套数 户型区间
客梯数
21套 400—1600平米
3部
银泰中心操作模式——面向涉外高端商务人士需求
客户主要来源于国外及港、澳地区，所占比例为70%左右，客户职业主要以私营企业主、商人为 主，比例占到65% ； 面向涉外高端商务人士，实现高价格和高形象的突破，成就CBD第一公寓市场地位。
40年产权公寓市场——公寓发展阶段，投资属性产品，尚未进入 一线物业市场阵列
涉外需求牵引下的公寓契机——以涉外公寓需求，牵动市场， 支撑高价高速
国际公寓高端市场占位——细分市场梳理高端产品线，奠定国际 公寓的市场高端地位
主力 面积区间 主力 销售均价
类别 高层电梯豪宅 （含公寓豪宅）
物业形态
开发状态 在售项目居多，后 续规划项目相对较 多 在售项目居多，后 续开发量较少
小面积公寓能否承载银泰品牌下的高端使命，能否实现整盘的价值最大化？
困局之思1：酒店式公寓角色——木桶原理的尴尬和内部产品 线的割裂
银泰中心： ——成都里程碑式的精神领袖型建筑； ——成都的世界级建筑封面之一。 顶级综合体物业： ——国际甲级写字楼； ——华尔道夫酒店； ——顶级奢侈品商业； ——260-380平米公寓豪宅； ——100平米以下酒店式公寓。 木桶原理的尴尬和内部产品线的割裂：
2011年以前典型公寓项目 2012年典型公寓项目
2011年前市场供应以60平米以内中端小户型产品为主，且供销两旺； 2012年综合体公寓物业仍以100平米以下产品为主，其中铁狮门晶融汇为68-94平米，AFC中航国际广场为 47-76平米等； 潜在供应 40年产权公寓仍以 100平米以下小面积物业为主，本案 1000余套的酒店公寓压力堪忧。

国际城南：成都国际化城市名片； 顶级城市综合体：顶级城市综合体，含国际 甲级写字楼、 世界最豪华最著名五星酒店华尔道夫酒店、顶级奢侈品商业、 公寓豪宅和酒店式公寓等。
聚焦——小面积、大体量酒店式公寓，高价高速现金流型产品
公寓
70年产权公寓
面积：260-380平米； 预期价格：4万元/平 米； 角色：明星产品，价 值标杆。
——综合体各产品线高端立意，酒店式公寓面积过于紧凑和集中，价格
和形象拔升难度较大，能否为项目整体增值； ——酒店式公寓与公寓豪宅无承接性，不利于形象统一和整盘价值最大 化。
困局之思2：价值实现——价格梯度分级，小面积制约公寓型 物业价格拔升

公寓市场的区域均价在9500— 12500元/ ㎡之间，成交价全年 呈直线下滑状态。
该项目由2座高 档写字楼、1座五 星级酒店、1座服 务式公寓和1座 SOHO公寓等5栋 超高建筑围合组 团。
Icon国际中心 服务式公寓模式
项目包括写字、 集中商业、公寓、 酒店等，其中公 寓为雅诗阁服务 式公寓。
海洋中心 住宅模式
中航国际广场 行政公寓模式
棕榈泉国际中心 类酒店式公寓模式

住宅销售均不理想， 销售陷于停滞状态。
项目简介
•建筑面积：总建筑面积744175㎡，其中地上 建筑面积532942㎡，地下建筑面积211233 ㎡ •项目物业形态：商业、写字楼、酒店、住宅 （70年产权）及公寓（40年产权） •项目组成：整个项目总计有5栋超高层塔楼和 超大型高端商业裙楼组成，主楼高度56层， 建筑高220米 •项目配套酒店：希尔顿酒店集团旗下的顶级 品牌华尔道夫酒店
问题之思——基于整盘价值最大化高端发力下，酒店式公寓角色 思考及户型面积考量？
酒店公寓角色
价值实现
市场竞争
面积过于紧凑和 集中，价格和形 象拔升难度较大 ，且与公寓豪宅 无承接性； 木桶原理的尴尬 和内部产品线的 割裂。
投资型公寓以控 制总价为手段， 但小面积公寓存 在明显价格天花 板； 价格梯度分级， 小面积制约公寓 型物业价格拔升 。
银泰中心-酒店式公寓 初步定位及户型建议 报告（汇报版）
为银泰而作
2012年2月
目
录
项目本体及问题解析 酒店式公寓发展机会初探 酒店式公寓初步定位及户型建议
成都酒店式公寓研究报告
第一部分 第二部分 第三部分
附 件
2
第一部分：项目本体及问题解析
—— 项目本体分析
—— 问题解析
银泰中心——顶级城市综合体风向标，精神领袖型地标建筑
40年产权公寓
体量:6.2万平米，共 约1000余套； 面积： 100平米以下； 预期价格：3万元/平 米左右； 推售时间： 2013年底 或14年初； 角色：现金流产品， 高价高速出货。
使命——酒店式公寓高端首发，兑现品牌价值，品牌落地推动 西南发展战略
品牌落地 整盘价值提升 现金流产品 首发产品线，肩负 着回现的重任； 高价高速回现，最 大化兑现银泰及银 泰中心品牌价值。 综合体各产品线互 动，互相促进和抬 升，提升整盘价值 。 首发产品热销奠定 整盘价值，同时奠 定银泰品牌价值； 成都首发之作高端 发力，品牌落地， 推动西南战略发展 。
投资价值
高档公寓不仅租金高，其出 租率也高，特别是其涉外租 务市场已经供不应求。高档 公寓的客户正由自住型转向 投资型发展。
银泰中心操作模式——国际公寓（酒店式公寓）模式
柏悦居 所在楼层 建筑面积 单层户数 套数 7-36层 39,212平方米 9户 216套 133-240平米（一居室建筑面积为 132、134或138平米，二居室建筑 面积为240或242平米） 1居77.8%2居22.2% 3部

区域内竞品市场销售走量较好 项目成交价格在9500元/㎡。
项目名称 奥克斯广场 蜀都中心
面积区间 48-81㎡ 58-87㎡
精装标准 2000元/㎡ 2500元/㎡
面价单价 13200元/㎡ 12600元/㎡
平均 优惠 12% 5%
实收单价 11500元/㎡ 11000元/㎡

目前城南投资性公寓优惠额度 较大，成交价格较上月出现小 幅下滑，成交价维持在1000013500元/㎡区间内。

如深圳都会100、丽阳天下、小 小家等；如广州新港城、明轩 等。
案例


公寓属于租赁居住型；
具备高素质的酒店式服务（由 酒店公司或酒店公司背景的物 管公司提供）；
特点

此类物业的投资回报率较高， 作为生活工作室的综合功能符 合新经济时代产品功能多元化、 模糊化的趋势;

居住式公寓作为住宅的过渡用 房;
国际公寓 商务公寓 居住式公寓

北京阳光100国际公寓、和乔丽 晶、瑞城中心等，香港会景阁 等； 深圳地王大厦配套公寓、波托 菲诺国际公寓等； 广州中信广场配套公寓、东湖 御苑、二沙岛金亚花园等。
主要有北京SOHO现代城等; 深圳国际文化大厦、中电信息 大厦、创展中心等; 广州新达城、都市华庭、天文 苑、远洋宾馆公寓等，
客户
住户大多是外国领事馆工 作人员、外资机构的高级 管理人员及其家属。
租户多为一些新兴行业如ＩＴ、 广告、展览、贸易等行业的小 公司，也有部分被白领阶层租 用长期居住。

对置业能力相对较弱的年轻人 有较大的吸引力。同时由于市 场需求较旺，也吸引了投资客 的关注。
国际公寓契机——CBD效应下的高端商务需求
复城国际
海洋中心
51-79㎡
51-99㎡
2000元/㎡
5000元/㎡
11200元/㎡
16000元/㎡
9%
11%
10815元/㎡
13500元/㎡
相比城市高层豪宅，公寓单价相去甚远，难以企及； 投资型公寓以控制总价为手段，赢得市场和投资客的亲睐，但小面积公寓存在明显的价格天花板。
困局之思3：同质化竞争——100平米以下公寓仍为市场主流， 面积同质性严重，价格难以突出重围
40年产权公寓市场——逐渐往国际公寓方向发展，尚没有一个真 正意义上的国际公寓
14年 银泰中心
纯粹的涉外型公寓；
12年 棕榈泉国际中心
面向 CBD国际顶级商旅客户。
涉外型公寓发展方向；
08年 叠翠峰
面积89-129平米，两房和三房。
首个典型涉外型公寓； 以一房和两房为主。
涉外需求牵引下的公寓契机——以涉外公寓需求，牵动市场， 支撑高价高速
成都公寓市场在经历了2002-2007年起步阶段后，经 过2008年的突破爆发，目前处于发展阶段，逐步开 始与国际化公寓产品接轨
爆发点 2008年 公寓市场实现历史 性爆发的一年 第二阶段：起步阶段 2002—2007年 公寓正式面市 第一阶段：酝酿阶段 ——2002年 无真正意义上的商 务公寓面市 以商住综合楼产品 为主，是公寓产品 的市场雏形 2002年以前 2002-2007年 2008年 2009-至今 以酒店和办公形式 出现的商务公寓受 到人们的青睐。 代表项目：SOHO 沸城、玉沙小花园、 万达锦华城 市中心住宅用地日 渐稀少，使得商业 用地住宅物业成为 满足人们居住市中 心的途径之一 代表项目：龙湖三 千星座、万达锦华 城、城市理想 第三阶段：发展阶段 2009年至今 外地开发商开始把 国内外先进公寓开 发、运营理念带入 成都，公寓产品开 始发展繁荣 代表项目：叠翠峰、 海洋中心、保利中 心、中航国际广场、 棕榈泉国际中心
突破模式——高端城市综合体公寓中服务式公寓模式兴起，高速 高价制胜尚无市场验证
成都高端城市综合体公寓 突破模式
持有模式
销售模式
仁恒置地 服务式公寓模式
成都仁恒辉盛阁国 际公寓由新加坡辉 盛国际运营管理， 是成都首个超五星 级标准的服务式公 寓，也是国际商务 人士在成都的聚居 之所。
来福士广场 服务式公寓模式

面积小总价低； 尚未开盘，但蓄 客情况较好。

70年产权住宅； 大面积平层单位； 一房和两房； 尚未开盘有待验证。