•容积率贡献高， •庭院空间太小， •L型联排可实现 能挤出大量空间 独栋化意向不够 270度采光 强烈 •由于成都特殊 做绿化 •前后中庭院面 的政策可以偷出 •还有较大的可 •容积率实现性 积大，居住舒适 高达50%的面积，改进空间 不佳 性佳 但单体面积过夏 北方实用性较差
•低密度意向浓， 对视问题可通 •围合后的公共庭 过植被等手段 院增加了邻里交 规避 流空间
本报告是严格保密的
高容积率别墅创新案例研究
项目来源：霸州水世界温泉度假村项目 分享人：吕行、于书元、袁园、李春艳
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动线
地下层平面
一层平面
户户有 二层平面 三层平面 庭院
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合院产品
龙湖〃悠山郡
可以提高土地使用效率，而且不影响别墅之 间的私密性
通过绿化等设施保证 居住空间的私密性
7独栋围合在提供独栋感 受的同时容积率可以做 到0.6，大大提高了土地 的使用效率，而且通过 户型及景观绿化，并不 会明显降低别墅的私密 性
•地址：上海嘉定新城核心城区 •建筑面积：50万平方米 •容积率：0.6（合院别墅部分） •产品：双拼，中式弄堂 •项目户型区域：200-280平方米 •特点：高密度合院别墅
连廊
廊桥
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合院产品
龙湖〃蓝湖郡
别墅空间竖向发展，一个单元为12户，由 独栋或双拼组成
为高容积率的建筑形式， 嫁接中国传统人居精神，
万科〃润园
项目介绍
创新的叠拼产品，低密度部分容积率0.9 左右，打出一城一宅，一家一院的口号
•地址：武昌徐东才华街润园路8号 •建筑面积：3万平方米 •容积率：1.3（项目整体） •产品：高层、小高层、底层 •项目户型区域：200-280平方米 •特点：通过巧妙叠拼，保证居住舒适度
3
叠墅产品
万科〃润园
抛弃古老联排前庭后院的格局，将院子集中在户型中间， 两侧构筑物用空中连廊相连接。 • 院子完全集中，实际面积很小，展示效果很强 • 院子私密得到保证，客厅与卧室同享大面积绿地，用 连廊和院子自然分割客用和私人空间 • 连廊面积可赠送 入户起居室
主卧
卧室
60平米
8.3米 次 卧
客厅
毛坯廊桥及内庭
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类别墅产品选型
龙湖〃悠山郡
创新7合院别墅，保证每户都有南向庭院,面 积区间适应性较强，面积从210㎡到340㎡
•由7栋别墅组成，每栋采用子母楼 设计。 •子楼相连，母楼分开，母楼之间最 大间距达十余米，给人以7个独栋的 印象。
•各栋别墅之间的空隙客观上为相对 封闭的内部公共院落预留下与外部 空间联系的视觉走廊，达成 “内”“外”、沟通。
中心合院约300平米，其中下 沉式庭院约100平米，每户私 家花园面积约15-20平米。庭 院为12户业主公用，为增强 邻里关系提供了一个良好的 交流平台，可作为室外会客
厅，或者儿童乐园。且每个
庭院均有一棵成年大树。
类别墅的退台立面，以变化 的物、形、色完全演绎小空
退台
间景观。
中心合院周边绿化增强了地 下室的私密性，同时弱化了 垂直落差。
与项目 匹配度
适当缩放润园产品户型，保证容积率在0.9左右，户型面积区间在160-180平米之间 建议在除叠墅产品外，适当布置少量低容积率产品如：联院或合院，减弱叠墅产品对低密度氛围的贬损 坚持绿地院落化原则，压缩不必要的大型景观园林 组团内人车分流，减少不必要的道路占地
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香江别墅
• 联院别墅可以在提高 容积率的前提下，保 证庭院的面积；并且 通过山墙的运用，保 证了庭院的私密性。 • 在短面宽/大进深的 基地条件下，通过U 型或者L型的建筑单
通过联院产品设计达到0.6的容积率，并 实现多重庭院、270度采光的居住感受
两户别墅之间山墙相连，形成围合庭院 建筑 庭院 建筑 建筑 庭院 香江别墅
中心下沉式 庭院

一期合院别墅建筑面积2.6万 ㎡左右，共222套。

产品为12套组成一个合院组 团，共6种户型，面积为203-
建筑之间以“里弄”区 隔，由多个建筑合围成 院落，符合上海人的 “里弄情结”。
283㎡。

在别墅用地紧张或容积率要 求比较高的情况下，别墅空 间由横向发展转变成竖向发 展，节省私家花园，打造公 共空间以提高用地效率。集 约式别墅凭借其高品质和总 价控制得到了一线城市客户 的认可。 赠送空间，赠 送面积达到 60% 新里弄式院落
两个组团间间 距8-9米左右
阳台
8
合院产品
龙湖〃蓝湖郡
中心合院形成公共空间，为长居老人提供交流空 间；退台与多级台阶营造立体感，弱化围合导致 的空间压迫感
一楼园林的增加避免对视，增加私密感。 一楼园林 休闲桌椅的布置增加客户的体验感，也 可作为室外会客厅。 休闲桌椅 中心合院采用多级台阶，可直通合院外， 也为合院打造了多层次的绿化。
实墙，无窗
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合院产品
富力十号
项目介绍
位于北京核心地段的合院别墅，合院容积率 1，整体容积率2.25
•地址：朝阳区广渠路10号 •建筑面积：10万平方米 •容积率：2.25（整体）1（合院部分） •产品：高层、合院 •项目户型区域：220-500平方米 •特点：合院别墅容积率达到1
本 案
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合院产品
1
高容积率别墅实现项目好品牌的案例
叠墅产品
通过巧妙的叠拼组合，在保证基本感受的前提下，提升容积率
合院产品
通过围合院落的公共空间来增加邻里交流的空间，将有限的院子集中化减少较小的 庭院带来的负面影响
联院产品
通过对传统联排的U型或L型变换，增加可采光面，院落集中化，形成高于传统联排的 居住感受
2
叠墅产品
美式前院〃家庭与邻里的共享风景 坡地别墅独有的起伏地势给予了公共街区与前院近 1.6米的高差， 通过台阶、花坛一体化的处理以及人造材料与天然材制的穿插运用， 私家的领地感就在这错落的空间中充分显现。
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联院产品
蓟县〃盘龙谷
在内院的基础上，添加连廊增加赠送，容 积率可实现0.64
案例
盘龙谷
• 地址：河北蓟县 •占地面积：2800万㎡ •建筑面积：1000万㎡ •产品类型：联排、独栋、洋房
叠墅产品 案例 优缺点 •成都〃小院 青城（r=1） •容积率贡献极 高，创新度大 •武汉.万科润园 （r=0.9） •北京.祥云 （r=0.56） 联院 •北京.香江别墅 （r=0.6） • 上海.龙湖蓝 湖郡（r=0.6） •地上层数与叠墅 产品相似，无法 实现营造低密度 意向的作用 合院 • 重庆.龙湖悠 山郡（r=0.6） •容积率实现性 佳
庭院
•两户别墅通过山墙相连形成围合庭院，同时山 墙相比别墅进深长，更有独栋别墅意向
体设计，巧妙地把内
院私密化，产生了步 移景换的效果，并保 证了每个房间都可以 拥有院景的效果。
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联院产品
香江别墅
三重庭院设计，增加了居住空间与庭院的 互动性
三重庭院 ：将西方的“庭院绕着房子转”和东方的“房子绕着庭院转”两种设计理念相结合，创造出中西合璧的“深宅大院”， 每户都拥有西式开放的前庭、东方围合式的中庭和后院。 别墅的每一个空间都可以与庭院对话、互动。 前院 建 内院 筑
一层平面图
分为一层、一跃二、二跃三3种户型，做到户 户有露台且都独立入户，保证社区低密度意向
二层平面图 三层平面图
庭院
露台
庭院
入户 花园
露台
C户型：195平米
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叠墅产品
万科〃润园
美中不足的是C户型没有私家庭院，且作 为资源条件较好的A户型面积过小
C户型：195平米 没有落地庭院 但用双南向露台 三层
案例
龙湖〃小院青城
• 地址：成都青城山下 •容积率：0.5（包含独栋部分），叠院 产品容积率在0.9-1之间 •占地面积：315亩 •产品类型：独栋、独院、叠院
B1
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合院产品
龙湖〃蓝湖郡
项目介绍
创新12合院的产品形式，在0.6的容积率 下实现独栋的居住感受
soho 高层 高层 合院别墅 高层 联排 别墅
富力十号
以8合院和6合院为主要的联合形式，每户均 有东西两个内部庭院，至少两个双向露台
432-500 34 地下二层 地上三层
一层 二层 三层 内庭院 户间连廊 连廊上部 即为露台 以8合院和6合院为 主要的联合形式
面积区间 （㎡） 总户数
功能分布
负一及负二层
下沉式 庭院
组团内部 地下停车
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联院产品
A C
A
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
私家庭院
B
B C
• 中间户型，使用面积 在210平米左右，其 与A户型连廊下面积 全部赠送的同时 • 增强了庭院的私密性
A：220平米 B：200平米 C：226平米
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联院产品
中粮〃祥云社区
连廊配合中央庭院，保证私密性的同时， 提高了庭院的视觉冲击感，容积率0.56
实际庭院面积仅60平米 庭院与连廊面积全赠送
庭院绿化
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合院产品
龙湖〃悠山郡
项目介绍
7合院的产品形式，与L型联排组合实现了 0.6左右的容积率
•地址：重庆北部新区经开园礼嘉 •占地面积：24.7万平方米 •容积率：0.6 •产品：独栋、合院 •项目户型区域：200-400平方米 •特点：合院别墅由7栋别墅采用子母楼 设计，达到独栋感受
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合院产品
私密后院〃花园中的主卧 一层主卧，拥有一个最私人的自然院落，是一个 颐养 、 休闲 、 收 藏 、 读书、嬉闹的好地方。后院，不仅是一个居住的空间，更是 一个精神的寓所。