1967－？ 1980－？
特征 扩大品种 同一价格 组织创新 自选购物 商店聚集 自动售货 漫步购物 电视、网上购物
十、零售业态手风琴定律
综合化
杂货店
1860年前
百货店
1930年后
商业街
20世纪60年代
专业化
专业店
1860年后
时间
便利店
1950年
十一、解读“城”与“市”（一）
城市与商业地产――“城”与“市” 商业地产一般都分布在城市最重要的地段， 最显要的位置，代表着城市的形象，注重商 业地产项目与整个城市的协调统一，将能够 为城市增光添彩。 “城市”要有个观念的更新，不然，“城” 建得“美仑美奂”，“市”却冷背呆滞了。
社区型 3－5 5－8 5－10 300－500 综合超市1家 专业商店 饮食服务 其它
20－40家
区域型 10－20 10－15 50－100 2000－5000 百货店2家 综合超市2家 服装店 饮食服务 杂货店
其它 100－200家
超区域型 30－40 20－30 200以上 5000－10000 百货店2－6家 综合超市2－3家 服装店 饮食服务 杂货店
七、专卖店、便利店、连锁店、百货店
专卖店( exclusive shop): 专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。
便利店(方便店) convenience store(Cv．S): 满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态
百货店 department store(Dept．)： 在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售 业态.
商业地产研究
十四、 ShoppingMall发展条件（三）
亚洲及国内（含香港、新加坡等）： 主要判断元素：人均GDP、城市家庭汽车拥有 量、公共交通条件、人口密度、消费总量
•都市型大型商业地产发展条件 城市人均GDP水平达到2500美元
•郊区型大型商业地产发展条件 城市人均GDP水平达到4000美元、公路发展 极为充分、城市家庭汽车拥有率达15－20％
商业地产研究
其它 180－250家
十三、商业地产的发展态势（七）
商业低进入壁垒的后果
在中国，进入市场的壁垒过低使行业中的企业规模向两极发展，大企业盲目扩张和小企业 无节制发展，导致“低市场集中度和过度竞争”
大企业盲目扩张
பைடு நூலகம்
市场集中度低
进入市场壁垒低
企业小型化
产品差别程度低
市场过度竞争
十四、商业地产市场发展条件（一）
十、历史上的八次零售业态创新
次数 1 2 3 4 5 6 7 8
名称 百货商店 一价商店 连锁商店 超级市场 购物中心 自动售货机 步行商业街 多媒体销售
业态开始时间 1852年 1878年 1859年 1930年 1930年
第二次世界大战后 1967年 1980年
高潮期 1860－1940 1880－1930 1920－1930 1935－1965 1950－1965 1950－1985
国家的差别
港30－40年
同发达国家超级市场的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考
十三、商业地产的发展态势（六）
日本各类型购物中心比较参考
商圈半径（公里） 时间距离（分）
商圈人口（万人） 停车场容量（辆）
商
店
组
成
邻里型 1－2 3－5 1－2 50－100 超级市场 专业商店 综合店 药店 洗衣店 其它 10－20家
城市化背景下的商业地产
十二、商业地产对人才的要求
未来的商业地产人才， • －－是既懂城市运营又懂商业规律和房地产运作的复合人才 • －－要站在城市、地产与商业之间，为商业地产项目开展包括商业前期定位、 营销方案、出售出租的完善的服务流程，明白应该建多大的商业，商业业态是 如何搭配的，实现商业与城市、与房地产最有价值的对接，充分实现城市与商 业、商业与房地产的市场联动。
四、什么叫MALL
目前世界大型商业地产的顶级 形态---可以定位为规模在10万㎡以 上,由管理商者统一经营管理,主要采 取出租方式运营的集零售,娱乐,餐饮, 休闲等一体的复合商业业态。
四.一、什么叫主力店
主力店：一般是指在购物中心或MALL里面占据重 要核心作用，通常来说是超市、百货、电影院、 KFC、麦当劳及屈臣氏等大面积大品牌和抗风险能 力强的商家；
仓储会员店---以会员制为基础,实行储销 一体,批零兼营,以提供有限服务和低价商品 为主要特征的零售业态.
六、步行街的起源
最初出现步行街，是因为城市膨胀， 尤其是汽车的飞速发展使人们在郊区居 住成为可能，由于城市中心的拥挤不堪 和生态环境的恶化，人们搬到郊区去居 住。政府为了复活城市中心的活力和魅 力以及商业物态，因此建了步行街，使 得人们在城市中心生活也一样拥有安静、 繁荣而方便购物、娱乐的场地。步行街 始终是城市本身魅力的反映。
2、按座落位置分
（1）.市中心区商业; （2）.居住区附近及其他市区商业; （3）.交通枢纽附近商业; （4）.市郊商业
3、按规模分
（1）.大型—建筑面积过万平米； （2）.中型---分布广泛大型商业区的补充； （3）.小型---填补大中型商业区的空白,为人们生活
提供方便。
4、按照投资价值分类
中国与西方 距美、法50年，距
国家的差别
日本30年
距美、法、日60年
距美、日60年，距法 距美、日50年，
30年
距法75年
同发达国家百货商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考
十三、商业地产的发展态势（五）
中外超级市场比较
国家
创新阶段
发展阶段
成熟阶段
衰落阶段
美国 法国
1830－1935（5年） 1936－1965（30年） 1966－200（35年） 2001年
（1）.“都市型”商铺--绩优股； （2）.“社区型”商铺--潜力股； （3）. “便利型”商铺--冷门小盘股； （4）.专业街市商铺--高科技股； （5）.其他商铺--“一般股票”。
5、按照商铺的位置形式分类
铺面房和铺位
三、什么叫购物中心shopping center
是多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开 发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。
十三、商业地产的发展态势（四）
中外连锁商店比较
创新阶段
发展阶段
成熟阶段
美国 法国
1859－1900（40年） 1901－1970（70年） 1866－1900（35年） 1901－1960（60年）
1970后 1960后
日本 中国
1926－1960（35） 1961－1971（10） 1972年后 1990－2010（20年） 2011－2020（10年） 2020年后
1959－1962（3年） 1963－1968（5年）
1969－
日本
1953－1959（7年） 1960－1989（30年）
1990－
香港
1960－1971（11年） 1972－1982（10年）
1982－
中国
1981－2000（20年） 2001－2020（20年）
2020年
中国与西方 距美、50年，距法日 大体相距30－40年 大体相距30－40年
城市化背景下的商业地产
城市化背景下商业与地产的对接
研究商业业态的规律 业态的变化 研究城市、商业与房地产的结合， 是目前摆在商业地产开发商面前最 棘手的问题。
城市化背景下的商业地产
十三、商业地产的发展态势（一）
天河城广场样板效应
天河城广场总投资12亿元，建筑面 积16万平方米，营业面积10万平方米 的天河城广场成为广州少有的大型高 档购物中心，每天的客流平均达到30 万人次，2002年整个购物中心的营业 额达到36亿元，租金收入3亿多，已成 为广州最繁华的商业中心之一。
总结目前商业物业市场的现状不难看出：开发商和投资者对于商业物业的开发和 投资均表现出极大的热情。许多开发商在项目前期就聘请专业公司从建筑结构、 主题定位、消费人群定位、行业组合、店铺划分等方面进行详细策划。面对越发 挑剔的投资者，专业化分工必然引入商业地产竞争之中。
商业地产的发展与成熟，意味着消费型地产正向生产型地产裂变。 商业地产是“三高产品”： 高风险、高回报、高技术含量。
没有“市”的“城”，怎么还叫“城 市”？
城市化背景下的商业地产
十一、解读“城”与“市”（二）
从“城”与“市”的关系看商业发展
一是要特别重视城市发展的趋向，去抓住 商业发展的机遇；
一是应以商业发展的前瞻性、拉动性，影 响、促进城市建设的规模转型。对于大型 商业地产项目这种有大影响力和拉动力的 商业巨市，更当如此。
商业地产诱惑
十三、商业地产的发展态势（二）
商业房地产的三重利诱惑： •一重利，商业赢利和物业升值；
•二重利，提升开发企业知名度，增加股票在资本市场上的吸引力；
•三重利，以物业增值和现金流吸引银行，增加授信额度。
•商业房地产魅力如斯，各路玩家纷纷下水，按需各自设计不同模式。只是地产一 旦冠以“商业”的名头，就不再是单纯的地产项目，房地产业迅速回收资金和物业 经营升值成为商业地产商的万有定律。
商业地产研究
十四、 ShoppingMall发展条件（二）
国外参考： •主要判断元素：人均GDP、城市家庭汽车拥有 量、公共交通条件 •人均GDP3000－4000美元时，家庭汽车拥有 率15－20％，大型商业地产发展 （ ShoppingMall ）－－开始发展 •人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60％， 大型商业地产发展（ ShoppingMall ）－－成 熟发展
衰落阶段
1980年后