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房地产成本控制
设计限额指标的设定
控制要点：分解明确、责任到人 控制原则：合理、领先 执行文件：《设计限额指标表》
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房地产成本控制
单项造价研究之建筑结构
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房地产成本控制
单项造价研究之机电配套
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房地产成本控制
单项造价研究之机电配套
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房地产成本控制
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2020/11/19
房地产成本控制
精细致远的房地产成本控制之道
• 课程提纲
• 1、房地产全成本管理
• 1.1房地产全成本构成 • 1.2房地产成本管理方式的发展 • 1.3房地产成本管理的基本架构 • 1.4成本管理流程分析 • 1.5成本管理程序分析 • 1.6全面预算管理 • 1.7成本管理权限设定 • 1.8责任成本管理 • 1.9目标成本管理 • 1.10动态成本管理 • 1.11房地产成本作业过程
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房地产成本控制
目标成本责任分解
控制要点：责任清晰、结果导向 控制原则：协商一致、统一决策、考核明确 执行文件《责任成本作业指引》
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房地产成本控制
成本管理工作评估
控制要点：责任清晰、可追溯、动态循环反映 控制原则：可量化 执行文件：《成本评分表》
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房地产成本控制
作业过程管理
成本、工程文件
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房地产成本控制
成本管理流程
• 房地产开发阶段成本工作内容 • 各职能部门职责 • 各阶段各部门输出成果
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房地产成本控制
成本管理程序
• 成本管理输入要素 • 成本管理关键点 • 成本管理输出 • 如何衡量绩效 • 支持文件
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房地产成本控制
责任成本与质量成本评分
控制要点：凡是目标成本外的成本必须要归属 控制原则：界定清晰、循环累计
执行文件：成本评分表
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房地产成本控制
成本信息管理
控制要点：强化信息披露与沟通，加强过程控制 控制原则：及时准确 执行文件：成本周报、成本月报、经营会标准格式报表
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房地产成本控制
成本管理的方向
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房地产成本控制
成本管理模式
以“目标成本＋责任 成本＋作业过程管理” 为核心的现代企业成本 管理体系。
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房地产成本控制
成本管理模式基本构架
组织系统 信息系统 控制系统
领导机构
责任成本管理
成本管理委员会
管理工具
目标成本与动 态成本管理
成本管理软件
管理制度
实施过程
新
项
产
规
目
品
划
发
定
设
展
位
计
扩 初 设 计
施 工 图 设 计
材料采购施工组织与
竣 工 结 算
成 本 估 算
测目 算标
成 一本
测 算 二目 标 成 本
测 算 三目 标 成 本
目标成本形成
目
动
结
标
态 成
分算 析成
成
本
本
本
目标成本执行
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房地产成本控制
动态成本构成
动态成本
= 未结算合同 + 已结算合同 + 非合同性成本 + 待发生成本
销售及物业管理
施工 签约
竣工结算
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房地产成本控制
新项目发展成本控制
控制要点：稳健性 合理确定估算基础，合理预计工程量和工 程综合单价。
控制原则：准确、客观、全面、谨慎预测新项目成本。
执行文件：《新项目可研成本测算》
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房地产成本控制
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设计成本控制
控制要点：合理的产品技术经济指标 设计周期、设计质量。
动态成本
已发生成本
待发生成本
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合同性成本
已结算成本
签约 金额
变更 签证
结算 调整
非合同性成本
未结算成本
签约 金额
变更 签证
结算 调整
房地产成本控制
作业过程管理
是通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本 的目的。
全过程、全员、全方位
房地产成本作业过程：
总目标
招标
规划设计 项目发展
房地产成本控制
施工阶段之精装修
控制要点：移交清晰、样板引路、关注节点、大样清晰、工序明确、 开线合理、成品保护、客户至上
控制原则：样板会审、降低无效成本、质量成本、交叉成本
执行文件：土建移交精装标准
精装样板确认表 精装成品保护标准 精装修标准流程
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房地产成本控制
成本管理考核
3.1目标成本的责任分解 3.2成本管理工作评估 3.3责任成本与质量成本评分 3.4成本信息管理 3.5成本BSC考核
控制原则：不产生经营负担。
执行文件：《销售管理制度》 《物业管理制度》
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房地产成本控制
成本管理权限设定
控制要点：权责清晰、循序渐进 控制原则：成本合理、运营优先 执行文件：《审批权限及流程表》
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房地产成本控制
2、房地产工程成本控制及造价研究
2.1设计阶段工程成本控制 2.2采购阶段工程成本控制 2.3施工阶段工程成本控制
全面预算管理
• 预算管理程序 • 公文档演模板
房地产成本控制
责任成本管理
责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指 标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进 性。
执行文件：《责任成本管理作业指引》
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房地产成本控制
主要内容（1）——要素概括
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房地产成本控制
房地产成本构成
• 房地产成本构成分析
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1 土地获得价款 2 开发前期准备费 3 主体建筑工程费 4 主体安装工程费 5 社区管网工程费 6 园林环境费 7 配套设施费 8 开发间接费 9 期间费用
房地产成本控制
成本管理方法的发展
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房地产成本控制
• 2、房地产工程成本控制及造价研究
• 2.1设计阶段工程成本的控制 • 2.1.1设计限额指标的设定 • 2.1.2建筑结构造价研究 • 2.2.3机电配套造价研究 • 2.2.4园建绿化造价研究 • 2.2.5设计优化 • 2.2采购阶段工程成本控制 • 2.2.1采购管理 • 2.2.2合同管理 • 2.2.3供应链管理
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房地产成本控制
施工阶段之主体工程
控制要点：约定清晰、查漏补缺、标准明确 控制原则：营销优先、专业兼顾 执行文件：各专业审核要点
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房地产成本控制
施工阶段之建筑装饰
控制要点：样板引路、标准明确、报建验收、户图指导 控制原则：样板会审、客户优先 执行文件：交付标准
一户一图
控制原则：经济合理性最大。 执行文件：《设计管理程序》
房地产成本控制
招标成本控制
控制要点：获取竞争性低价成本 逐步实施工程量清单招标 集团材料集中采购
控制原则：全面招标原则 合理低价中标原则 透明公正原则
执行文件：《工程及材料采购作业指引》
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房地产成本控制
签约成本控制
控制要点：合同谈判 合同审批
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房地产成本控制
结算成本控制
控制要点：严格审核结算工程量 合理确定结算单价
控制原则：廉洁奉公原则、多级审核原则 准确高效原则、可复查性原则
执行文件：《预结算管理作业指引》
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房地产成本控制
销售承诺及物业管理成本控制
控制要点：销售承诺（销售合同、广告、售楼书） 物业管理亏损
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基本概念：
目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内 和经过努力所要实现的成本目标；是项目成 本的控制线。
动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本 结果（见动态成本构成）。
管理原则：体现目标成本的先进性
目标成本的严肃性(纳入绩效考核)
管理工具：成本管理软件
成本数据库
房地产成本控制
成本BSC考核
控制要点：分期累计、标准明确、KPI相对固定 控制原则：考核与利益挂钩 执行文件：《成本BSC考核表》
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房地产成本控制
3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
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2020/11/19
房地产成本控制
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房地产成本控制
主要内容（2）——反馈指标
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房地产成本控制
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实施要点
牵头 总经理
《 责
成本部
组织
任 成
主体部门
配合部门
本
讨形
管 理
论成
备案
指 引 》
普及 执 行
责任成本管理办法 制 定
总部
实现
成本阶段性目标
责任成本考核报告 定期考核
公布
房地产成本控制
目标成本管理
• 合同管理程序 • 合同与付款管理作业指引 • 房地产标准合同
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房地产成本控制
供应链管理
• 供应链管理程序 • 供应链管理作业指引
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房地产成本控制
施工阶段之三通一平