中小型房地产企业融资方式研究摘要 (3)第一章我国现行中小型房地产企业的融资现状及中小型房地产企业资金运作的特点 (3)第一节我国中小型房地产业的融资现状 (3)一、开发资金主要是银行贷款，融资形式单一 (3)二、以上市融资和债券融资为主的直接融资基本没有 (3)三、自有资金不足，大部分中小型负债率较高 (3)第二节中小型房地产业资金运作的特点 (4)一、资金投入量比较大，投资成本较高 (4)二、资金周转较快，投资回收期相对较短 (4)三、投资风险大 (4)第二章现有房地产业的融资方式及可行性分析 (4)第一节房地产股票融资 (4)一、房地产股票融资的概念 (4)二、房地产股票融资对中小型房地产业的可行性分析 (5)第二节房地产债券融资 (5)一、房地产债券融资的概念 (5)二、债券融资对中小型房地产业的可行性分析 (5)第三节房地产信托 (5)一、房地产信托的概念 (5)二、中小型房地产企业的可行性分析 (6)第四节其他融资方式介绍 (6)一、民间借贷融资 (6)二、股权出让融资 (6)三、房地产预售 (7)四、增资扩股融资 (7)五、金融资源整合 (7)六、商业信用 (7)第三章中小房地产企业融资的对策和建议 (8)结论 (8)参考文献 (9)摘要房地产行业资本密集型的行业特征决定了资金成为房地产企业发展壮大的关键因素。

我国房地产开发企业的主要资金来源是银行贷款和预售房款。

随着银行贷款难度加大，导致房地产企业特别是中小型房地产企业紧绷起了资金链条。

如何筹措资金成为中小型房地产企业面临的最为现实和紧迫的问题。

针对这种状况，笔者根据房地产资金运作的特点，再对目前国内房地产企业可以选择的除银行贷款以外的融资方式进行分析的基础上，探寻适合中小型房地产企业的融资方式。

第一章我国现行中小型房地产企业的融资现状及中小型房地产企业资金运作的特点第一节我国中小型房地产业的融资现状一、开发资金主要是银行贷款，融资形式单一在我国，房地产开发、消费都不能离开银行的支持。

房地产贷款主要有三种形式：第一是房地产开发流动资金贷款，第二种是房地产开发项目贷款，第三是房地产抵押贷款。

这三种贷款方式的期限都很短，无法适应房地产较长的开发周期的需要。

因此，目前我国房地产金融市场化的程度不高，房地产贷款方式也需要创新和拓宽。

二、以上市融资和债券融资为主的直接融资基本没有目前在深沪两地以房地产为主业的上市公司只有八十多家，占全部房地产开发企业的2‰不到，由于其经营业绩的波动大，只有少数具备再融资的条件。

2003年债券融资仅为0.3亿元，所占房地产企业全部资金比例微乎其微。

三、自有资金不足，大部分中小型负债率较高“根据融资次序理论，为防止企业利润外流，保持企业的控制权，避免股权的稀释，企业融资选择总是先使用内部资金，在内部资金不足且条件不允许的情况下才会使用外部资金；即使在初始阶段就有外源融资渠道可以选择，企业往往也会优先选用债务融资，再是权益融资。

”1许多房地产企业之所以放弃了股权融资方式，是因为不愿与他人分享高利润，这是房地产企业自有资金不足的根本原因。

第二节中小型房地产业资金运作的特点中小型房地产企业一般同时运行的开发项目为1到2个，因此，公司的运营过程就是项目的运作过程，公司的融资决策也紧紧围绕项目的开发进度计划，以项目各个开发阶段的资金需求而进行的。

中小型房地产业资金运作有以下特点：一、资金投入量比较大，投资成本较高由于土地开发的成本，房屋开发的成本较高，再加上比大型房地产企业融资付出更多的利息，推高了中小型房地产企业的投资成本，资金的投入量也相对较大。

二、资金周转较快，投资回收期相对较短中小型房地产企业的运营过程就是项目的运作过程，资金周转速度相对于大型房地产企业较快，投资回收期较短。

三、投资风险大中小型房地产企业融资方式少，而且我国中小型企业一直以来摆脱不了“资金不足、信誉不好、竞争实力不强”等一些观点的影响，导致中小型房地产企业融资难上加难，一旦资金链断裂，后果不堪设想。

第二章现有房地产业的融资方式及可行性分析第一节房地产股票融资一、房地产股票融资的概念1巴曙松,华中炜，郝婕《房地产业发展与金融政策发展脉络和趋势》，载《福建金融》2005年第8期目前，房地产股票融资方式有两种：一种就是直接上市融资，也就是首次发行上市，即通过IPO（Initial Public Offering）来直接上市获得资金，另一种是间接上市融资，也就是人们常说的买壳上市，即购买上市公司的股权做大股东，然后通过优良资产和有良好收益预期的资产的注入和置换，彻底改变上市公司的经营业绩，从而达到证监会规定的增发和配股的要求，实现从证券市场融资的目的。

二、房地产股票融资对中小型房地产业的可行性分析尽管直接上市融资是一种比较理想的融资方式。

可是，直接上市要求的条件高，时间长，程序复杂。

对于房地产业要求上市前三年持续盈利，国内通常要求企业上市前三年的净资产收益率平均在10%以上，香港则要求企业上市前三年盈利累计不少于7000万港币。

而房地产地产项目需要很长的培育期才能取得收入。

这就决定了大多数房地产企业很难达到上市的标准。

另外，国家逐步加大了对房地产企业的宏观调控力度，在上市方面也得不到政策支持。

综上所述，房地产企业在国内直接上市的可能性很小，使得很多房地产企业纷纷谋求海外上市，但是海外上市对于国内房地产企业的要求更高，同时加上外汇的管制，加大了操作的难度。

综上分析，目前国内只有大型的房地产企业才有希望通过直接上市融资，对于中小型房地产业来说这条路是走不通的。

第二节房地产债券融资一、房地产债券融资的概念房地产债券融资就是房地产企业在证券市场发行债券获得资金的方式。

二、债券融资对中小型房地产业的可行性分析由于地产项目具有资金量大、风险高以及流动性差等特点,再加上我国的企业债券市场运作机制不十分完善，屡屡出现企业债券无法按期偿还的情况，因此国家对房地产债券的控制得非常严格。

监管部门为规范债券市场,采取了严格债券审批程序、尤其是严控房地产项目债券审批的措施。

诸如此类的约束使得我国房地产发债融资的门槛较高而且不易进入，对于一些中小型房地产企业来说更是可望而不可及的融资方式。

第三节房地产信托一、房地产信托的概念房地产信托就是房地产开发商借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。

二、中小型房地产企业的可行性分析（一）房地产信托计划的优点发行较为灵活；信托计划可以大大节省时间成本，许多资本金不足的开发商在拿到地后，在办理各项审批的“时间差”里，通过信托计划可以迅速筹集到资金，进行拆迁等前期投入。

（二）房地产信托融资的缺陷⑴、融资规模小：融资规模通常不到房贷的1/20，因此信托融资还远远满足不了市场需要。

⑵、流动性差：由于受“一法两规”的严格限制，远远无法满足投资者日益增长的转让需求。

⑶、信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格。

⑷、对私募的限制：即规定资金信托计划不超过200份，相当于提高了投资者的门槛。

政府出台的“212”文件，规定房地产开发商委托信托公司发行信托计划，必须“四证”齐全，自有资金超过35%，具备二级以上资质。

而根据本文的划型标准，中小型房地产企业很难达到此标准，所以这种融资方式对于中小型房地产业来说，也很难走通。

第四节其他融资方式介绍一、民间借贷融资随着我国经济的飞速发展和民间金融资产的快速扩张，民间借贷越来越活跃，特别是在经济发达地区。

目前我国有相当多的资金寻求不到投资渠道和投资产品。

由于房地产业的投资回报率比较高，民间闲置的资金也愿意投人到这个行业来实现保值增值的目的。

中小型房地产企业可以考虑通过民间借贷的方式进行融资。

二、股权出让融资股权出让融资是指企业出让企业部分股权，以筹集企业所需要的资金。

企业进行股权出让融资，实际上是吸引直接投资、引入新的合伙人的过程，但这将对企业的发展目标以及经营管理产生重大的影响。

对于想完全掌握企业控制权、完全占有企业收益、完全支配企业的生产经营的中小型企业来说，股权出让融资需要慎重考虑。

三、房地产预售房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人付定金或房价款，房地产预售是当今房地产企业最为盛行的一种经营方式同时也完成了房屋销售工作，即售房又筹资，资金来源既无息又安全。

中小型房地产企业可以采用这一融资方式，但由于社会上对是否取消预售制度存有争议，建议中小型房地产企业不要过分依赖此种融资方式，而是要增加自有资金比例，降低对银行贷款的过分依赖，尽量避免可能遭受的政策风险。

四、增资扩股融资增资扩股融资是指中小房地产企业可以根据实际需要，扩大股本融进所需资金。

这种融资方式能提高企业的资信和借款能力，对扩大企业经营规模、壮大企业实力具有重要作用；并且企业可以根据经营状况向投资者支付报酬，比较灵活，没有固定支付的压力，财务风险比较小。

当然这种融资方式也有很多缺点，增资扩股、吸收直接投资支付的资金成本很高，并且这种投资方式分散了企业的控股权。

五、金融资源整合金融资源整合就是借助投资管理公司的专业优势，给房地产公司提供一个良好的融资平台。

一般来说，他们的方法基本上属于迂回融资。

譬如，他们可以先成立“类基金”投资公司.然后再通过信托、收购等方式将不良资金集中起来，形成一个巨大的资金池。

“类基金”投资公司除了可以把银行作为一个资金来源，还可以培养很多的定向私募人，包括一些上市公司、机构投资人，这也正是很多中小型房地产公司可欲而不可及的事情。

六、商业信用商业信用是指在商品交易中由于延长付款或预收货款所形成的企业间的借贷关系，企业购买货物后暂欠付货款，而在一定时期内支付的形势是最典型、最常见的商业信用形式，而房地产开发商习惯采用的建筑材料赊购就是典型的商业信用形式。

这种融资方式在实际运作要注意度的掌握，因为若欠供应商的货款如果时间过长将降低自身的信用度，使其融资的难度加大。

中小型房地产企业可以采用此种方式融资。

第三章中小房地产企业融资的对策和建议中小型房地产企业应该结合自身的特点采用不同的融资方式与途径，应尽可能多的采用多种融资方式，来降低融资方式单一所带来的风险。

一、中小型房地产企业应根据自身的发展目标制定长期的融资战略。

融资战略应包括短期、中期、长期的融资目标、不同融资目标可以采用的融资方式或产品等内容。

二、应积极尝试拓展不同的融资渠道，避免融资渠道过分单一所带来的风险。

符合要求的中小型房地产公司应通过上市打造持续的融资平台，并通过发债、信托、房地产基金、项目融资等多种方式降低融资渠道单一所带来的风险。