后不使用。
住户不愿安装。
四、方法和过程控制
2、项目调研 常见物防设置的内容、局限性
物防 手段
功能
设置位置
存 在局 限 性
绿篱
隔离不允 许通过的区域
对于一些需要隔离，但是不便使用围墙的位置 可以通过绿篱进行隔离，起到一定的组织作用 。
高度和宽度不够，效 果
有限。
湖泊 水景
分隔开放区域 和受控区域
可以充分利用小区的湖泊和水景，把小区商业部 分与住宅部分自然分开。
犯罪嫌疑人可以通过破 坏围墙的通透部分进出 小区；部分围墙红外报 警不能全部封堵，存在 防范空隙。
犯罪嫌疑人可以通过破 坏围墙的通透部分进出 小区；部分围墙红外报 警不能全部封堵，存在 防范空隙。
防爬 装置
阻止犯罪嫌疑 人通过各种管 道进入住户家
外立面和管道井等容易被人利用的管道、平台 不美观。 ，需要设置防攀爬装置。采光井2.8米以下应利 用防攀爬装置进行封闭。
停车场管 理系统
对停车场进出车 辆进行管理
设置在停车场车辆出入口。
1.车多时影响进出速度； 2.栅栏式道闸在故障时可能砸车。
消防报警 系统
对小区的消防隐 患点进行管理
设置在小区的公共场所。
易产生误报或灵敏度不高。
四、方法和过程控制
2、项目调研 人防
项目
内容
人防的设置原则
充分分析该项目的特点，结合项目物防和技防的设置情况，考虑每 个岗位的控制能力和控制面积设置岗位进行布防。
四、方法和过程控制
2、项目调研 常见技防设置的内容、存在问题
技防 手段
功能
设置位置
闭路监 控系统
对小区内的人 员、车辆进行 检测，对重要 部位进行录像
固定监控镜头设置位置； 1.在人员、车辆出口； 2.电梯内； 3.地下停车场内； 4.安全隐患大的围墙上； 5.组团内。
带云台的监控镜头设置位置： 1.主要干道； 2.视野开阔的广场等。
四、方法和过程控制
1、方案策划/评估流程示意图
项目、周边环境特点以及客户群体需求与特征
方针、目标、指标、标准
危险源识别及分布情况
定期危险等级和安全防范重点
技防设计
物防设计
人防设计
人/技/物防的配合协作
应急事件的处理原则和流程
方案运行 方案评估、验证、完善
四、方法和过程控制
2、项目调研
（1）、调研关注 因素：分析小区的 周边环境、小区内 部的建筑风格和小 区特点，找出小区 内的危险源及其分 布情况，确定重点 防范区域和部位， 制定相应的防范措 施。
在设计时就需要考虑。
瞭望塔
使视野更开阔
在视野开阔区域，比较偏僻的围墙边可考虑设置 瞭望塔，通过设置瞭望塔增加安管员控制的区域 。
需要周边的灯光配合， 否则效果有限。
阻止犯罪嫌疑人 房屋之间易跨越的部位需要设置必要的障碍。
影响外观。
其他
方便巡逻 减少危险源
防止误报
小区的围墙内靠围墙处需要设置巡逻路。
设计时需要考虑。
五、危险源识别及应对
1.危险源分类 危险源分为两大类：主动侵害型危险源、非主动侵害型危险源。 （1）主动侵害性危险源：在治安防范中，危害行为实施人的主观意 愿及具体危害行为是治安类突发事件发生的本质，称之为主动侵害型 危险源。例如：在居家安防上，窃贼就是主动侵害型危险源。
（2）非主动侵害危险源：并非主动进 行侵害危险源，包括人的不安全行动、 物的不安全状态等。 人的不安全行为：指人的行为偏离了被 要求的标准，即没有完成规定功能的现 象，如：安管员脱岗、夜班睡觉、维修 技术员不安规程操作。 物的不安全状态：指设施、设备等由于 性能低下而不能实现预定功能的现象， 物的故障可能是固有的，由设计、制造 缺陷造成，也可能由于磨损、腐蚀以及 维修、使用不当等原因造成。
红外线周 界防越系
统
识别外来人员通 过未授权区域
1.红外对射主要设置在围墙上面 ； 2.相邻住户间的隔离。
安装位置不全合理，起不到防范的作用； 设备误报的较多；有时因环境条件及自然
老化会出现不报警的问题。
四、方法和过程控制
2、项目调研 常见技防设置的内容、存在问题
技防 手段
功能
设置位置
存在问题
居家报警 系统
•小区人行和车辆出入口的数量及位置特点；
•消防通道的设置及其应急措施；
•小区内停车场数量、位置、大小，商业停车场和住户停车场是否有效分开；
10.小区是否有大型湖泊，其防护措施能否达到安全、美观相互统一。
四、方法和过程控制
2、项目调研
（2）、调研方式：现场勘察、访谈。
（3）、物防、技防、人防的设置内容存在的局限性。
阻止犯罪嫌疑 人进入小区
阻止犯罪嫌疑 人进入小区和
院落
通常设置在小区外围红线位置，建议围墙高度 在2.5—3米；围墙在水平和垂直方面要求尽量 平直，保证围墙上设置的红外线报警效果；郊 区或周围环境恶劣的外围墙上设置防止攀爬的 装置；郊区围墙的拐角处需要设置警灯。
通常设置在小区外围和小区内院落之间的分隔 ，建议通透性围墙的高度在1.5—2米之间，制 作材料：方通不小于20x20mm、钢筋直径不 小于14mm，钢筋之间的距离不大于12cm。
每人工作量：人流量每小时30人，可控范 围100平方米。
每人工作量：车流量每 小时500台/人。
安全巡逻岗
发现、控制巡逻区域的安全隐患，巡逻安 连续巡逻每次不应超过4
全死角、重要部位、重要设备房等。
小时。
四、方法和过程控制
2、项目调研
人防岗位的工作负荷经验值，具体要根据小区的人流量，出入口数量，管 理的不同时间段确定：
设置人防岗位时需要综合考虑的因素：岗位分布的合理性，小区的 防范重点难点，周边环境，出租屋、空置房的管理，巡逻路线的设 置，巡逻的周期制定，对外来人员的控制，物资搬运车辆出入管理 及登记，消防设施巡查管理，突发事件的处理等工作内容。
安全岗位架构的设 置
在组织架构上设置安全部门，并由主要领导负责。视项目具体情况 可设主管、领班等岗位，对安全工作进行层级管理，面积达到一定 规模的可以实行分片管理。
负责安全管理方案的具体实施，并提出动议修改的意见 和建议；对现有小区根据本指引对现行安全管理方案进
行评价和调整。
四、方法和过程控制
1、方案策划/评估流程示意图
（1）、公司应确定专 人负责新项目的安全管 理策划和方案编制。新 项目已确定负责人的， 由新项目负责人组织方 案的策划，未确定负责 任的由总部安全管理部 负责组织策划。策划小 组成员应包括新项目人 员、总部安全管理部人 员、设备管理人员、有 丰富实践经验的一线安 全管理人员。
非无人化小区，需要在车辆进出口设置车
车辆进出 口岗
辆岗位，对进出车辆进行管理，对临时停 放车辆进行收费，防止车辆没有正常手续 出岗，部门可以根据实际情况在上下班高
峰期考虑增加协助人员。
在停车场内设置车辆巡逻岗，引导外来车
车辆巡逻岗
辆的停放、对车辆停放进行指挥和监控、 检查车辆进入时是否存在刮伤、发现其它 安全隐患等。
对非法进入住户 家的人员进行识
别
在住户家入户门设置门磁报警， 住户家客厅设置被动红外报警， 卧室设置紧急按钮报警。
业主嫌设防麻烦或需要交市话电话费，不 愿设防；系统在操作上还不够方便；误报 的情况比较多。
1.大门； 住户对讲 使住户与外来人 2.苑门；
系统 员之间进行确认 3.单元门； 4.控制中心。
岗位
固定岗 中心岗 检查岗 便衣岗
功 能 要求
工作量经验值（参考）
设置在小区的主要出入口对进入小区的人 员进行识别，阻止进入苑门的尾随人员， 对小偷起到一定的威慑作用，增加业主的 安全感。
是连接人/物/技防的中心环节，组织人员对
各种突发事件和异常情况进行处理；对各 岗位的工作情况进行监控；在物防、技防
存在问题
1.夜间光线不足，影像监视效果； 2.苑内树木生长茂盛遮挡镜头及镜头的 位置不合理； 3.随着环境变化，当初设置发生变化； 4.受环境影响，老化、效果变差现象较 为普遍； 5.设置太多以后，中心值班人员无法全 部关注； 6．车体过长时，探头不能兼顾人员相 貌及车牌号的监控； 7.监控布局思路不清晰，结果不合理。
四、方法和过程控制
2、项目调研 常见技防设置的内容、存在问题
技防 手段
功能
设置位置
对安管员的巡更 路线进行控 1.安全死角；
巡更系统 制。一般巡更点 2.重要部位； 不得大于50个 3.重要设备房附近。 点。
存在问题
安管员在实际使用中，若巡逻期间有其他 重要事项耽误巡逻以后，巡更系统不能体 现；上级领导不能实时检查。
小区内尽量少设置茂密灌木，可以考虑适当的木 。
围墙内3米以内不准种植高树。
与小区的景观要求矛盾 。
易引起红外线报警的情 况。
四、方法和过程控制
2、项目调研 技防
项目
内容
1、管理面积超过100万平方米的公司必须设置公司级E控中心，并 与业务部门的监控镜头实现联网功能；
技防的设置原则
2、对小区内的人流、车流、安全隐患部位进行检测和辨识，补充 物防和人防的不足。
安全管理方案与评估作业指 导书
目录
一、目的 规范住宅小区的安全管理方案策划工作，使人防
、物防、技防有机组成的防范体系更加全面、更具有 可操作性。
二、范围
适用于安全管理 方案的策划与评 估。
三、工作职责
部门/岗位
职责
总部安全管理部
负责组织对新项目安全管理方案的策划、编制、评审；
各城市公司物业服务中心 安全管理部
门禁系统
对是否授权区域 人员的身份证进 行识别，通过配 套的门进行阻止