2012年度陕西省土地估价师
继续教育培训资料之三
土地估价报告撰写及案例解析
陕西省土地估价师协会
二O一二年十月·西安
内容提要
一、摘要
二、估价对象界定
三、土地估价结果及其使用
四、附件
为什么要撰写估价报告
1、系统陈述评估者履行评估协议的状况。
2、向委托人提供合乎专业标准的评估结论，并为委托人利用评估结论提供背景资料和依据。
3、为国土资源管理部门提供土地评估结果审查、备案的依据。
估价报告封面的要求
1、报告的封面主要反映项目名称、受托估价单位、土地估价报告编号、提交估价报告日期。
2、项目名称说明估价项目的全称，内容包括评估目的及估价对象价格类型等字样。
（技术报告全称后加括号注明估价对象所在市、县全名。
另外，还要写好关键词，主要包括估价对象所在市县全名、估价目的、估价机构、年度。
）
第一部分摘要
1、估价项目名称
2、委托估价方
3、估价目的
4、估价基准日
5、估价日期
6、地价定义
7、估价结果
8、土地估价师签名
9、土地估价机构（法人代表签字，并加盖公章，注明年月日）
估价目的：
说明估价行为为什么而作，包括为谁而作、为什么经济行为而作、发挥什么具体作用，其中：
●谁，经济行为主体，如，被授权经营的国有企业、抵押中的银行等（不能简单认为是委托方，很多时候并不与委托方一致）
●经济行为，如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等
●发挥具体作用，具体指评估在经济活动中的效力，如，价值参考、价值依据、价值鉴证等。
另外，可以适当说明经济活动的背景，以及有关文件等。
估价目的容易出现的错误：
1、估价标的不符合土地处分的有关规定，例如不能交易、抵押、转让或者不能被征收征用的土地，不能出现相对应的评估目的；
2、出现两个估价目的；
3、表述不清、混乱
估价基准日：
说明估价结果对应的具体日期。
容易出现的错误：
●估价基准日与估价目的不符合，如抵押评估基准日设置在估价日期之前
●基准日与估价日期不分：估价基准日说明所估价值的时间点；估价日期说明估价行为的时间期限。
地价定义（规程的要求）：
说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度和用途及其理由，现状利用或规划利用条件，实际用途需以国有土地使用证登记用途为依据。
土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯）和宗地内平整；地价定义应注明所估地价的内涵是
指在估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权（或包括其他内容）价格。
地价定义容易出现的错误：
1、随意设定地价定义。
如，现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，而该区域规划为单纯的工业园区，不可凭空设定。
2、地价定义与后面的估价没有衔接。
3、地类设定不合规定（依据《土地利用现状分类》）。
4、多宗地时没有分情况设定。
5、层次不清。
6、少项（容积率、使用年期）。
估价结果：
说明最终确定的总地价、单位面积地价，必要时注明楼面地价，须以人民币表示，总地价附大写金额，并附土地估价结果一览表。
如需用外币表示的，应标明估价基准日外币与人民币的比价
第二部分估价对象界定
1、委托估价方
2、估价对象
3、估价对象概况
4、影响地价的因素说明
估价对象：
说明估价对象的具体范围，指出估价的是土地还是包括其他内容，并具体说明估价对象的面积、土地使用者、用途等。
土地登记状况：
1、说明是否登记，登记时间，登记机关，以及对查证行为描述（需要到登记机关查证，没有登记的要对估价对象的来源及有关原因进行说明）
2、记录土地登记有关信息，包括地籍图号、宗地号、登记证书号，以及登记的位置、用途、面积、四至，级别、价格水平等；
3、记录的权属人及权属性质、他项权利等，并对登记机关记载的与土地有关的历史情况进行说明。
土地权利状况：
1、权利的来源，包括时间、方式、过程描述、目的、有关批准等、费用及支付情况，是否有违规或者违法的情况，是否仅仅适用于地方规定；
2、权利的状况，包括类型、年期、他项权利及限制因素、相关的附加约定等；
3、对土地取得过程和历史权利状况进行简述；
4、说明实际情况与证载状况是否有冲突。
土地利用状况：
1、说明土地规划条件，特别是待开发土地，应详细说明规划设计指标（许可的和限制的）；
2、说明土地实际利用情况，包括用地布局、容积率、土地利用率等（是否满足规划，或者是否突破规划），
3、说明建构筑物详细情况等（建筑物的用途、合法性及建设时间、修建过程以及目前状态等）；
4、说明土地及建筑物的经营管理状况，如土地的闲置时间，建筑物的经营产业及收入状况等。
5、说明估价对象的规划和利用的演变历史情况。
6、最佳利用分析。
7、对以规划条件评估的，应说明规划条件的批准机关及批准日期、具体规划条件等。
规程的要求：
影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下内容：
1、城市资源状况（包括地理位置、土地、城市人口等）；
2、房地产制度与房地产市场状况（含土地制度、住房制度、地价政策等）；
3、产业政策（含税收政策等）；
4、城市规划与发展目标；
5、城市社会经济发展状况（包括城市经济布局、发展水平、综合实力、社会储蓄与投资、物价变动等内容）
一般因素撰写提示：
1、前后对应，避免影响因素分析内容与之后估价方法中因素修正和参数确定相矛盾；
2、注意语句和段落之间的逻辑性，描述有层次；
3、数据真实、有现势性，尽量用叙述性语言；
4、通常以估价对象所在城市为描述范围。
规程的要求：
区域因素：
一些面状因素就要以全部区域来考虑分析和描述，点状和线状因素要以宗地为单位来考虑进行描述。
个别因素：
规程的要求：
第三部分土地估价结果及其使用
1、估价依据
2、土地估价
3、估价结果和估价报告的使用
估价依据：
基本内容：说明估价行为的依据，包括法律政策依据、技术依据、估价对象鉴别依据、现场调查资料等。
容易出现的偏差：
●一般性法律政策多，估价对象方面的太少；
●引用的估价依据标题不全、内容缺项；
●涉及法律、法规、政策文件的，不注明生效日期；
●法律及政策调整后没有更新；
●缺乏针对性。
估价原则：
●体现与估价对象相关
●体现与估价目的相关
●体现与估价方法和过程相关
问题：
●选择不得当，与估价目的及估价方法相左
●模板化，缺乏针对性
常用的估价原则：
1、替代原则（所有方法适宜）；
2、变动原则（所有方法适宜）；
3、需求与供给原则（所有方法适宜）；
4、预期收益原则（收益法）；
5、协调原则（所有方法适合）；
6、收益分配原则（剩余法、成本法、收益法）；
7、多种方法结合原则；
8、有效利用原则（剩余法）。
估价方法：
规程的要求：
问题：
1、方法选择不得当（与估价目的或估价对象情况不符、不采用最适当方法、采用过期的基准地价等）
2、选择依据阐述不充分
3、看不到估价的整体思路（特别是多宗地的时候）
4、只用一种方法
估价报告审查要点：
1、估价报告形式审查要点（“一票否决”）
⑴不符合《土地估价报告规范格式》要求的；
⑵土地估价报告、土地估价技术报告、附件不齐全的。
2、估价报告关键技术问题审查要点（“一票否决”）
⑴估价方法存在严重技术性错误的；
⑵地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的；
⑶采用三年以前的基准地价又没有进行合理期日修正的；
⑷会审认为的其他问题。
估价结果：
规程的要求
估价结果和估价报告的使用
1、估价的前提条件和假设条件
规程的要求
2、估价结果和估价报告的使用
规程的要求
3、需要特殊说明的事项
规程的要求
第四部分附件
规程的要求：
附件中应注意的问题：
1、缺件（营业执照、位置示意图、现场照片、土地使用证记事栏、房产证附图等）；
2、资质证书有效期；
3、位置示意图太过简略；
4、现场照片与现状描述有出入；
5、批准文件过期。