2006南京不墅市场简报Array目录
第一部分、南京整体不墅市场环境 (2)
一、南京不墅市场整体情况 (2)
（一、）南京不墅市场的要紧不墅类型. 2
（二、）南京不墅市场分板块供应情况. 4
（三、）南京不墅市场的价格区间 (4)
（四、）南京不墅市场的供需状况 (6)
二、南京不墅市场进展趋势预判 (7)
（一、）不墅供应量在以后几年将逐渐减少 (7)
（二、）土地升值对不墅升值产生专门大阻碍 (8)
（三、）价格具有较大升值空间 (9)
（四、）同意度最高的不墅类型 (10)
（五、）不墅竞争将日趋激烈 (11)
（六、）南京不墅市场走势预测 (13)
第二部分、南京不墅市场板块分析 (14)
一、南京不墅市场要紧板块市场行情 (14)
（一、）江宁板块 (14)
（二、）江北板块 (19)
（三、）城区板块 (21)
第三部分、不墅市场个案列表 (24)
一、典型个案列表 (24)
（一、）玛斯兰德 (24)
（二、）山水华门 (27)
（三、）巴厘原墅 (29)
（四、）奥斯博恩 (30)
（五、）总结 (33)
二、不墅个案列表统计 (35)
A、第一部分、南京整体不墅市场环境
一、南京不墅市场整体情况
（一、）南京不墅市场的要紧不墅类型
南京别墅市场月度抽样供应结构比较（2005年10月）
100200300400500600700800单位：套0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%
120.00%
28.85%
32.97%21.02%
17.17%
100%
叠加联排双拼独立合计
依照2005年10月份的不墅销售情况，南京在售的不墅，包含叠加、联排、双拼、独立四种不墅类型，其中联排所占比例最大（共210套），为总体的32.97％，独立不墅数量最少只有125套在售，占全部不墅的17.17％。
能够看出目前南京不墅市场依旧以联排和叠加不墅为主，不墅市场的消费尚处于初期，满足舒适居住的经济型不墅消费时期。
（二、）南京不墅市场分板块供应情况
从图上能够清晰看出，目前南京在售不墅三个集中供应区域中，江宁板块所占份额最大，其在售不墅数量占南京地区不墅项目的78.42％，城区和江北所占专门少，分不为11.68％和9.85％。
江宁和江北都以联排不墅供应为主，只有城区以叠加不墅为主。
（三、）南京不墅市场的价格区间
南京别墅板块售价对比
从上图能够看出：
城区板块，由于高档住宅用地的稀缺性，造成了该板块不墅项目价格的居高不下，各类型不墅价格均居各板块之首，特不是独立不墅，平均价格已高达16600元/㎡，而该板块的中山高尔夫不墅，独立不墅价格达到20000元/㎡；
江宁板块，价格始终左右着全市不墅均价的升降，独立不墅均价在10000元/㎡左右，其余类型在5000－6000元/㎡不等；
江北板块，不墅类型要紧以独立、联排为主，独立
不墅均价在4700元/㎡，联排价格为3600元/㎡左右，价格一直没有明显上升迹象。
（四、）南京不墅市场的供需状况
2005年5月－10月南京别墅市场供销情况
单位：套
0.00%
10.00%20.00%30.00%
40.00%
50.00%
60.00%
70.00%80.00% 南京整体不墅市场供销走势保持稳定增长，月销售量均保持在110-150套之间，而与之相对应的供给方面
增长幅度相比却小的多，这要紧是受政府最近出台的一系列不墅用地停批利好政策阻碍，差不多拿到不墅用地的开发商普遍看好后市，开发商在推盘节奏上明显放慢。
二、南京不墅市场进展趋势预判
（一、）不墅供应量在以后几年将逐渐减少
通过上图，可发觉尽管南京不墅市场的上市量增长幅度特不大，但所占市场份额不足同年商品房上市量的10%，就南京这一省会都市来讲，不墅的供应量相对依旧较小的。
2005年3月省政府发文，要求停止一切不墅供地，近期国六条和相关的十五条细则，再一次强调停止不墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应，这将使不墅的稀缺性更进一步得到体现，因此以后几年的不墅供应量将可不能放大。
（二、）土地升值对不墅升值产生专门大阻碍
从其土地价值上看，南京不墅的容积率一般都低于
0.4，所占有的土地面积较大，而南京目前的土地价格
下降的可能微乎其微，以后土地巨大的升值空间目前差不多有所显现。
随着新一轮“十一五”规划的提出，南京市政府进一步加大新城区的建设力度，住宅郊区化的趋势日益明显，目前南京江北、汤山、城南、紫金、江宁等不墅板块的不墅项目，都具有极大的升值潜力。
（三、）价格具有较大升值空间
1、区域内项目比较，价格差异明显
从目前南京的不墅价格来看，仍然处于偏低的水平。
以独立不墅来看，南京目前最贵的不墅板块是紫金板块，其独立不墅的价格达到了20000元/平方米，最廉价的则是江北板块，其独立不墅价格为7500元/平方米左右。
2、国内比较，仍有较大的上升空间
南京紫金板块20000元/平方米的独立不墅价格拿到全国水平相比（例深圳上海等地50000元/平方米的不墅），南京不墅的价格升值显然仍有较大上升空间。
（四、）同意度最高的不墅类型
单套面积在180—260平方米的联排不墅
依照在售不墅的市场同意度分析，可发觉：✓最为畅销的是单套面积在180—260平方米的联排不墅
市场单价以三山（将军山、翠屏山、韩府山）板块的主流价格线为参考样本，联排不墅单价以4500—6500元/㎡为主区间，整体均价调至4800元/㎡左右。
✓独立不墅的差异性较大
目前南京市场上的独立不墅，单套面积从200-900平米不等，但主流户型面积要紧集中在250-500平米的区间，均价操纵在10000元/㎡。
✓不墅配套设施多采取赠送的方式
与不墅相配套的花园、车库等设施，目前开发商大多数采取赠送的方式，但随着不墅供应的主力类型向独立不墅的倾斜，不能排除开发商对此类配套部分收费的
可能；地下室的面积目前多以半价的方式计入建筑面积。
✓ 中西结合建筑风格较为流行
在目前不墅的建筑风格以中西结合的模式较为流行，其中北美建筑风格最为流行。
如以园林布局穿插西式建筑，如山水华门为首的“杭派风格”；另一种则是以“中国人家”为代表的“新四合院”中式风格的异军突起，同样也吸引了众人的眼球。
（五、）不墅竞争将日趋激烈
2005年南京别墅市场各板块供应量比例图
单位：万平方米
0.00%
20.00%
40.00%
60.00%80.00%100.00%
从进展趋势上看，南京的不墅市场中，江宁的翠屏山、将军山一带一直是供应的主力，占据供应总量的九
成左右。
依照目前进展预测，江北的不墅供应量不久将会达到40万平方米左右，其市场份额也将随之增至20％上下；而传统的江宁板块，尽管体量依旧增加到140万平方米，但供应份额却缩至70％。
亚东板块以后的供应变化也较大，将增加10万平方米，供应份额将达到5％。
因此，在不久的今后，南京地区最具潜力的不墅板块应集中在江北地区，其不可替代的自然资源优势将日益显现；但同时又应该考虑到，在目前并不明朗的房产市场中，该板块体量在短时刻内的膨胀，又将不可幸免的引发不墅市场新一轮的价格战。
（六、）南京不墅市场走势预测
南京别墅市场供销状况走势数据预测
单位：套
0.511.522.5
在不考虑新开盘项目的前提下，通过上图数据分析，可看出，以后南京不墅市场的供应状况正逐步向供销平衡的势态上进展，据预测，2005年至2007年南京每年的不墅供应量分不是45万平方米、15万平方米和15万平方米，合计为75万平方米；而这三年不墅的市场需求总量为85万平方米，这意味着，以后三年南京的不墅供应缺口总量高达10万平方米。
由于今后可供开发土地不多，开发商为了提高售价延期上市。
在需求市场上，2004年和2005年，随着不墅大战加剧，消费能力被激发，至2006年随着供需矛盾的缓和，优质不墅将在不墅叫停的背景下上涨，需求量可能会相应临时被人为抑制。
B、第二部分、南京不墅市场板块分析
一、南京不墅市场要紧板块市场行情
（一、）江宁板块
1、江宁不墅市场综述
江宁不墅要紧集中在百家湖和以翠屏山、将军山、韩府山为代表的“三山板块”。
目前三山不墅区有多个在建在售项目，可能总用地达5000亩，总供应量150万－180万平方米，是以后南京不墅市场的主力。
依照近半年来对南京不墅市场的销售状况的跟踪，分析得出：
✓联排不墅面积在170—210平方米的较为畅销该板块单套联排不墅面积在170—210平方米的较为畅销，市场单价范围以4500—6500元/㎡为主，市场均价已调至4800元/㎡。
✓独立不墅以后供应量将与联排、双拼持平
独立不墅目前供应量约占联排项目现供应总量的7成左右，但从供应总量上分析，潜在的独立不墅供应将慢慢与联排和双拼供应持平，目前江宁在售的独立不墅主力面积集中在200-400平米，总价操纵在250万-450万之间。
2、江宁不墅市场的竞争情况分析
✓将军路沿线楼盘竞争激烈
目前的三山板块自将军北路的运盛美之国开始，自北向南分不有：玛斯兰德、香山美墅、翠屏国际、翠屏清华、瑞景文华、山水华门、爱涛漪水园、复地朗香等9个不墅大盘。
其中沿将军路沿线的楼盘如玛斯兰德、。