商业调整
1988-1998年
2000年
2002年
2005-2007年
2008年至今
传统商业占据主导， 合资商业引发冲击
超市效应及购物中心初体验
购物中心持续发展
在 1998 年 以 前 ， 大连 商业市场被天百、大 连商场等传统国营商 业所主导，但随着首 家合资企业百盛的开 业，大连的商业市场 开始发生变化
城市地位 核心元素
大连地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的核心，是东北最重要航运枢纽和物流中心。
•大连具有良好的区位优势和深水岸线条件； •目前已与国内30多个港口通航，并与150多个国家与 地区的港口有航运往来。
到2020年，大连将建设成为东北亚国际 航运中心，这是国家批准的第一个航运 中心规划。
大连将进一步通过陆地交通及海上交通与各沿海城市增进经济往来，在促进经济发展的 同时，也为商业带来了更为广泛的客户群体。
城市商业发展 核心元素
青泥洼商圈
序号
名称
现有项目 类型 档次
开业时 间
体量 （㎡）
9 7
8
6
1
2
45
33
1
大连商场
百货 中档 2008
2
新玛特购物休闲 购物中
广场
心
中档
2001
3
麦凯乐大连总店
百货
中偏高 档
2011
4
百年城
购物中 心
中高档
2002
5
大都会
购物中 中偏低
心
档
2010
6
大商男店
百货 中档 2002
城市地位 核心元素
目前，大连的支柱性产业包括石化、造船、装备制造、电子信息及软件。高新技术与 现代制造业在提升城市综合实力和核心竞争力的同时，更带来了大量具有消费潜力的 从业人员。
“十一五”期间，政府已经开始全力 建设支柱性产业的相关基地，未来 大连市竞争力将进一步加强。 另外，日韩企业在支柱产业中占据 重要地位。韩资造船业、日资制 造、日韩外包电子信息业等带来了 大量外来人口。
商圈概述
青泥洼商圈是大连城市的发源地，也是大连商业 的发祥地，这里诞生了大连第一家百货副食店— —大连商场、东北地区第一家外资百货店——麦 凯乐商场、大连市第一家大型购物中心——新玛 特购物休闲广场。
位置
该商圈位于中山区，大连青泥洼商圈范围为东至 解放路，西至友好街，南至五惠路，北至中山 路。
地位及档次
凯德和平广场
周边居民区域型商圈已形 成，待新火车站落成通车 后会走向成熟。
恒隆广场
交通便利辐射范围广，现 有业态不均衡，目前主要 以超市及电子城为主。
单体项目，主要为周边及 高新园区、旅顺游客。
万达广场
凯丹购物中心 中信丰悦城
绿地中心 星光耀广场
东方水城
规划高端商务CDB区
城市商业发展 核心元素 青泥洼商圈
城市发展格局 核心元素
大连市城市公共中心体系将形成1个城市综合中心和3个城市副中心、4个市级专业中 心；本项目所处的区域正是城市的综合中心，在城市发展中具有举足轻重的战略意义。
城市综合中心：
•核心区的青泥洼桥-东港城市综合 中心
城市副中心
•核心区的星海-西安路、北部湾 •金州新区-保税区的金渤海岸 •金州新区-保税区的小窑湾；
城市商业发展 核心元素
大连市内共有3个市级商圈-青泥洼商圈、西安路商圈及天津街商圈，另外人民路上中 高端商业项目集中，能辐射到大连及周边城市的高端消费群体。还有3个区域商圈-华 南商圈、长春路商圈及独立的凯德和平广场。
青泥洼商圈 1 大连市最大最繁华商圈
西安路商圈
34
2
1
2 大连市第二大商圈、大 连西部最大的零售市场
市级专业中心
•核心区的人民广场行政办公中心 •朱棋路体育中心 •梭鱼湾文化中心（即原大钢大化） •凌水教育科研中心
其中东港新区将建成人民路商务中心区的延伸区，它与梭鱼湾共同围合成的大连湾海畔 将被打造成大连的核心生活内湾。
城市发展格局 核心元素
大连将形成以轨道交通为骨干，常规公交为主体，其他交通为补充的一体化公共交通 系统；交通的完善将有利于提升本项目的辐射范围和到达的便捷性。
•地铁：轨道交通线网规划共 262.9公里，9条线路获得批准， 首期建设58.1公里，将辐射现有 主城区的大部分
•快速路：“五纵五横” 五纵即东北路、第二条快速路、 华北路、大连湾海底隧道、跨海 大桥；五横即疏港路、五一路、 东方路、中华路、南部通道
•公交：覆盖大连市区及直通大连 开发区和旅顺
本项目有地铁的支持，同时跨海大桥和海底隧道的建设使东港成为了连接市区与开发区 的重要节点。另外，西安路作为地铁1、2号线的换乘站，有利于该商圈的快速发展； 同时青泥洼商圈相对受到限制，也为东港的商业发展带来机会。
3
天津街商圈 百年历史商圈
人民路商圈 4 大连高端消费聚集区
大连市的商圈分布较为密集，商圈规模和定位各具特点，具有特色的区域商圈逐渐兴 起。
城市商业发展 核心元素
商圈名称
级别
档次
消费群体
主要业态
青泥洼 西安路 天津街 人民路
传统市级商圈
中档偏低 至中高档
全市居民及周边 城市人群
新兴市级商圈
中低档 及中档
同类城市GDP平均值为6135亿元
东北主要城市GDP平均值为5022 亿元
城市地位 核心元素
城市地位 核心元素
城市地位 核心元素
同类城市平均社会消费品 零售总额2201亿元
东北主要城市平均社会消费品 零售总额1984亿元
城市地位 核心元素
同类城市人均社会消费品额 28371元
东北主要城市人均社会消费 品额24471元
城市商业发展 核心元素
大连市的传统零售商业发展经历了由传统百货的兴起、高度集中、调整的几个阶段， 目前正处于购物中心以及综合体商业配套项目的快速发展期。
2000 以 后 ， 大 连 的商 业项目如雨后春笋一 般在天津街及青泥洼 桥相继开业，形成了 商业高度集中的态势
商业高度集中
2006 年 银 泰 百 货 撤 出 大连；铜锣湾百货宣 布倒闭；百货业态逐 步衰退，全面进入调 整期。
50000 148000 90000 80000 60000 19000
7
久光百货
百货 中高档 2009 35000
序号 名称
未来项目
8
类型 预计开业时间 体量（㎡）
9 大连裕景中心 购物中心 2013
150000
胜利广场 合计
购物中 心
中低档
1998
147700 629700
城市商业发展 核心元素 西安路商圈
位置 地位及档次 交通状况
消费群 潜在问题
该商圈位于中山区天津街,西起前进街,东至 民意街。
中低档商品为主的传统的城市级商圈
通达性一般，紧邻未来地铁二号线、五号 线。
金州新区
大小窑湾
主城 大连湾
旅顺
区
东港商务区
城区
•两城—即旅顺 城区、金州新 区-保税区城 区，与核心区的 功能互补与协同 发展；
•三湾—即临大 连湾、大小窑 湾、金州湾的滨 海地区，承担最 高端功能，带动 城市整体环境品 质提高。
本项目所处的东港新区正是承担核心区金融、商务、会展等重要功能的区域。
中档
未开业
百货 购物广场 专业市场
购物中心 百货
购物中心
东港商务区 建设中项目 中高档
未开业
购物中心
现有典型商业
百年城 大商新玛特广场
麦凯乐 久光百货 胜利广场
天兴罗斯福 福佳新天地
锦辉商城 百盛
大连电子城
佳兆业广场 新世界百货
新天百 悦泰街里
时代广场 友谊商城 新世界名店坊
未来主要新 增商业
商圈未来发展趋势
大连 现辖3个县级市（瓦房店市、普兰店市、庄河市）、1 个县（长海县）和6个区（中山区、西岗区、沙河口 区、甘井子区、旅顺口区、金州新区）
城市地位 核心元素
大连具有较好的经济发展基础，GDP/人均GDP、人均可支配收入、人均消费性支出均 居于东北之首，但社会消费品零售总额和人均消费品额不及省会沈阳。
全市居民
传统市级商圈
中低档
周边居民及旅游 者
新兴市级商圈 高档
高收入人群
百货 步行街 购物中心
百货 购物中心 专业市场
步行街 百货
购物中心
购物中心 百货
华南 新兴区域商圈 中低档
周边居民
百货 专业市场
长春路 新兴区域商圈 中低档
周边居民
和平广场 高新万达
新兴区域商圈
中档偏高
周边及高新园区 居民
建设中项目
商圈概述
大连西安路是大连历史最悠久的商业街之一。现已汇 集包括福佳新天地、天兴罗斯福及正在建设的长兴购 物中心等大型商业项目,区域商业氛围发展迅速
位置
该商圈隶属于沙河口区，以西安路为核心，北起疏港 路、南至黄河路
地位及档次
该商圈是大连的市级商圈，是大连市古老的商业街之 一；以大众化、中档偏高的时尚流行零售商业为主
1 2
7
现有项目
序号
名称
类型 档次 开业时间 体量（㎡）
1 天兴罗斯福 购物中心 中偏高 2005
190000
2
锦辉商城
百货 中档 2001
50000
3 百盛西安路店 百货 中低档 1997
25000
4 福佳新天地 购物中心 中档 2005
240000
5 大连电子城 专业市场 -
2004
60000
合计
565000
未来项目
序号