社区商业规划布局与业态组合
规划布局
在业态组合的规划设计中，首先应明确各业态的意义和作用差别。

■主力店：是各业态的龙头，具有较强的聚客能力和导向作用；
■必备性商业：满足生活基本需求；
■特色性商业：吸引客流，丰富业态。

一、社区商业的含义：
“Community”这一概念是有法国社会学家卡·滕尼斯于己于1882年首先提出，并运用于社会学领域。

1938年费孝通先生对应创制了“社区”，其基本含义是指：一定区域内有特定生活方式并且具有成
员归属感的人群所组成的相对独立的社会共同体。

从宽泛的意义讲，社区有5个要素构成：地域、人口、区位、结构和社会心理。

在我国，城市社区大体相当于街道的地理辖区范围。

二、社区商业一般配置的商业业态：
社区商业的功能主要是购物、休闲、餐饮以及综合服务，它的作用主要是提供当地和周边人群日常
生活需要的商品和服务，同时根据社会经济的发展和人们生活水平的提高，增加现代服务业的门类，发
挥“家的延伸”作用，满足现代人个性发展，创造自由生存空间的需求。

社区商业主要配置超市、便利店、专业店、菜市场、餐饮网点、生活服务等网点；适当设置大型综
合超市、文化娱乐网点和专卖店；一般不配置百货店、仓储商店、集贸市场等商业。

商业的规模和结构
会由于不同的社区类型有很大的差异性。

在此介绍一下与我国国情相似的新加坡社区商业配置情况。

新加坡建屋发展局将社区规划为三个层面，配建和设置了相应的商业（三个层面的划分）
一是1000-1200套住户配套建设一个邻里商店（相当于上海规划的街坊级）；邻区商店以经营生活
二是6000-8000套住户配套建设一个邻里中心（相当于上海规划的居住小区级）；邻里中心以经营中档商品为主，商店组合为：普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。

三是40000-60000套住户配套建设一个新镇中心（相当于上海规划的居住区级或居住地区级）。

新镇中心以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、
商店、餐馆、快餐店。

新加坡的社区商业主要必备12个基本行业、业态业种，例如：菜场、银行、邮政、卫生所、洗衣房、理发店、快餐店、超市、新华书店、修理铺、公共厕所和社区活动中心。

推
荐13个行业、业态业种，例如：服装店、鞋店、礼品店、鲜花店、摄影店、音像制品店等。

真正使居
民生活所需的服务项目门类齐全、应有尽有、配套完善。

社区商业业态应该如何定位：
目前商业房地产市场的发展可谓“如火如荼”，商业从业态上划分可以分为：Shoppingmall（融吃喝玩乐购物于一体的巨型一站式消费中心）、百货购物中心、特色商业街（区）、大型商超、专业卖场、便利店、各种专业店、餐饮店、休闲娱乐设施等。

一、社区商业配套总体需求
社区商业的核心消费群体应该是相关项目的入住业主，部分业态会辐射周边的社区外消费群体，即
非业主。

按照潜在业主对不同配套设施的需求强度差异，我们把不同的商业配套设施分为3个层次，
1、即：“强度需求商业设施”，需求的比重超过50%；此类商业设施主要包括“综合超市”、“菜市场”、“购物中心”、“银行”；“
潜在业主对“强需求商业配套设施”的需求还是存在一定的差异，对“综合超市”的需求占85.3%，对“菜市场”的需求占66.1%，对“购物中心”的需求达到56.9%，对“银行”的需求达到53.7%，都超过50%；
附表1-1 社区商业配套设施总体需求
商业配套设施---强度需求总体普通住宅公寓townhouse/别
墅综合超市85.3 85.1 91.3 100 菜市场66.1 66.4 56.5 50 购物中心56.9 57.1 56.5 50 银行
53.7
53.6
69.6
强需求商业配套设施
85.3%
66.1%
56.9%
53.7%
综合超市菜市场购物中心银行
2、中度需求商业设施”，即需求比重在10-50%之间，主要有“药房”、“诊所”、“餐馆”、“邮局”、
“幼儿园”、“24小时便店”、“书店”、“洗衣店”、“健身中心”、“运动场馆”、“游泳池”、“娱乐中心”、“美容美发店”、“老年活动中心”等；
潜在业主对“中度需求”的商业设施的需求也存在一定差异，公寓需求群体对
“药房”（43.5%）、
“健身中心”(34.8%)、“书店”（21.7%）、“洗衣店”(21.7%)、“游泳池”(21.7%)等设施的需求程度明显高于普通住宅群体；而普通住宅群体对“诊所”
(37%)、“餐馆” (35%）、“公园” (26.8%) “幼儿园”。