沈阳市北站地下灯饰城调研报告2008大连市胜利广场调研报告调研时间：2008年6月27日调研人：沈乐平、李尚坤、袁志强、方磊、邓刚、李若琪人和商业控股有限公司资产并购经营管理部目录一、大连市商业概况 (2)二、青泥洼桥商圈概况 (2)三、项目调研报告 (4)（一）地理位置及商业分布 (4)（二）交通情况 (5)（三）物流情况 (5)（四）自然状况 (5)（五）发展史 (5)（六）人员组织架构 (6)（七）经营状况 (6)（八）调研综述 (11)附件一：访谈记录 (11)附件二：平面图 (13)一、大连市商业概况：目前大连商业区的格局可以分为东、中、西三大商圈。

作为大连传统商圈的东部商圈是指火车站前一带的商业区域，包括青泥洼桥和天津街两部分。

随着站北广场的规划及青泥洼桥商业步行街建设，使得东部商圈的规模逐步扩大、辐射力增强。

青泥洼桥具有代表性的商业有：麦凯乐、大商新玛特、大连商场、胜利广场、大商男店、秋林女店、百年商城。

在东部商圈中，天津街曾是大连市知名的传统商业街。

近年由于商业项目运作的不顺利，天津街原有繁华的商业氛围已经不复存在。

天津街具有代表性的商场有新世界百货、天伦商厦、国泰商厦。

西部商圈即西安路商圈，由于其产品丰富，加之较大的市场容量使得西安路商圈近年发展迅速。

西安路的商场以百盛、长兴购物中心、锦辉商城为代表。

中部商圈是三大商圈中的新生商圈，奥林匹克购物中心、沃尔玛、百盛购物中心以及餐饮一条街、电子商城让该商圈拥有较强的发展动力。

二、青泥洼桥商圈概况青泥洼桥商圈代表性的商场有大连百年城、麦凯乐大连总店、大商新玛特购物休闲广场、大连商场、秋林女店、大商男店、大连奥特莱特商场、胜利广场，详情如下。

（一）百年城休闲购物中心简介：百年城休闲购物中心位于大连市青泥洼桥商业街，由大连百年实业有限公司与香港联益集团联合投资兴建的。

商场于 2002年1月18日正式营业，建筑面积约为80000㎡。

百年城作为大连的标志性建筑，拥有堪称亚洲第一的全玻璃幕墙。

百年城主力店为太平洋百货（主营服装、服饰、珠宝、化妆品等），银行、钟表、个人护理、餐饮等行业主力店品牌店达130余个，而且百年城世界名品中心更是汇集了EMPORIO ARMANI、ZAGNA、MONT BLANC、BURBERRY、HUGO BOSS、PRADA、DUNHILL、KENZO、 PORTS、BMW LIFESTYLE等世界一线品牌，是青泥洼桥商圈中品牌档次最高的购物中心。

（二）麦凯乐大连总店简介：大连麦凯乐总店位于青泥街57号，总营业面积50000㎡，于1998年9月19日开业。

麦凯乐自04年被大商集团收购以来即定位高档精品流行百货，是大商集团中的高档百货主力店，其不仅秉承了麦凯乐原有日式管理模式，而且更贴合国情和大连本土的消费需求，在青泥洼桥商圈中占据着重要的商业地位。

（三）大连新玛特购物休闲广场简介：大连新玛特购物休闲广场位于站前中山区友好街30号，建筑面积约为100000㎡。

其业态涵盖流行百货、大型超市、专卖店、华纳影院、真冰场、宠物店、健身会所、国际餐饮连锁品牌。

已成为满足消费者购物、文化、餐饮、休闲、娱乐、商住等多种功能一站式购物广场。

（四）大连商场简介：大连商场是闻名全国的大型百货零售企业，隶属于大商集团股份有限公司。

始建于1937年，建筑面积50000㎡，营业面积35000㎡，集餐饮、休闲、娱乐等功能于一体的单体百货，该商场经营环境较好，素有“大连第一店”之称，但目前经营状况一般。

（五）大连秋林女店简介：大连秋林女店于1998年10月29日正式营业，其前身为创建于1937年的大连秋林公司，是大连市老牌国有商业企业。

后经大商集团斥资千万全面改造后更名为大连秋林女店，定位为女性专业店。

大连秋林女店占地面积1000余㎡。

因该商场定位经营女装，鲜明独特的市场定位，目前该商场现已成为东北第一家集购物、餐饮、健身、美容、文化沙龙为一体的女士用品专业店。

（六）大商男店简介：大商男店属隶于大商集团，是大商集团创建的一个极具特色的专业店铺——全国首家男士用品专门店。

大商男店地处大连市中心著名的青泥洼桥商业区，是该区内的七个主力店铺之一。

总面积19000㎡，经营面积12000㎡，包括地下一层，地上九层。

店外门前有4000㎡广场，分为休闲区和停车场两部分。

大商男店于2002年12月21日开业，集购物、休闲、聚会、娱乐于一体的男士用品专业化店。

（七）大连奥特莱特商场简介：大连奥特莱特商场位于大连市中山区胜利广场3号宏孚国际大厦内，商场区域为二层至五层，一层为宏孚国际大厦大堂，六层以上为商用写字间。

奥特莱特商场以批发为主，零售为辅，主营韩国品牌及韩国进口服装服饰，是大连市经营韩国服装、服饰较集中的商场。

该商场于2003年9月份开业，建筑面积4800㎡，使用面积2700㎡，共有200余户。

大部分商户为韩国人，货品大部分来自韩国首尔的东大门与南大门批发市场，也有部分货品来自青岛、威海等地，主流价格带均在200---500元左右，货品韩式风格突出，精品间装修风格典雅独具特色。

该商场稳定的采购商户多在每周二、三及周日集中进货，其间客流量较大，其它时间均为大连市的零售客流到此选购。

注：由于调研时间有限，以上个商业项目资料多为二手资料。

三、项目调研报告大连市胜利广场调研报告【胜利广场图片】【胜利广场地理位置平面图】（一）地理位置及商业分布胜利广场位于大连火车站前广场地下，其地面口部可以与长江路、青泥街、前进街、中山路四条街道相接，广场周边分布着多个商业项目，包括百年城、麦凯乐、新玛特、太平洋百货、大连商场、大商家电商场、秋林女店、大世界国际家居中心等。

（二）交通情况由于优越的地理位置，公路交通较为方便。

长江路、青泥街、友好街上设有6个公交站台，共有公交线路14条，包括7、13、30、31、22、101、201、408、411、414、512、513、531、602，基本可到达市内各区域。

（三）物流情况由于胜利广场的商户全部为零售经营，进货数量有限，商户大多数采用乘车自运。

外省市来货通过物流公司到达货站后转至各店铺内，货品运输较为方便。

（四）自然状况1、全称：大连胜利广场发展有限公司2、地址：大连市中山区胜利广场28号3、网址： 4、性质：合资5、法定代表人：蔡宽民6、成立时间： 1993年7、隶属关系：香港博泰发展有限公司8、营业时间：9：30—20：309、主营项目：服装、鞋、箱包、餐饮、手机、娱乐10、经营方式：租赁11、商场规模：建筑面积：156000㎡（实测132200㎡）使用面积：88060㎡（五）发展史由于大连市政府招商引资的努力，加之较好的商业契机，1992年蔡辰男先生以香港博泰发展有限公司的名义与大连市政府答成投资协议，筹建胜利广场项目。

双方为胜利广场的两大股东，其中香港博泰发展有限公司占股80%，具体发展情况如下：1、开发建设方面1993年胜利广场项目开工建设。

经多年运作，该项目于1998年5月30日正式营业，商场包括地上建筑、地下四层及停车场建筑面积140000㎡。

2004年胜利购物长廊营业，使得胜利广场的建筑面积增至156000㎡。

2、经营管理方面1998年5月30日胜利广场开业。

开业初期，胜利广场共聘用了50余位台湾籍主管，使胜利广场迅速走过了最初的市场培育期和调整期。

1999年胜利广场在台北召开董事会并通过决议改聘蔡宽民为董事长兼总经理。

2000年7月胜利广场数码区正式营业。

2001年5月胜利广场夹层都会名店开盘销售，地下三层钱隆大集营业。

2001年9月都会名店营业。

2002年12月鞋乐大集营业。

2004年1月购物长廊、哈韩名店营业。

商场最初主要以租赁的方式经营，后将部分商铺的使用权逐渐销售给商户，据称目前80%的商铺已经被买断。

商场经过多次调整形成了目前的以服装，饰品杂货，餐饮，通讯等项目为主的经营品项格局，号称是亚洲最大的地下商城。

（六）人员组织架构（七）经营状况1.商场规模及商铺数量2.经营特色及品类描述胜利广场总建筑面积号称1560000㎡，据称是亚洲最大的地下零售市场，经营品项较为齐全，是集青年群体购物、餐饮、娱乐为一体的大型商业项目。

访谈了解80%的商铺已被商户买断。

经营区划较为合理，各品类特征较为明显，具体情况如下：夹层为最上层，主要包括都会名店街、贞花韩城、精品名店街。

都会名店街于商场开业初期即以形成，现有商户176户，该区域经营面积近2000㎡，主营中高档时尚、品味、精品女装，主力价格带在240—500元，货品主要来自广州、深圳等地。

白色石膏柱的设计元素体现高贵典雅的装修风格，与经营服装的风格档次相呼应，多年的经营调整使都会名店街成为胜利购物广场最具靓点的一个区域，吸引消费能力相对较强的中青年消费群体到此购物。

贞花韩城分为两个经营区域，分别位于夹层和负一层，共有237户，主要经营中、高档韩式风格女装，商户实力较强，货品多来自广州、深圳，少数货品来自韩国，主力价格带在200—400元。

主力户型为12㎡，装修风格较能突显商品特色。

据了解贞花韩城2003年3月—2008年3月被一韩国人承包经营，该区域是胜利广场中经营效益较好的。

访谈了解合同到期后，该区域大部分商铺将被商场收回。

贞花汉城夹层现全部以租赁方式经营，收回后商场对负一层进行了重新装修，并将大部分精品间以买断的形式卖给商户。

商户盈利状况较好，经营较稳定，转租转兑情况较少。

精品名店街分为一、二街，面积3500㎡，共有品牌38个，以知名休闲品牌为主，包括佐丹奴、卡玛、班尼路、以纯、艾夫斯等，主流户型为50—100㎡，该区域装修风格特点突出，主通道及公共区域由商场统一装修，商场照明、彩化、VI设计等方面与百货商场风格相似，是各经营区域中装修最好，品牌知名度最高的区域，商品主力价格带为100—200元。

商户经营实力强，盈利状况较好，经营稳定。

胜利购物长廊是胜利广场于2004年9月开发的一条地下商业街，与夹层相接，全长240m，共352户，主流户型为25㎡、50㎡，主营休闲类、时尚类服装服饰。

由于地处中山路中段，地面有多个公交站点，为胜利广场吸纳了大量的外部客流。

双通道动线清晰，大户型给消费者明亮、简洁、宽敞的视觉效果，经营品牌有歌莉娅、adidas、阿瑟斯、大脸猫等品牌，另该区域还配有咖啡吧、便利店、旅行社、花店、干洗店等服务设施，能够满足不同消费者的需求。

商户经营效益较好，调研中未发现转租转兑铺位。

负一层主要由W靓街、小纽约男装馆、汉城小镇、哈韩名店街构成。

W靓街于2001年开业，共有131户，以6㎡小铺位为主，主要经营低档时尚女装，货品多来自沈阳、北京等地，零售主力价格带在80—180元。

货品差异较小，同质化商品的竞争较大，格局混乱，动线不清，致使该区域客流较少，商户经营效益较差，目前现存在空铺，转租转兑频率较高。