激励系统示意图说明：2.1 激励是管理处内部对员工管理的主要方式。
每个员工的个人权利需要得到尊重并应始终保持旺盛的工作积极性，从而可以在一定程度上获得经济效益和社会效益。
2.2 思想工作机制重在激发每一个员工的内在潜能,充分调动员工的个人积极性，适时做好深入细致的思想工作，其主要方式有：与员工谈心、组织有益的集体活动和家访等。
2.3 奖惩机制应以表扬为主，以处分为辅的原则，但奖惩要分明，用优胜劣汰的方式，纯洁用工队伍，在奖励类型上，我们坚持以精神鼓励为主，物质奖励为辅。
2.4 工资福利机制重在考核，缩小固定部分工资，加大活动部分工资，拉大距离不搞一刀切，激励员工优质服务，创造业绩和发扬团结向上的团队精神。
2.5 培养提升机制在实际工作中缺一不可。
其培养的目标是使员工有较强的事业化和敬业精神，对工作做到一专多能，精益求精。
在用人提拔上不任人唯亲，而是不拘一格选拔那些有真才实学的人才，做到能者上，平者让，庸者下，从而把培养提升、培训、进修等工作有机的结合在一起，使之形成一种人才培养的良性循环氛围。
2.6 文化活动机制是沟通管理处内部员工的桥梁，通过文化活动的开展，增强了员工的自信心和认同感，把员工的利益和公司的利益紧密在一起。
文化活动的方式可有许多种，如：集体活动、旅游、娱乐晚会和邀请业主联欢等活动。
四、工作计划根据拟定的管理方式和管理运作流程，我们将工作计划分为：接管期管理工作和进入正常运行期的管理工作，按照轻重缓急有序进行，具体计划如下：1、接管期管理工作计划。
2、正常运行期的管理工作计划。
五、物资装备计划为确保天鸿花园的物业管理工作有序进行，我们着眼于“必需、节约、实用”的原则，配备物资装备。
六、委托管理方式：１．发展商依据《物业管理条例》及其双方议定的其它事项，全权委托广州市xx房地产物业服务有限公司对天鸿花园实行综合一体化管理。
物业公司在管理合同期内负责对天鸿花园制定年度管理目标，在发展商大力支持下，实现小区社会效益、经济效益和环境效益的同步发展。
２．委托管理年限：2年。
七、委托管理内容：１．房屋建筑本体共用部位的维修、养护、管理。
２．小区建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。
３．小区规划红线内属物业管理范围的市政公用设施维修、养护和管理。
４．小区规划红线内属配套服务设施的维修、养护和管理。
５．小区公共环境的清洁卫生,垃圾的收集、清运。
６．小区交通、车辆行驶和停泊管理。
７．小区生活秩序治安保卫，并配合当地公安部门进行安全监控和巡视等保安工作。
８．社区文化娱乐活动。
９．物业及物业管理档案、资料的收集归档管理。
１０．为发展商创造良好的售楼环境。
八．具体目标和分项指标１．在管理合同期内把天鸿花园管理成“安全、文明、优美、舒适”的商住区。
２．分项指标：（１）房屋及公共配套设施完好率98％以上；（２）住宅区无重大火灾、刑事和交通事故；（３）住宅区内卫生消杀环境绿化国家级达标率98％；（４）房屋零修急修及时率98％以上；（５）管理人员专业培训合格率１００％；（６）业主（住户）对物业管理满意率8５％以上，投诉处理率１００％。
九、实现目标的保证措施：（一）．管理体制和人员的配备．１．管理架构：我公司拟设天鸿花园物业管理处作为公司的外派机构，全面负责日常管理运作，统管小区内外事物。
公司与管理处每年签定管理目标经济指标责任合同，管理处按综合一体化管理，提供七大服务，即：房管、治安消防、车辆、清洁、绿化、维修、社区文化，设保安部、清洁绿化部、工程部、服务部，兼设监控中心，实行24小时值班。
纵向关系与内部管理机构分别见图示。
监督职能主管领导行业指导2、根据天鸿花园的实际情况，为保证物业管理工作的有效进行，天鸿花园物业管理处岗位配备拟按如下配置：（合计53人）1．部门主管：中专以上学历，年龄28～45岁，熟悉国家、政府有关物业管理法律法规，持物业管理上岗证；熟悉所在部门的整体运作，具备相应的专业知识及资格证书和相关业务三年以上工作经验；具备良好的应变处事能力及组织协调领导能力。
2．一般管理人员：中专以上学历，年龄25～42岁，熟悉国家、政府有关物业管理法律法规，持物业管理上岗证；熟悉所在部门的整体运作，具备相应的专业知识和相关业务2年以上工作经验。
3．班/组领班：高中以上学历，年龄21～35岁，持相关资格证书，具有相关工作二年以上实践经验，具有一定的组织协调领导能力。
4．维修人员：中专以上文化程度，年龄23-45岁，持有相应岗位特殊工种上岗证，相貌端正，品行良好，有两年以上的物业管理行业实际工作经验。
5．保安员：男要求退伍军人，身高170㎝以上，保安员皆要求高中以上文化水平，持保安员上岗证（素质好的可上岗后送有关部门培训），相貌端正，品行良好，有机构或广州市户口担保人。
（四）人员配置计划1．管理处经理、部门主管及财务人员将由公司内部调配；2．物业助理、工程技工人员将按内部调配与向外招聘1：1的比例进行配置；3．保安部主管、领班由公司内部调配，队员按调配与招聘1：1的比例进行配置；4．清洁、绿化分包相关专业公司承担；（五）管理处职责：(1) 负责对天鸿花园实施综合一体化管理，在物业管理业务方面接受公司物业部的指导和监督。
(2) 完成与公司签定的年度管理目标和经济指标。