3 我国中小型企业融资问题的分析3.1中小型房地产企业当前的融资特点3.2中小型房地产企业当前的融资现状3.3中小型房地产企业融资出现的问题3.4常用的融资渠道3.5中小型企业融资难的原因3.6影响中小型企业融资因素3.6.1中小房地产自身因素3.6.2外部方面的因素3 我国中小型企业融资问题的分析3.1中小型房地产企业当前的融资特点l、银行信贷是中小房地产融资的主渠道据估算，房地产开发资金来源中大约有30％都是出自于银行的直接贷款，而作为开发资金来源另一部分的自有资金实际上也有很大一部分是来自于个人按揭贷款，两项相加之后，房地产开发企业前期操作筹集到的银行贷款就近逾40％更甚者，近来某些建筑单位垫资施工现象屡见不鲜，直接和间接由银行所提供的贷款已在不少房地产开发企业的前期准备金中至少占了60％以上，并且“空手套白狼”的企业也有一些。

银行信贷可以说是贯穿了土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程。

2、股权融资在我国房地产金融中占比较小，对中小房地产企业没有开放，可以说中小房地产企业根本无力进入正规的资本市场进行直接融资。

目前中国拥有3 万家房地产企业(2002年底为29967家)，其中，2002年证券统计上公布的房地产业上市公司只有42家，占全国房地产企业总数的0．2—1％；2002年房地产上市公司的总发行量4000万股，筹资总额33200万元，占全部房地产企业的资金来源不足0．5％，如果考虑到其他上市企业通过证券融资后将资金投向房地产业，则上市融资在房地产业总资金来源中的占比会有所扩大，但仍然是一个较小的比例，对中小房地产企业无法进行资金的融通。

3、房地产债券融资所占份额也很小，中小房地产企业难以获通行证。

我国房地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区的开发商推出，分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”、“富岛投资券”，总计1．5亿元。

1993—1998年上半年，受政策限制，房地产企业没有公开发行房地产债券。

1998年以后政策限制逐步放松，房地产企业重新恢复了债券发行，如深圳振兴集团股份有限公司为翠海花园项目发行的“1998深振业债券”、北京首创发行的用于北京市6个居民小区的商品房建设的“首创债券”等。

到1999年，债券在房地产开发企业的资金来源中的占比达到0．21％。

近两年来，房地产开发企业的债券融资比例日益下降，目前已到不足0．01 ％，40多家房地产上市公司总市值500亿元，企业债券余额仅2亿元。

这对无法上市融资的中小企业而言更是无法涉足。

4、房地产资金信托是近期中国最活跃的融资形式。

我国信托业经历三年的第五次整顿后，再次步入了快速发展的轨道。

目前房地产信托业务蓬勃发展。

2002 年底，投向房地产业的信托财产共计24．08亿元，占全部信托财产总额的2．82％，比年初增加12．61亿元，增幅109．93％。

2003年房地产信托继续以较高的速度增长，据不完全统计，2003年上半年推出的房地产信托计划已逾20亿元。

但总体上看，目前房地产信托功能较为单一，房地产资金信托计划大部分是提供“过桥贷款”，即主要为未达到商业银行贷款条件的房地产项目提供前期信托信贷，这些信托计划基本不具有组合投资功能和期限转换功能。

对有项目的中小房地产企业而言是具有一定的可操作性。

5、贷款方式少房地产开发、消费过程都离不开银行支持。

房地产开发贷款在国内主要有三种形式：第一种是房地产开发流动资金贷款，主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金；第二种是房地产开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款；第三种是房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房地产权作为抵押向银行取得贷款。

这三种贷款方式的期限都很短，无法适应房地产开发周期的需要。

6、对中小型房地产企业的“有色”眼光自2003年来国家对发展过热的房地产企业宏观调控力度的加大，也不乏出现了许多的融资方式，例如合并、股权转让等等一些方式。

但在实际运作过程中，由于整个金融界市场环境的约束和制度建设的缺乏，特别是由于我国中小型企业一直以来摆脱不了“资金不足、信誉不好、竞争实力不强”等一些观点的影响，使得这些企业遭拒的频率相当大，导致中小型房地产企业融资变得难上加难。

总之，目前我国的资本市场还没有对中小房地产开放，而少量的财政性资金基本上都流向了大型房地产，专为中小房地产提供信用担保的含有财政拨款在内的担保体系才刚刚起步，而且由于中小房地产自身能力不足导致金融机构惜贷等等。

这就决定了在当前的形势下，我国中小房地产的外源融资主要还是依赖银行贷款，其贷款方式单一的特征十分突出。

3.2中小型房地产企业当前的融资现状90年代以来房地产业一直是我国经济发展的热点，在我国经济和投资增长中起到了重要作用。

房地产投资一方面对促进固定资产投资快速增长起到了重要作用；另一方面，由于近年来我国货币政策与财政政策的积极配合，居民对房地产消费的持续升温。

保持房地产业的持续稳定发展，对促进国民经济持续快速健康的发展将十分重要。

我国中小型房地产企业在不断发展的同时,所获得的金融资源与在国民经济和社会发展中的地位作用却是极不相称。

融资困难已成为制约中小型房地产企业发展的突出问题,主要表现为以下状况。

1、银行信贷在中小房地产融资中扔占绝对地位当前，我国房地产开发企业的资金来源主要是以通过各种银行贷款为主，等间接融资获得，并以此求得发展。

银行贷款是市场信用经济融资的主要方式,房地产开发企业以还本付息为条件从外部通过各种商业银行或者其他金融机构融入开发资金进行融资，而银行信贷资金几乎成为房地产企业发展的惟一融资渠道。

房地产开发资金来源的“其他资金”（主要是定金及预收款）在房地产投资资金中占很大比重，是个人住房款的主要来源，而购房者的这部分资金主要来自于个人住房消费信贷，即银行按揭款在购房定金及预收款中又占有较大比重，所以事实上房地产投资资金中绝大部分来源于银行资金。

这说明目前我国房地产开发投资的融资渠道比较单一,直接或间接的银行信贷仍是房地产融资的主要方式。

这种状况与我国目前以间接融资为主的金融体系相一致, 导致房地产行业风险较多集中于银行系统。

2、中小房地产信托市场呈现出快速发展的趋势信托是受人之托代人理财的形式。

据不完全统计，截至2005年12月31日，信托市场共发行房地产信托121只，募集资金规模157.27亿元，绝对额大幅增加了27.78亿元，分别较去年同期增长11%和28.73%。

而自此之后，几年来国家对信贷加强了管理。

随着信托业的发展和信托理论的完善，以往信托产品为企业融资的观念逐渐转变为信托公司为投资人管理资产，通过主动投资获取良好收益。

其强大的发展潜力再之房地产投资信托可以降低房地产业整体的融资成本，节约财务费用，有利于房地产资金的持续应用和公司的发展。

房地产信托的优点在于发行较为灵活，相对与银行贷款受政策限制较少，可以大大节省时间成本。

虽然目前我国信托发展尚不成熟，使得投资者的门槛较高。

但可预示，不久之后，房地产信托必将进入主流。

3、中小房地产企业融资情况不容观乐中小房地产企业融资一直是世界性难题，只不过在我国更为突出。

发达国家经过多年的实践，有关中小房地产企业融资的法律法规健全，各种融资渠道发育与互补较好。

我国由于各种复杂的原因，中小房地产开发企业融资难的情况仍很严重。

大多数中小型的房地产开发企业都是民营企业，它们大多自身素质不高，包括经营领域不够宽广、规模小、内部运行机制不健全，以及信息数据不真实等；从体制上看，当前仍然不同程度地存在着对民营企业的“歧视”现象。

由于长期受计划经济体制和传统意识的影响，金融部门对公有制企业和非公有制企业尚不能一视同仁。

我国四大国有商业银行拥有全国大部分的信贷资金，在信贷市场上处于垄断地位，原本是民营企业寻求信贷支持的主要来源之一，但是由于国有商业银行一直处在行政过分干预的准财政运作体制的约束，导致其对民营中小房地产企业的“歧视”现象。

对同样数额的不良贷款，贷款对象如果是国有的房地产企业，银行工作人员可以不承担或少承担责任，如果是私营的房地产企业就可能被有关领导机构甚至司法机关予以追究。

出于对贷款责任的考虑，不少银行员工宁肯少贷或不贷给民营企业，尽量限制对中小房地产开发企业的贷款数额。

3.3中小型房地产企业融资出现的问题1、企业规模小，融资能力受限由于房地产项目开发规模大、周期长，使得其投资需要巨大的资金量。

在房产项目开发上，大型房地产公司可以运用雄厚的资金实力，通过控制土地储备，对房产开发项目采取长短结合(短、平、快项目与长期项目结合)和大小结合(大型项目与中小型项目结合)的方式，保持房产开发的连贯性。

而中小型房地产企业由于规模不大以及融资能力的限制，难以像大企业那样依靠基金、信托、债券、上市等多种融资渠道获取大型项目建设所需资金，故只能更多地趋向于选择易融资的中短期项目和中小型项目。

2、过多依赖间接融资参照目前中小房地产企业所需的项目开发资金中，至少35%是自有资金，35%是银行贷款，另外的30%来自于回笼的房款，房款中的很大一部分是来自于银行的按揭贷款，所以房地产企业所需的开发资金中50%以上是来自银行，在很大程度上房地产企业还是非常依赖于银行信贷的支持。

近几年来，虽然股票、债券等房地产直接融资工具取得了一定的发展，但由于中小房地产企业受自身资产规模、盈利能力、企业信用等因素的局限，发行股票、债券等已几乎成为大型房地产企业的专利，真正有能力利用直接融资工具的中小房地产企业少之又少，直接融资比重明显偏低，融资结构不合理，在短时期内中小房地产企业仍然难以摆脱以银行信贷为主的间接融资局面。

3、实际融资过程中面临的困难多自国家对发展过热的房地产企业宏观调控力度加大以来，也不乏出现了许多新的融资方式，例如上市、信托、合并、股权转让等等。

但在实际运作过程中，由于整个金融界市场环境的约束和制度建设的缺乏，特别是由于我国中小型企业一直以来摆脱不了“资金不足、信誉不好、竞争实力不强”等一些观点的影响，使得这些企业遭到拒绝的频率相当大。

导致中小型房地产企业融资变得难上加难3.4常用的融资渠道1、自筹资金自筹资金是房地产开发企业初始阶段的融资渠道。

在房地产价值较低或开发规模较小时，资金需求比较容易满足。

当房地产市场不景气或开发项目无法销售时，房地产企业根本无法用自筹资金再开发新的项目。

随着房地产价值的提高，投资规模的增大，资金周期的延长，房地产企业单靠自筹资金必然无法实现融资目标。

２００６年《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（新国六条）规定，对项目资本金比例达不到３５％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。

因此自筹资金的比例逐年提高。

2、定金及预收款预收款是房地产开发企业按照合同规定预收购房者的购房资金（包括定金），以及按合同规定预收委托单位的开发建设资金。