《商品房买卖合同》违约之诉讼时效简析
作者:syjwb 2007-10-25 17:12 星期四晴
《商品房买卖合同》违约之诉讼时效简析
陕西泓瑞律师事务所朱政赵玲玲
陈某与西安某房地产公司（下称"房产公司"）于2001年11月25日签订了一份《商品房买卖合同》（下称《合同》），合同约定，房屋总价款为30万，交房时间为2002年3月31日，交房条件为取得《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及《竣工验收备案表》，并办好大产权证，交房后90日之内办理房产证。付款方式为分期支付：合同签定后7日内支付第一笔款项20万元；剩余款项付款时间为2002年3月31日，逾期交房的，房产公司交房后支付。逾期付款按应付款日万分之三支付违约金；逾期交房或逾期办理房产证按已付房款日万分之五支付违约金。
合同签订后，陈某按时支付了第一笔款项后，房产公司未能按约交付房屋，陈某由此也未在2002年3月31日支付尾款，期间陈某多次电话联系该房产公司要求交房和支付违约金，房产公司一直没有满足要求。直到2005年4月26，房产公司才取得大产权证，并于2004年7 月13日通知陈某收房付款和办理房产证，陈某办理了收房手续，但拒绝支付剩余款项，认为房产公司逾期三年交房之违约金已经超过剩余款项，因此主张两相冲减，并要求房产公司尽快办理产权证。房产公司不同意其解决方案，陈某因此于2005年7月17日诉至法院，要求法院判定其与房产公司两相冲抵，并判定房产公司尽快办理产权证。并提供了2004年3月15日的催告函、2004年8月23日和9月17日的律师函及对应的特快邮寄邮件详情单作为证据。房产公司随后提起反诉，要求陈某支付剩余房款。
法院经审理认为，房产公司违约是实，但陈某主张的违约金有一部分已超过两年诉讼时效，故只支持其未超过诉讼时效部分的请求，最后判决陈某向房产公司补足折抵后不足部分款项，房产公司于收到该款后90日内为陈某办理房屋房产证。
律师解析：
本案主要涉及诉讼时效问题：
一、基本法律。
诉讼时效，是权利人在一定期间内不行使权利，即丧失请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行义务权利的制度。超过诉讼时效，原告有权提起诉讼，但不能获得胜诉判决，即有诉权而无胜诉权。
我国法律关于诉讼时效的规定，包括两大类：
第一，一般诉讼时效，即《民法通则》第135条的规定："向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。"根据该条规定，在我国，一般诉讼时效为2年。
第二，特殊诉讼时效，根据上述《民法通则》的规定，诉讼时效除该条规定的2年外，另有规定的从其规定，因此法律另有规定诉讼时效不是2年的则被认为特殊诉讼时效。如民法通则第136条规定"下列诉讼时效期间为一年：①身体受到伤害要求赔偿的；②出售质量不合格的商品未声明的；③延付或者拒付租金的；④寄存财物被丢失或者损毁的。"另有环保法规定环境污染诉讼时效为三年等特殊诉讼时效的规定。
对于商品房买卖合同违约行为追究违约责任的诉讼时效，我国没有特殊的法律规定，因此适用一般诉讼时效，即2年诉讼时效的规定。
二、本案分析
本案的关键问题在于陈某追究违约金的权利是否超过诉讼时效，这就涉及到诉讼时效的起算问题。民法通则第137条的规定，"诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害之时起计算"。根据该条规定，陈某追究房产公司逾期交房之违约金的诉讼时效应从约定的交房之日起算，这也是大多数人的观点。但是同时，也有一些人认为，开发商逾期未交房是一个持续行为，是对买受人权利的持续侵犯，根据《最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见》１９４条规定"侵权行为是持续发生的，诉讼时效从侵权行为实施终了之日起计算"，因此，计算其诉讼时效应从实际交房之日即侵权行为终了之日起算。
我们认为，房产公司未按合同约定如期交房属于违约行为，而不是侵权行为。因此《最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见》关于持续侵权行为之诉讼时效自侵权行为终了计算的规定，并不适用买房人追究房产公司违约责任的诉讼时效起算。前者应以约定的交房日期为起算点，但在实际操作中，也并不是说一旦超过2年时间，买受人就一概丧失了追究违约责任的权利，而是应对具体情况具体分析：
（一）合同约定"出卖人逾期交房，按合同总价款固定比例支付买受人违约金"。那么从债权的角度分析，此时的违约金是一个可以确定的数额，属于一时性债权，应当从约定的交房之日起算诉讼时效；
（二）合同约定"出卖人逾期交房，每逾期一日需向购房人支付房款总价固定比例的违约金"。此时的违约金属于一种继续性债权，它是按日计算并支付的，即违约一日就有第一日的违约金，违约二日便有第二日的违约金，每日单独发生的违约金从债法的角度讲叫个别性债权，因此每日发生的个别违约金债权应当单独计算诉讼时效。如采用本案判决中认定的方法，即起诉之日起倒数两年之内的违约金债权的诉讼时效还未届期，予以保护。
三、律师建议
除前述逾期交房的违约行为外，实践中经常发生的还有逾期办证、交付的房屋质量不合格，以及买受人未按期付款等情况。其中关于逾期办证行为，根据《城市房地产开发经营
管理条例》第33条规定，办理土地使用权变更及房屋所有权登记手续是买受人的法定义务，同时出卖人房地产开发企业具有法定协助义务，对于法定义务，不应受到诉讼时效限制，因此即使超过2年时间，买受人依然有权利也有义务办理房产证。但是对于逾期办理房产证的违约金、房屋质量不合格的违约赔偿、逾期付款的相应款项及违约金等，对于权利主体均存在因未及时主张违约责任导致丧失胜诉权的风险，律师在此建议房产公司及买受人，在合同对方出现违约行为时，及时行使权利，在对方拒绝主动承担责任时，及时诉至法院，寻求司法救济。或者采取其他能够引起诉讼时效中断的措施，如：通过向对方发函或签署协议的方式，向对方主张权利，同时保留好相关证据，包括但不限于邮寄单据、共同签署的文件、电话记录等等。
诉讼时效因诉讼或权利人主张权利而发生中断以后，重新计算，即重新开始2年的诉讼时效，并可以再次发生中断。但是同时，须注意的是，根据我国《民法通则》第137条规定"从权利被侵害之日起超过二十年，人民法院不予保护"。该条规定的诉讼时效属于"最长诉讼时效"，即从权利被侵害之日起计算，权利享有人不知道自己的权利被侵害，时效最长也是二十年，超过二十年，人民法院不予保护，该20年的最长诉讼时效不因任何情况发生中断、中止或延长。
开发商延期办证违约金的诉讼时效计算--自起诉之日往前倒推
2011-07-17 09:25:43| 分类：经典案例| 标签：商品房买卖经典案例|字号大中小订阅案情简介
2006年6月15日，鲍春凤与永厦房地产开发有限公司（以下简称永厦公司）签订《商品房买卖合同》1份，约定：
1、由鲍春凤购买永厦公司开发预售的位于江岸新城小区的住宅房屋一套，购房总价款为2,158,430元。并约定甲方（即永厦公司）应当在2007年5月31日前，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方（即鲍春凤）使用；
2、在商品房交付使用后60日内，应办理《房地产权证》，如因甲方的责任，致使乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书，乙方不予退房的，从逾期之日起，甲方按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方支付违约金。合同签订后，鲍春凤以部分现金、部分按揭贷款方式付清房款。
2007年5月31日前永厦公司按合同约定将商品房交付鲍春凤使用。2008年6月4日，永厦公司完成初始登记，并取得相应《房地产权证》。2008年12月25日，鲍春凤填具《土地房屋权属登记申请书》交付永厦公司，2009年1月13日，永厦公司将鲍春凤所购房屋的办证资料提交市土地房屋权属登记中心。2009年3月4日，该房屋登记在鲍春凤名下。
鲍春凤诉称：永厦公司迟延办证的行为已构成违约，现要求永厦公司支付违约金370,957.6元（以总房价款为基数，按同期贷款利率，从鲍春凤收房第61日起计算至《房地产权证》下发之日止）。
永厦公司永厦公司辩称，对鲍春凤陈述的事实无异议，但我公司仅是接受鲍春凤的委托为其办理产权证，且即使我公司存在办证迟延，但在我公司办证迟延后，鲍春凤应当知道因我公司迟延办证致使其合同权利遭到侵害，根据买卖合同纠纷诉讼时效为2年的有关法律规定，鲍春凤的请求部分已超过诉讼时效，应当依法驳回鲍春凤的部分诉讼请求。
裁判结果
法院判决：永厦公司于本判决生效后7日内支付鲍春凤自2008年11月30日起至2009年1月13日止，以已付房款2,158,430元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算的逾