全国房地产市场形势分析报告
（2006年第三季度）
<<建筑房地产业要参>>编辑委员会编写
摘要
三季度以来，政策出台犹如疾风密雨，宏观调控效应也开始显现，如房地产开发投资增幅放缓，大部分城市房屋销售价格同比增幅均有不同程度的回落，但与政府的期望值对比，效果仍然不佳。
深圳、北京、厦门等地房价依然飞涨，投资随时有反弹的危险。
前三季度，全国房地产开发投资为12902亿元，同比增长24.3％，虽然增速放缓，但仍处于高位。
最新公布的第三季度70个大中城市房屋销售价格指数数据显示，尽管部分城市房价政府已经回落，甚至下滑，但仍有部分地区的房价依然在高位运行，增幅居高不下，并大有前赴后继之势。
从下季度动向来看，房价在宏观调控的“组合拳”之下，房价4季度有望止涨企稳。
但另一方面，目前整顿党纪、反腐倡廉的形势已经让越来越多的人对房价的下跌抱有太多幻想。
我们认为高企
的房价有其存在的需求支撑，因此大跌情况不大可能出现，但一定范围内，抗性较小的地区或者楼盘的价格出现不同程度的回落是有可能的。
目前，各地还将进一步落实调控的具体措施，深圳、北京、青岛等房价涨幅居前的城市将是重点。
一、全国房地产市场概况
三季度以来，宏观调控的脚步并没有一时一刻地放缓，从爆炸性的“国八条”到“进一步整顿规范房地产交易秩序”的规定亮相，7月建设部再对“国八条”说明。
在土地政策方面，9月5日，新华社受权全文播发《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，这是继2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》出台
后，中国政府在土地管理和调控政策上的又一次重大调整。
这次出台的土地调控新政着重解决当前土地管理和调控中存在的突出问题，强调了耕地保护对工业用地出让也有新规定。
在“限外”方面，7月六部分联合发文公布“关于规范房地产市场外资准入和管理的意见”，随后9月进一步发布“关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知”。
目前无论在业界、学界还是政府机构，对于“限外”已经基本达成共识，并且不止在房地产行业。
外资企业在我国软饮料等行业的垄断现象已经引起了国家高层的重视，因此国家有关部门在外资大肆进军的银行、房地产、汽车等行业也在提高警惕。
金融政策方面，8月建设部、中国人民银行颁布《关于调整个人住房公积金存款利率的通知》，7月至11月的连续3次上调存款准备金率。
在市场规范方面，也是政策频出。
8月18日，建设部等三部委发出《关于制止违规集资合作建房的通知》，对房地产经纪行业也进行了规范。
除此之外，7月国家税务总局制定的《关于个人住房转让所得征
收个人所得税有关问题的通知》。
此次调控过程中监管也正在跟上，9月下旬，按照国务院办公厅的统一部署和要求，各省（区、市）人民政府开展了房地产市场调控政策落实情况自查工作。
同时，国务院组织十个中央部、委、局对十一个省（区、市）进行了检查。
在市场规划上，9月底十月初，各地住房建设规划（2006－2010年）相继出台。
二、发展环境分析
今年以来，我国国民经济继续依旧保持了较快的增长。
初步核算，前三季度国内生产总值141477亿元，同比增长10.7%，比上年同期加快0.8个百分点,比上半年回落0.2个百分点。
其中，第一产业增加值15570亿元，增长4.9%；第二产业70496亿元，增长13.0%；第三产业55411亿元，增长9.5%。
图表1：1994-2006年三季度全国固定资产投资情况
数据来源：国家统计局
前三季度，国家全社会固定资产投资为71942亿元，同比增长27.3%。
其中，房地产开发投资为12902亿元，同比增长24.3％，增速比去年同期加快2.1个百分点。
三、房地产开发
（一）房地产开发投资
第三季度房地产开发投资虽然增速放缓，但仍处于高位。
9月份，“国房景气指数”为103.14，比8月份回落0.17点，比去年同月上升1.72点。
图表2：2003-2006年三季度全国房地产开发投资情况
数据来源：国家统计局
前三季度，房地产开发投资额12902亿元，同比增长24.3%。
从2003-2006年9月份全国房地产开发投资完成额以及同比增长率对比来看：
（1）今年固定资产投资与房地产开发投资增速在6月份达到高点后，终于在一系列的宏观调控措施下有所缓解，但目前水平仍然处于高位；
（2）全国房地产开发投资完成额绝对值明显高于其他年份；
（3）从增长率的角度来看，增长速度明显放缓；但是与2004年下半年相比，增长率仍旧偏高。
图表 3 2003-2006年三季度全国房地产开发投资情况
数据来源：国家统计局
从开发结构来看，住宅投资增幅比较平稳，商业营用房和办公楼增幅波动较大。
从开发资金来源结构看，前三季度，全国完成房地产开发投资12902亿元，同比增长24.3%。
商品住宅完成投资9076亿元，同比增长29.5%。
其中，经济适用房完成投资408亿元，同比增长8.9%。
全国房地产开发企业到位资金18402亿元，同比增长28.5%。
其中，国内贷款3940亿元，增长49.4%；企业自筹资金6092亿元，增长23.0%；利用外资259亿元，增长46.6%。
（二）土地开发。