（市场分析）年南京别墅市场分析南京别墅市场资讯南京网尚咨询顾问XX公司二00七年壹月壹、别墅市场分析1、南京别墅市场综述今年以来，经济型别墅大量涌入别墅市场，带动了别墅市场的中低端需求，大大增加了别墅市场的整体供给，同时有效刺激了需求。

具体表当下以下几个方面：产品走向多样化以前的别墅产品就是豪宅的代名词，产品比较单壹，当下别墅的产品种类从最高端的顶极独栋豪宅，到中档的双拼及经济型的联排、叠加、叠拼的TOWNHOUSE等，产品的层次更多，产品类型更加丰富，别墅市场走向多元化、成熟的产品开发。

就市场的整体情况见档次上多层次供应，去化上中低档市场更为活跃；从分布上见，区域划分更为明朗，主要分为市内别墅、近郊别墅、远郊别墅。

部分近郊、远郊别墅于价格定位上和室内高档住宅总价处于相同档次上，这使得壹部分想住别墅，却难以承受高档别墅价格的购房者的需求获得有效释放，于是经济型别墅应运而生，它使得原先的“金字塔”型消费结构得到了变更，扩大了别墅市场容积量，整个中上层消费群均被吸纳成为购买群。

功能走向多样化以前的别墅主要是为了满足住的功能，当下则不仅用于居住，仍是休闲、娱乐、社交的重要场所。

尤其是随着第二居所的兴起，别墅的休闲功能更为突出。

别墅的地理区域不断扩张，新老板块差异开始形成以前的别墅领地主要集中于江宁，但当下的别墅板块已经四面开花，像正于升温的东郊板块、江北老山周边及句容、溧水、高淳等远郊已成为开发商们青睐的区域。

消费群体正于发生变化南京的消费者于别墅消费上经历了三个阶段：起步阶段以外销为主，如帝豪别墅等；第二阶段，别墅购买者以市场经济催生的首批富裕人士为主，这壹群体除了海归人士，主要是于第壹轮商品房购买潮中消费高端商品房的买家和投资客；第三阶段是随着经济发展催生的大量中产阶层，其中自住型客户的比例较高，主要的客户群年龄大约于35岁到50岁之间。

增长比较快的是35岁到40岁之间的客户。

部分产品仍保持别墅的高档性，其定位于整个金字塔型社会的上层人群，但由于经济类型的变更，其已不再仅仅局限和某壹阶层，而是社会多类别，从最初的外企高级人员、私营企业主发展成为包括金融业、IT业、商贸业的多阶层顶尖壹族。

而且随着南京经济的发展，本地富人壹族数量的不断扩大，以及随着外向型经济的不断扩容，外地高收入群的涌入，使得别墅群的购买力极大增强，这种别墅的潜于消费群将成为推动别墅市场发展的壹大要素。

南京别墅市场问题分析于别墅市场供需俩旺的局势下，别墅市场正于悄然发生变化，市场结构、产品特征、消费心理以及消费群体特征已经改变。

和此同时，别墅市场的问题也于日益暴露。

由于别墅市场的潜于供应量较大，区域市场竞争严重，特别是将军路沿线，潜于供应量巨大，同时同质化竞争严重，各开发商尽量错开上市时机，甚至进行产品转型。

市场供应结构不够合理。

中高档别墅的比例过高，达到了40%之上。

而今年以来，价格于100万左右的经济型别墅最受市场欢迎。

户型偏大、总价偏高的别墅相对滞销。

别墅品质名不副实。

别墅最为稀缺的元素是自然景观——山和水和原生态绿化，而有些项目自称水景别墅，只是小型人工水景，而号称的高绿化率，就是种壹些草坪，移植壹些树木，名不副实。

随着经济型别墅市场保有量不断扩大，别墅本身的纯粹性、高端性将会发生异化。

精品创新型别墅于房产市场引领时尚是必然之势，其自然环境、建筑规划、品质内涵的纯粹性无可替代，其渗透的生活理念、居住品位、文化内涵、建筑精神将不仅仅是建筑的发展，更是社会和经济发展、中产阶层群体壮大的侧面反映。

经济型别墅大受市场欢迎，将动摇别墅的价值体系，形成有中国特色的别墅市场格局。

2、南京别墅市场需求情况2.1物业类型供需比例情况注：根据市场房地产销售面积供需统计别墅作为房地产市场中的特殊的产品，于市场中的所占量的主要集中于江宁地区，目前别墅市场的暂时供需基本平衡，于于市场没有大规模集中放量。

2.2别墅物业需求特征根据我们对目前南京别墅市场的畅销项目调研，以及对别墅消费客群的长期关注和分析，我们确定消费者对于别墅的需求有如下特点：（1）区位是消费者选择别墅的首要考虑因素根据对已购买别墅的消费者调查，80%之上的别墅潜于购买者认为，理想的别墅第壹要素就是具有优良的区位。

其中，将军山、翠屏山壹带、紫金山壹带占据了绝大多数购买者的选择方向。

（2）交通条件是最基本的硬指标由于购买别墅的消费者基本均具有机动车，90%之上的购买者认为别墅项目周边要路网发达，快速畅通，节省时间，达到“距自然很近，离红尘不远”。

且且大多数消费者均希望别墅项目到市区的交通路俩侧最好景色优美，驾车往返市区和别墅之间能成为壹种享受。

（3）优美的自然环境是购买别墅最基本的追求根据对将军山翠平山壹带的消费者调研来见，购买别墅的消费者，其根本目的就是追求于市区没有的优良的自然环境（清新的空气、良好的视野、安静的居住环境等），特别是山水环境，更是受到他们的追捧。

于调查中，超过50%的消费者喜欢水景别墅，超过35%的消费者喜欢山景别墅。

（4）异域风格别墅受喜爱无论是联排、双拼、仍是独栋别墅，具有异域风格，特别是欧美风格的别墅广泛受到欢迎。

特别是独栋别墅，60%之上的消费者选择购买欧美式别墅，现代风格和中式风格的选择比例不超过20%。

然而，50%之上得消费者虽然不能明确说处他们心目中的别墅具体形象，但他们希望买到纯正的、原汁原味的异域风格别墅，而不是仅仅以壹些欧式符号来妆点成的别墅。

（5）面积需求无论是从市场现有项目的销售情况统计，仍是从潜于消费者购买意向访问见，联排别墅180㎡—220㎡是最受欢迎的面积区间。

而双拼和独立别墅的需求大多数集中于350㎡以下。

这和消费者的经济实力以及目前别墅市场的产品结构基本吻合。

（6）购买用途调研发现，70%之上的别墅，特别是近郊别墅，消费者购买后是用作居家生活的，即将来作为第壹居所（或许购买后壹段时间暂不居住）。

作为第二局所用途的只占20%左右的比例，这和目前媒体的宣传有很大差距。

投资客群的比例占到8—10%左右。

另有少数作为商务用途等其他功能。

（7）产品功能需求于购买别墅的消费者中，由于大多数没有居住别墅的经验，他们大多数不能明确说出对别墅的功能需求，特别是细节需求，这需要开发商的引导。

根据调研，大部分消费者仅对于和公寓有同等用途的房间、客厅、厨房、卫生间等功能具有明确的要求，其他功能区大部分不能明确。

4、南京各别墅板块简述4.1别墅板块简述（1）紫金山麓别墅群实际包括环紫金山和仙林地区。

以金陵家天下、帝豪花园为代表。

随着仙林沁兰雅筑、香溪月园等项目及钟山高尔夫、聚宝山项目等的推出，紫金山别墅群将成为南京高档别墅的代表区域。

（2）江宁开发区别墅群相对是壹个较为广泛的概念，由三个区域构成，将军路区域、百家湖区域和高湖区域，随着城市的扩张和交通的发展，区域将向第壹居所过渡。

●百家湖区域于传统的格局中，是作为独立板块存于的。

于江宁的楼盘中，百家湖地区起步较早，迄今为止该地的楼盘建设已接近饱和，今后可能不会有大规模的别墅项目出现。

●而高湖板块壹直以来属于周边较大板块的附庸，前有百家湖，后为将军路。

●翠屏山别墅群是近年形成的壹个新的热点别墅区，由于该地区独特的地性，良好的自然景观环境，随着牛首山、翠屏山区域的开发，共青团路的接通以及其他不断出现的利好消息，已经较大限度的刺激该区域的发展，成为南京未来的中档别墅主要聚集区。

（3）汤山别墅群对于希望获得休闲的第二场所的均市人而言，是个理想之处，目前该区土地资源开发已进入后期，而且由于其开采过度，政府开发限制的出台，其前景不容乐观。

真正意义上的汤山别墅区将会逐渐消失。

随着壹小时均市圈的发展，该区将会和句容、宝华等地区联成壹体。

（4）溧水休闲度假别墅凭借其优美的环境及良好的地域优势以及溧水民营开发区推动，是今后几年休闲度假类别墅的主要供应地。

溧水别墅以卧龙湖、东屏湖、天生桥、傅家边及无想寺等区域。

4.2别墅分布区域特征注：根据目前市场于售楼盘数量统计，江宁市场别墅数量占到了全市别墅市场的壹半。

根据别墅的市场分布特征，我们将南京的别墅市场分为近郊别墅（离市中心30km内）和远郊别墅（离市中心30km外，30分钟车程）俩大类。

5、产品特征分析别墅个案统计表(未统计市场潜于项目)接上表5.1各类物业的特点5.2物业形态比例注：根据目前市场于售楼盘统计,联排、双拼别墅占到市场80％左右的比例。

目前市场上的部分类似别墅的跃层公寓，由于大多处于环境较好的郊区，于此将其归类为叠加别墅。

5.3各类物业产品面积 ●联排别墅●双拼别墅 ●独栋别墅●叠拼别墅注：根据别墅市场中套数统计，联排主力面积于约220-240㎡，双拼面积主力约于260-300㎡，独栋面积主力350-500㎡,叠加面积面积主力150-180㎡。

5.4别墅价格 （1）各物业价格比较（2）各区域价格比较注：根据市场中于售楼盘的楼盘销售价格统计出，目前南京别墅市场中整体的价位，叠拼别墅5420元/㎡(由于城区及近郊几个项目较高的价格，拉升了平均单价)，联排别墅5600元/㎡，双拼别墅6000元/㎡，独立别墅10000元/㎡。

5.5别墅各类物业去化速度 ●联排别墅 ●双拼别墅●独立别墅 ●叠拼别墅能够预见，TOWNHOUSE 联排别墅将成为未来南京中产阶层主流的住宅形式。

从现有的别墅销售情况来见，单套别墅面积于180—220㎡的最为畅销。

5.6南京别墅产品层数结构 ●联排别墅 ●双拼别墅●独栋别墅 注：之上图表根据目前南京房地产市场于售楼盘统计，有较少量壹层半等楼盘忽略未统计。

5.7别墅花园面积 ●联排别墅 ●双拼别墅 ●独栋别墅注：根据别墅市场中套数统计，联排主力面积以150-200㎡，双拼面积以200-300㎡，独栋以300-500㎡为主。

二、典型项目销售情况1、竞争个案2、南京单价300万之上别墅情况统计。