精细致远的房地产成本控制之道
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精细致远的房地产成本控制之道
• 课程提纲
• 1、房地产全成本管理
• 1.1房地产全成本构成 • 1.2房地产成本管理方式的发展 • 1.3房地产成本管理的基本架构 • 1.4成本管理流程分析 • 1.5成本管理程序分析 • 1.6全面预算管理 • 1.7成本管理权限设定 • 1.8责任成本管理 • 1.9目标成本管理 • 1.10动态成本管理 • 1.11房地产成本作业过程
• 2、房地产工程成本控制及造价研究
• 2.1设计阶段工程成本的控制 • 2.1.1设计限额指标的设定 • 2.1.2建筑结构造价研究 • 2.2.3机电配套造价研究 • 2.2.4园建绿化造价研究 • 2.2.5设计优化 • 2.2采购阶段工程成本控制 • 2.2.1采购管理 • 2.2.2合同管理 • 2.2.3供应链管理
2.3施工阶段工程成本控制 2.3.1三通一平阶段成本控制 2.3.2施工方案布置与营销配合 2.3.3基础施工阶段成本控制 2.3.4主体结构阶段成本控制 2.3.5建筑装饰阶段成本控制 2.3.6室内机电成本控制 2.3.7室外配套工程成本控制 2.3.8精装修成本控制
3成本管理的考核
3.1目标成本的责任分解 3.2成本管理工作评估 3.3责任成本与质量成本评分 3.4成本信息管理 3.5成本BSC考核
控制原则：经济合理性最大。 执行文件：《设计管理程序》
招标成本控制
控制要点：获取竞争性低价成本 逐步实施工程量清单招标 集团材料集中采购
控制原则：全面招标原则 合理低价中标原则 透明公正原则
执行文件：《工程及材料采购作业指引》
签约成本控制
控制要点：合同谈判 合同审批
控制原则：合法性原则、合同书原则、事前签订 原则、招标原则、利益明晰原则
管理原则：体现目标成本的先进性
目标成本的严肃性(纳入绩效考核)
管理工具：成本管理软件
成本数据库
实施过程
新
项
产
规
目
品
划
发
定
设
展
位
计
扩 初 设 计
施 工 图 设 计
材料采购 施工组织与
竣 工 结 算
成 本 估 算
测目 算标
成 一本
测目 测目
算标 算标
成
成
二本 三本
目标成本形成
目
动
结
标
态 成
分算 析成
成
全过程、全员、全方位
房地产成本作业过程：
总目标
招标
规划设计 项目发展
销售及物业管理
施工 签约
竣工结算
新项目发展成本控制
控制要点：稳健性 合理确定估算基础，合理预计工程量和工 程综合单价。
控制原则：准确、客观、全面、谨慎预测新项目成本。
执行文件：《新项目可研成本测算》
设计成本控制
控制要点：合理的产品技术经济指标 设计周期、设计质量。
全面预算管理
• 预算管理程序 • 公司年度预算 • 公司年度预算计划
责任成本管理
责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指 标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进 性。
执行文件：《责任成本管理作业指引》
主要内容（1）——要素概括
责任范围
土地、报批报建费 建造成本
1、 建 造 内 容 、 建 筑 形式合理化
开发间接费
每平米管理费 每平米营销费
人均行政费用
管理费用
每平米管理费用
人均销售收入
材料采购
设计变更 工程签证 工程结算
甲定材料占造价比率
统购材料购买率
销售费用
变更比率
签证比率
税金
结算错漏率
物业经营损益
每平米销售费用
每平米广告费用 人均销售员面积 实际交纳税率 物业实际盈亏额
实施要点
牵头 总经理
《
组织
工程部
工程部 财务部 财务部
主要内容（2）——反馈指标
项目
反馈指标
土地获得成本
每平米地价 土地获得时间
主体建造成本 社区建造成本
规划设计 规划设计周期
结构安装设计 每平米钢筋含量 每平米含砼量
招标比率 招标及签约 最低价定标比率
项目
反馈指标
报建费用节减率
开发前期准备费
每平米设计费 每平米三通费用
每平米临时设施费
本
本
本
目标成本执行
动态成本构成
动态成本
= 未结算合同 + 已结算合同 + 非合同性成本 + 待发生成本
动态成本
已发生成本
待发生成本
合同性成本
已结算成本
签约 金额
变更 签证
结算 调整
非合同性成本
未结算成本
签约 金额
变更 签证ຫໍສະໝຸດ 结算 调整作业过程管理
是通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成 本的目的。
执行文件：《合同与付款管理作业指引》
施工成本控制
控制要点：变更与签证的控制 工程质量的控制 工期控制
控制原则：权力限制原则、时间限制原则 多级审核原则、完工确认原则
执行文件：《顾客要求、设计及工程变更管理作业指引》 《签证管理作业指引》
结算成本控制
控制要点：严格审核结算工程量 合理确定结算单价
责任主体
项目发展部
设计部
配合部门
销售部
评价部门
财务部
成本部
责 任
2、 结 构 指 标 合 理 化 及施工图质量
设计部\工程部
成本部
目 标
3、 获 取 竞 争 性 的 合 理低价
工程部\成本部
项目经理部
招标领导小组
4、 现 场 成 本 管 理 、 施工质量与效率
销售费用
管理费用
项目经理部 销售部 各职能部门
责
成本部
任
成
主体部门
配合部门
本
讨形
管
论成
理
备案
指 引 》
普及 执 行
责任成本管理办法 制 定
总部
实现
成本阶段性目标
责任成本考核报告 定期考核
公布
目标成本管理
基本概念：
目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内 和经过努力所要实现的成本目标；是项目成 本的控制线。
动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本 结果（见动态成本构成）。
房地产成本构成
• 房地产成本构成分析
1 土地获得价款 2 开发前期准备费 3 主体建筑工程费 4 主体安装工程费 5 社区管网工程费 6 园林环境费 7 配套设施费 8 开发间接费 9 期间费用
成本管理方法的发展
成本管理的方向
成本管理模式
以“目标成本＋责任 成本＋作业过程管理” 为核心的现代企业成本 管理体系。
成本管理模式基本构架
组织系统 信息系统 控制系统
领导机构
责任成本管理
成本管理委员会
管理工具
目标成本与动 态成本管理
成本管理软件
管理制度
作业过程管理
成本、工程文件
成本管理流程
• 房地产开发阶段成本工作内容 • 各职能部门职责 • 各阶段各部门输出成果
成本管理程序
• 成本管理输入要素 • 成本管理关键点 • 成本管理输出 • 如何衡量绩效 • 支持文件